la valeur de la propriété peut être fortement dépendante des droits—comme les servitudes et les emprises-qui l’accompagnent. Par exemple, la valeur de votre propriété sera affectée par l’étendue de votre capacité à construire sur la propriété, ou si un propriétaire voisin a le droit de conduire à travers votre propriété. Ces droits accessoires peuvent être des licences, des conventions, des servitudes ou des droits de passage., Cet article se concentre sur les deux derniers, servitudes et emprises.
Quelles sont les Servitudes et Droits de passage?
les servitudes sont des intérêts non propriétaires dans des biens immobiliers. Plus simplement, une servitude est le droit d’utiliser la propriété d’autrui à des fins spécifiques. Les emprises sont des servitudes qui accordent spécifiquement au titulaire le droit de voyager sur les biens d’autrui. Par conséquent, toutes les servitudes sont des servitudes, mais toutes les servitudes ne sont pas des emprises.,
Types de Servitudes
Il y a plusieurs types de servitudes. Tout d’abord, les servitudes peuvent être annexes ou brutes. Les servitudes annexes sont des servitudes qui bénéficient à une autre parcelle de propriété. Les servitudes en brut sont des servitudes qui profitent à une personne. Voir les Dunes de Seagrove propriétaires Ass’n, Inc. V. Dunes de Seagrove Dev., Inc., 180 donc. 3d 1209, 1211 (Fla. 1st DCA 2015) (« la Floride reconnaît les servitudes en brut, qui sont de simples intérêts personnels sur des terres qui ne sont pas soutenus par un domaine dominant.”).,
Deuxièmement, les servitudes peuvent être affirmatives ou négatives. Affirmatif servitude donne au propriétaire de la servitude, le droit d’utiliser les terres de l’autre d’une manière particulière. Une servitude négative empêche un propriétaire d’un terrain assujetti à la servitude d’utiliser son terrain d’une manière particulière. Cependant, les servitudes négatives sont défavorisées par la loi. Wahrendorff C. Moore, 93 So. 2d 720, 722 (Fla. 1957) (en banc) (« la loi favorise la libre utilisation des biens immobiliers et les restrictions sur l’utilisation seront habituellement strictement interprétées. »); Voir Aussi Kilgore v. Killearn Homes Ass’n, Inc., 676 donc., 2d 4, 7 (Fla. 1er DCA 1996).
une servitude implicite, quant à elle, est créée par les actions ou les inactions des parties. Il existe généralement deux types de servitudes implicites. Premièrement, les servitudes par nécessité, et deuxièmement, les servitudes par prescription. Les servitudes par nécessité sont créées lorsque le terrain est coupé de toute voie raisonnable de sortie ou d’entrée. Une servitude de common law est créée par nécessité lorsqu’un propriétaire de terrain subdivise la parcelle, coupant l’accès de l’une des parcelles à toute route. Fla. Stats. § 704.01(1)., Lorsque la législature de Floride a codifié ce droit de common law, cependant, il a élargi sa portée. Maintenant, ce qu’on appelle un mode de nécessité statutaire est créé par nécessité, qu’il y ait eu ou non une propriété commune des parcelles voisines. Fla. Stats. § 704.01(2).,
Deuxièmement, les servitudes sur ordonnance sont créées lorsqu’une partie utilise le terrain d’une autre Partie (1) de façon continue pendant vingt ans, (2) l’utilisation était liée à une superficie limitée et définie, (3) soit le propriétaire avait une connaissance réelle de l’utilisation, soit l’utilisation était si ouverte et notoire que cette connaissance doit être imputée au propriétaire, et (4) l’utilisation a été défavorable. Stackman C. Pope, 28 donc. 3d 131, 133 (Fla. 5e DCA 2010).
la portée d’une servitude
la portée d’une servitude dépend principalement de la manière dont elle a été créée., La portée d’une servitude expresse est définie par l’acte ou la réserve qui l’a créée. Ainsi, tout litige découlant de l’utilisation du titulaire de la servitude sera résolu en interprétant la langue de l’acte ou de la réserve qui crée la servitude. BHB Développement, Inc. v. Bonefish Yacht Club de Propriétaires Cul’n, Inc., 691 donc. 2d 1174, 1176 (Fla. 3D DCA 1997).
la portée d’une servitude implicite par nécessité est définie par ce qui était nécessaire lors de la création de la servitude., Bien qu’une servitude implicite par nécessité puisse s’étendre au fil du temps pour assurer l’utilisation et la jouissance bénéfiques de la parcelle dominante, la servitude devrait être limitée à ce qui est nécessaire pour ne pas empiéter sur le domaine servient. Holloway C. Gargano, 657 So. 2d 1231, 1232 (Fla. 3D DCA 1995). La portée d’une servitude prescriptive, quant à elle, est définie par l’utilisation pendant la période prescriptive. 28a C. J. S. servitudes § 194; Voir Aussi Sunnybrook Groves, Inc. v. Hicks, 113 donc. 2d 239, 241 (Fla. 2d DCA 1959)., Comme les servitudes par nécessité, la portée d’une servitude prescriptive peut également changer au fil du temps, mais doit être équilibrée par rapport au fardeau imposé à la succession servient. 28a C. J. S. servitudes § 194.
résiliation des servitudes
les servitudes implicites par nécessité ne durent que le temps nécessaire. Enzor v. Rasberry, 648 donc. 2d 788, 792-93 (Fla. 1er DCA 1994)., Ainsi, si un propriétaire acquiert un autre moyen d’entrée et de sortie praticable, ou si le propriétaire acquiert un lot adjacent avec un moyen d’entrée et de sortie praticable, la servitude implicite par nécessité prendra fin. Parham C. Reddick, 537 So. 2d 132, 135 (Fla. 1er DCA 1988).
en général, les servitudes peuvent être résiliées de diverses façons: par préclusion équitable, l’expiration de la durée d’une servitude, la possession adverse, un accord, la vente d’un acte fiscal, etc., Une servitude peut également être résiliée si la succession servient est vendue à un acheteur de bonne foi sans connaissance, réelle ou constructive, de la servitude. Wise v. Quina, 174 donc. 2d 590, 593-94 (Fla. 1ère DCA 1965). Pour cette raison, il est très important que le titulaire de la servitude enregistre rapidement une servitude expresse dans les registres publics officiels du comté où la propriété est située afin de fournir une connaissance constructive au monde de l’existence de la servitude.
litiges concernant les servitudes
il arrive que des litiges surviennent concernant l’utilisation d’une servitude., Bien qu’une servitude comporte, implicitement, le droit de faire ce qui est raisonnablement nécessaire pour la pleine jouissance de la servitude, la servitude est limitée aux fins pour lesquelles elle a été accordée. Sinclair C. Clay Elec. Co-op, Inc., 584 donc. 2d 1065, 1066 (Fla. 5e DCA 1991). Par exemple, dans un cas, la Cour suprême de Floride a jugé qu’une servitude pour le drainage ne pouvait plus être utilisée pour l’installation d’équipements d’irrigation à grande échelle. Crutchfield v. F. A. Sebring Realty Co., 69 donc. 2d 328, 330 (Fla., 1954) (énonçant la règle selon laquelle « toutes les servitudes, qu’elles soient acquises par l’usager, qu’elles soient expressément accordées, dédicacées ou implicitement en raison des circonstances d’une transaction particulière, que la charge d’un droit de passage sur la succession servient ne doit pas être augmentée dans une mesure plus grande que ce qui est raisonnablement nécessaire et envisagé au moment de l’acquisition initiale”).,
de plus, bien que le propriétaire dont la propriété est assujettie à la servitude conserve le droit d’utiliser le terrain d’une manière non incompatible avec la servitude, le propriétaire ne peut pas interférer de manière déraisonnable avec les droits du titulaire de la servitude. Par exemple, lorsqu’une servitude expresse prévoyait un accès de cinquante pieds de large, le propriétaire ne pouvait pas installer un mur sur une partie de la servitude, même si le titulaire de la servitude avait encore vingt pieds pour l’accès. Voir Diefenderfer C. Forest Park Springs, 599 So. 2d 1309, 1313 (Fla. 5e DCA 1992).,
Lorsqu’un différend concernant une servitude ne peut être résolu, une action en justice peut être intentée pour statuer sur les droits des parties concernées., Les types d’actions pouvant être intentées devant les tribunaux pourraient inclure les actions en injonction pour exiger le respect de la servitude ou pour lever des obstacles ou prendre d’autres mesures concernant la servitude, la rupture de contrat pour violation de servitudes expresses lorsque des dommages-intérêts peuvent être disponibles, un jugement déclaratoire concernant l’existence ou la portée d’une servitude, ou un titre silencieux concernant l’existence ou l’Inexistence d’une servitude.
Auteur:
- C. Ryan Maloney, Esquire
- Pierce Schultz, JD Candidat
