l’Achat ou la vente d’une maison peut être un processus compliqué. Parfois, les acheteurs de maison ont du mal à se qualifier pour une hypothèque. D’autres fois, les vendeurs aspirent à couper à travers la paperasserie et net potentiellement plus de profit.
la solution pour les deux peut être le financement du propriétaire., Bien que ce ne soit pas très courant aujourd’hui, le financement par le propriétaire est lorsque le vendeur offre un financement direct à l’acheteur au lieu ou en plus d’une hypothèque.
qu’est-ce que le financement par le propriétaire?
le financement par le propriétaire se produit lorsque le propriétaire d’une propriété à vendre fournit un financement partiel ou complet à l’acheteur directement, après que L’acheteur a effectué un acompte, selon Michael Foguth, fondateur et président de Foguth Financial Group à Howell, Michigan.,
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« L’accord ici est très similaire à un prêt hypothécaire, à l’exception de l’accueil de la propriétaire est propriétaire de la dette plutôt qu’à une banque ou un autre prêteur,” Foguth dit.
Le financement du propriétaire n’est généralement pas indiqué dans le rapport de crédit de l’acheteur. Il y a généralement un acompte substantiel requis (généralement de 10% à 15%) qui compense le fait que le financement ne dépend généralement pas du revenu ou des antécédents de crédit de l’acheteur — bien que les vendeurs soient invités à effectuer une vérification de crédit quel que soit.,
Chris McDermott, investisseur immobilier et courtier chez Jax Nurses Buy Houses à Jacksonville, en Floride, a lui-même offert du financement au propriétaire sur les propriétés d’investissement qu’il a vendues. McDermott dit que cela peut être une pratique courante dans certaines régions, « spécifiquement pour les terres rurales ou les maisons qu’un vendeur possède gratuitement et clairement. »
le financement par le propriétaire peut être avantageux pour les acheteurs qui ne sont pas admissibles à un prêt souhaité d’un prêteur, ou si le prêteur ne qualifie l’acheteur que pour une partie du prix d’achat., Dans ce dernier scénario, l’acheteur peut être en mesure de contracter une première hypothèque auprès du prêteur pour cette partie, puis d’obtenir un financement du propriétaire pour le manque à gagner.
comment fonctionne le financement des propriétaires?
dans la plupart des accords de financement du propriétaire, le propriétaire (vendeur) enregistre une hypothèque sur la propriété, qui est vendue par transfert d’acte à l’acheteur.,
« généralement, le propriétaire laisse l’acheteur prendre le relais et emménager dans la maison sans hypothèque, mais après que l’acheteur ait versé un acompte”, explique Andrew Swain, co-fondateur et président de Sundae, un marché immobilier résidentiel basé à San Francisco qui aide les vendeurs de propriétés en difficulté.
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« L’acheteur signe un billet à ordre et effectue des paiements mensuels pour le vendeur, mais le propriétaire conserve le titre de propriété de la maison que l’effet de levier dans l’affaire,” dit Swain.,
« L’acheteur effectue des paiements hypothécaires au vendeur selon un calendrier d’amortissement convenu à un taux d’intérêt fixe spécifié”, explique McDermott. « En règle générale, le vendeur ne conservera pas cette hypothèque pendant plus de cinq ou 10 ans. Passé ce délai, l’hypothèque est généralement due sous la forme d’un paiement de ballon dû par l’acheteur. »
pour effectuer ce paiement de ballonnet — généralement une somme forfaitaire importante — l’acheteur est généralement (à ce moment-là) admissible et obtient un refinancement hypothécaire, probablement pour un taux d’intérêt inférieur.,
alternativement, l’acheteur peut obtenir une première hypothèque d’une banque ou d’un autre prêteur tandis que le vendeur prend un deuxième intérêt au lieu d’une partie de l’acompte, explique John Kilpatrick, directeur général de Greenfield Advisors à Seattle.
« dites que vous voulez acheter une maison de 200 000$”, dit Kilpatrick. « La banque ne vous prêtera que 160 000$. Si le vendeur reprend une deuxième hypothèque pour 40 000$, l’affaire peut être en mesure de conclure. »
Ce n’est pas parce qu’un vendeur fournit les fonds que l’acheteur ne paiera pas les frais de clôture, cependant., Selon McDermott, ces frais peuvent inclure l’enregistrement des actes et les frais de titre.
la bonne nouvelle est que les coûts « sont généralement nettement inférieurs à ce que vous paieriez avec un financement bancaire”, explique Bruce Ailion, avocat, investisseur et agent immobilier à Atlanta.
exemple de financement du propriétaire
dites « un vendeur annonce une maison à vendre avec le financement du propriétaire offert”, dit McDermott. « L’acheteur et le vendeur conviennent d’un prix d’achat de 175 000$. Le vendeur exige un acompte de 15 pour cent — 26 250$., Le vendeur accepte de financer l’encours de 148 750 $à un taux d’intérêt fixe de 8% sur un amortissement de 30 ans, avec un paiement forfaitaire dû après cinq ans.”
dans cet exemple, l’acheteur accepte d’effectuer des paiements mensuels de 1 091 $au vendeur pendant 59 mois (à l’exclusion des taxes foncières et de l’assurance habitation que l’acheteur paiera séparément).
Au mois 60, un paiement en ballon de 141 451,27 $sera dû. Le vendeur finira par percevoir $233,161. 27 après 60 mois, ventilé comme:
- 2 26,250 pour l’acompte
- 5 58,161.,>Avantages
inconvénients accès au financement pour les acheteurs de maison paiement par ballon avantages pour les vendeurs au moment de l’impôt plus grand acompte requis le propriétaire vend tel quel, sans payer pour les réparations taux d’intérêt plus élevé plus grand potentiel d’investissement pour les vendeurs risqué pour le vendeur en cas de défaut de l’acheteur le financement par le propriétaire offre des avantages et des inconvénients à la fois à l’acheteur et au vendeur.,
« L’acheteur peut obtenir un prêt pour lequel il ne pourrait pas être approuvé par une banque, ce qui peut être particulièrement avantageux pour les emprunteurs indépendants ou ayant un mauvais crédit”, explique Ailion.
cependant, « le taux d’intérêt facturé par un vendeur est généralement beaucoup plus élevé qu’un prêteur hypothécaire traditionnel”, dit McDermott, « et le paiement de ballon qui vient à échéance après quelques années sera important.”
Les avantages pour le vendeur sont multiples. Le financement du propriétaire permet au vendeur de vendre la propriété telle quelle, sans aucune réparation nécessaire qu’un prêteur traditionnel peut exiger.,
« de plus, les vendeurs peuvent obtenir des avantages fiscaux en reportant les gains en capital réalisés sur de nombreuses années, s’ils sont admissibles”, Note McDermott, ajoutant que « selon le taux d’intérêt qu’ils facturent, les vendeurs peuvent obtenir un meilleur taux de rendement sur l’argent qu’ils prêtent qu’ils obtiendraient sur de nombreux autres types”
le vendeur prend un risque, cependant. Si l’acheteur cesse d’effectuer des paiements de prêt, le vendeur peut avoir à saisir, et si l’acheteur n’a pas correctement entretenir et améliorer la maison, le vendeur pourrait finir par reprendre possession d’une propriété qui est en pire état que lorsqu’il a été vendu.,
Comment acheter une maison avec le financement du propriétaire ou l’offrir
Si vous ne pouvez pas obtenir le financement dont vous avez besoin d’une banque ou d’un prêteur hypothécaire, un agent immobilier qualifié peut vous aider à trouver des propriétés avec le financement du propriétaire.
« assurez-vous simplement que le billet à ordre que vous signez est conforme à la loi et énonce clairement les termes de l’accord”, conseille Swain., « C’est également une bonne idée de revoir un contrat de financement du vendeur après quelques années, surtout si les taux d’intérêt ont baissé ou si votre pointage de crédit s’améliore — auquel cas vous pouvez refinancer avec une hypothèque traditionnelle et rembourser le Vendeur plus tôt que prévu. »
Si vous voulez offrir un financement propriétaire en tant que vendeur, vous pouvez mentionner l’arrangement dans la description de l’annonce pour votre maison.
« assurez — vous d’exiger un acompte substantiel-15% si possible”, recommande McDermott. « Découvrez la position et la stratégie de sortie de l’acheteur, et déterminez leur plan et leur calendrier., En fin de compte, vous voulez savoir que l’acheteur sera en mesure de vous rembourser et de refinancer une fois que votre paiement de ballon est dû. »
Il est important d’avoir un avocat immobilier préparer et examiner attentivement tous les documents impliqués, ainsi, pour protéger les intérêts de chaque partie.
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