que ce soit votre première location d’appartement ou votre 10ème, un différend avec votre propriétaire peut vous faire douter de vos droits en tant que locataire et de la meilleure façon de procéder. Vous n’êtes pas la première ou la dernière personne à vous soucier du coût d’un avocat ou de l’effet à long terme qu’une expulsion pourrait avoir sur votre capacité à louer à l’avenir.
Si vous habitez dans le New Jersey, il existe heureusement de nombreuses ressources pour vous aider à dissiper un désaccord avec votre propriétaire dès le début, ainsi que des options pour vous aider à combattre un différend devant les tribunaux.,
en 1976, la législature de l’État du New Jersey a adopté la Loi sur la vérité dans la location, qui garantit à tous les locataires un accès gratuit aux informations sur leurs droits en tant que locataire. Dans la loi, les propriétaires doivent distribuer à tous les locataires une brochure gratuite d’informations sur les droits des locataires, publiée par le département d’état des affaires communautaires, qui fournit des informations à jour sur le contrat de location, les droits et les exigences de paiement du loyer, l’habitabilité et plus encore.,
même avec l’information présentée dans une brochure, il est impératif que les locataires connaissent leurs droits lorsqu’il s’agit de problèmes communs avec leur propriétaire, du montant maximum du dépôt de garantie à la façon de régler les problèmes liés aux réparations majeures.
droits civils et logement équitable
la loi fédérale protège tous les individus contre les violations des droits civils liées au logement grâce à la Loi sur le logement équitable., Adoptée à l’origine en 1968 et modifiée depuis, la Loi sur le logement équitable interdit aux propriétaires de refuser un logement ou de maltraiter les locataires en raison de la race, de la nationalité, du sexe, de la situation familiale, de la religion ou du handicap.
la loi du New Jersey contre la Discrimination protège encore plus de groupes de personnes contre la discrimination., La loi stipule que les propriétaires ne peuvent pas prendre de décisions de location fondées sur la race, la croyance, la couleur, l’origine nationale, l’ascendance, la nationalité, le sexe, l’identité ou l’expression de genre, le handicap, l’orientation affective ou sexuelle, la source ou le revenu légal ou le loyer, la situation familiale ou matrimoniale, le
Le ministère du logement et du développement urbain des États-Unis traite le plus souvent les allégations de discrimination en matière de logement au niveau fédéral., Pour la discrimination qui s’applique à la loi du New Jersey, le Bureau du Procureur général du New Jersey a une Division des droits civils qui se consacre à l’application de la loi contre la Discrimination ainsi que de la Loi sur le congé familial du New Jersey.
expulsion
dans le New Jersey, un propriétaire peut demander l’expulsion si:
— Le locataire ne paie pas le loyer.
— Le locataire viole à plusieurs reprises le contrat de location.
— Le locataire commet un acte illégal sur la propriété.
— le locataire est resté sur la propriété après l’expiration d’un contrat de location sans parvenir à un nouvel accord.,
— la conduite du locataire nuit à la paix et à la tranquillité du locateur ou des autres locataires.
— le locataire détruit ou endommage volontairement le bien.
« le type de litige le plus courant entre les propriétaires et les locataires est, de loin, les litiges concernant le non-paiement du loyer”, a écrit Jennifer Alexander, avocate chez partner at Griffin Alexander P. C. qui couvre le droit des propriétaires-locataires et d’autres questions dans le New Jersey, New York et Pennsylvanie, dans un courriel.,
pour des situations comme les paiements de loyer habituellement en retard ou la conduite désordonnée, le propriétaire doit émettre un avis de cessation, qui sert d’avertissement écrit. Si les problèmes persistent, un avis de démission est requis un mois avant le dépôt d’une demande d’expulsion en cas de retard de loyer ou de violation du bail, et trois jours avant le dépôt d’une demande d’expulsion pour conduite désordonnée. En cas de non-paiement du loyer, aucun préavis n’est requis pour déposer une demande d’expulsion auprès du tribunal.
cependant, une fois dans le système judiciaire, un locataire peut arrêter une expulsion pour non-paiement du loyer rapidement en venant avec le loyer dû., En vertu d’une nouvelle loi adoptée en janvier 2020, la marge de manœuvre supplémentaire est prolongée de trois jours au-delà d’une date de lock-out.
« lorsque les locataires paient tout l’argent dû avant un lock-out dans une affaire de non-paiement, les juges arrêtent généralement le lock-out et exigent que le locateur accepte l’argent tant qu’il est avant la date du lock-out”, explique Alexander. « Maintenant, avec la nouvelle loi, cela a été étendu jusqu’à trois jours après un lock-out et le locataire a déjà été retiré de l’appartement., »
habitabilité
Tous les locataires ont le droit de vivre dans des conditions habitables, mais ils ont également la responsabilité d’entretenir et de préserver la propriété d’un propriétaire en vertu de la loi du New Jersey. Le propriétaire doit maintenir des conditions de vie dans un appartement ou une maison de location et doit réparer les dommages causés par l’usure normale. Cela comprend la réparation de la climatisation existante dans une location.
Alexander dit que les réclamations d’habitabilité sont la deuxième réclamation la plus courante qu’elle voit en cour., En vertu de la loi du New Jersey, les locataires ont le droit de retenir le paiement en raison de l’incapacité du propriétaire à réparer et à entretenir les aspects vitaux de la propriété. Cela pourrait inclure la réparation des toilettes, la fixation d’une serrure cassée et s’assurer que la chaleur fonctionne en hiver.
un propriétaire peut poursuivre l’expulsion pour tout non-paiement de loyer, mais un locataire retenant le loyer pour des raisons d’habitabilité peut demander une audience Marini, explique Michael Convery, avocat au cabinet D’avocats Keefe dans le Nord-Est du New Jersey.,
Une audience Marini examine la question en question et travaille avec le locataire et le locateur pour déterminer si la réparation doit être effectuée et si le locateur effectuera des réparations ou si le locataire réparera et déduira ensuite le coût du loyer. Pour obtenir une audience Marini, cependant, le locataire doit fournir son loyer impayé au tribunal, ce qui peut arrêter la procédure d’expulsion tant qu’un accord est respecté et exécuté à partir de l’audience.
la lutte pour de nombreux locataires dans cette affaire, cependant, est dans le temps qu’il faut pour retenir le loyer et aller au tribunal., ” La vie est interrompue, ils ont dû dépenser le loyer, et cela devient un problème », explique Alice Kwong, Co-avocate en chef en droit du logement chez Legal Services of New Jersey, l’organisation à l’échelle de l’État visant à fournir des conseils juridiques, des services et une représentation aux résidents.
dépôt de garantie
Les dépôts de garantie dans le New Jersey ne sont pas autorisés à dépasser un mois et demi de loyer, et tout dépôt de garantie annuel supplémentaire ne peut pas dépasser 10% du dépôt existant., Si vous apportez un animal de compagnie avec vous, le dépôt de garantie pour animaux de compagnie doit maintenir le dépôt de garantie total en dessous de la limite de loyer d’un mois et demi.
de plus, le locateur est tenu de conserver le dépôt de garantie dans un compte distinct portant intérêt ou de l’investir dans un fonds du marché monétaire assuré, selon le nombre de locations qu’il possède. Tout intérêt gagné appartient au locataire, légalement, et doit être payé en espèces ou crédité au loyer à l’anniversaire du bail du locataire.,
Les propriétaires doivent suivre des règles strictes concernant le dépôt de garantie, de la notification au locataire du numéro de Compte et de l’emplacement du compte de dépôt à la restitution du dépôt et des intérêts dans les 30 jours suivant la fin d’un bail. Pour s’assurer qu’ils suivent toutes les étapes possibles, certains propriétaires traiteront les informations de dépôt de garantie comme n’importe quel autre compte bancaire. ” Ils s’assureront d’obtenir un relevé bancaire au locataire tous les mois », explique Convery.,
en cas d’expulsion, Convery dit que les détails du dépôt de garantie sont souvent le premier endroit où l’avocat du locataire vérifiera les violations. Si le propriétaire a demandé trop d’argent dans un dépôt ou n’a pas réussi à créer un compte bancaire séparé, « il arrête immédiatement l’expulsion”, dit Convery.
contrôle des loyers
L’état du New Jersey n’a pas de lois établissant ou interdisant le contrôle des loyers, qui peuvent réglementer la taille et la fréquence des augmentations de loyer ou imposer des limites à la cause de l’expulsion., Cependant, plus de 100 municipalités individuelles dans le Garden State ont adopté des ordonnances qui établissent le contrôle des loyers.
même si votre location relève d’une loi locale sur le contrôle des loyers, cela ne signifie pas que le propriétaire suit correctement la procédure. Vérifiez auprès de votre ville ou de votre administration municipale pour obtenir des détails sur le type de limites ou d’approbations requises pour votre location et sur la façon de signaler une violation présumée.,
trouver des ressources et riposter
En cas de litige avec votre propriétaire, n’ayez pas peur de demander l’aide d’un avocat, d’une organisation locale de défense des droits des locataires ou d’un autre professionnel qui peut vous guider.
Legal Services of New Jersey est un service juridique gratuit pour les résidents de l’état, exploitant sa hotline et communiquant par e-mail dans tout l’état. La représentation juridique est possible pour les résidents à faible revenu, avec cinq programmes régionaux et 23 bureaux locaux situés dans tout l’état.
Si vous avez du mal à payer un loyer, vous pouvez simplement composer le 211 sur votre téléphone ou visiter nj211.,org pour vous aider à trouver de l’aide pour trouver l’argent dont vous avez besoin, ainsi que des solutions à long terme qui pourraient vous aider à l’avenir. Kwong souligne que cette ressource peut vous aider à éviter l’expulsion si vous y faites face maintenant, car aller au tribunal avec l’argent dû est « la meilleure défense pour le non-paiement du loyer. »
gardez toujours un registre des contacts avec votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier, qu’il s’agisse d’enregistrer les courriels des demandes d’entretien ou de documenter les conversations en personne sur le loyer. Si un différend remonte au tribunal, une documentation claire et précise peut aider votre cas.,
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