Nota del redattore: Questo post è stato originariamente pubblicato nel gennaio 2014 ed è stato completamente rinnovato e aggiornato per la precisione e completezza.
Il lancio in qualsiasi nuovo mercato può essere difficile e diventare un proprietario di storage di successo non è diverso. Se sei nuovo a possedere un impianto di self storage, o stai cercando di costruire una nuova struttura e hai bisogno di alcuni consigli di esperti, sei nel posto giusto., Recentemente ho avuto l’opportunità di chattare con CJ Bardy, co-proprietario di Storage Place a Stonington, Connecticut e scegliere il suo cervello su consiglio per i nuovi proprietari di storage e costruttori. Bardy ha recentemente costruito la sua struttura di 24.000 piedi quadrati da zero, e la nuovissima proprietà costiera ora dispone di oltre 220 unità, tra cui 85 unità a temperatura controllata e oltre due dozzine di posti auto per camper, barche e veicoli all’aperto, oltre a monitoraggio della sicurezza high-tech, controllo degli accessi gated e comodi traslochi online e pagamenti,
Bardy ha recentemente avuto il tempo di rispondere ad alcune domande per aiutare i nuovi proprietari a orientarsi. Dai un’occhiata ai suoi consigli per i nuovi proprietari e sviluppatori di self storage qui sotto!
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StorEdge: Guardando indietro, quali sono le tre cose che vorresti sapere prima di iniziare a possedere strutture di stoccaggio autonomo?,
Bardy: Questo intero progetto è stato effettivamente intrapreso sulla base di un business plan che ho costruito in business school come un progetto parallelo. Vengo da una carriera nella gestione patrimoniale e nell’investment banking, quindi conoscevo molto bene i mercati pubblici e gli operatori pubblici, e quel lato del business. Il mio partner e ho finito per trovare un pezzo di terra, passando attraverso il processo di autorizzazione, e poi costruirlo per portare il piano alla vita. Abbiamo finito per costruire esattamente quello che avevamo stabilito nel business plan dalla business school., Così avevo fatto una quantità enorme di ricerca in anticipo, ed ero ben consapevole dei fornitori di servizi. Ero andato a conferenze e fiere. Quindi, entrando in esso, ero abbastanza fiducioso in quello che stavamo facendo. Detto questo, ci sono alcune cose che so ora che vorrei cambiare.
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Fai attenzione al tuo appaltatore. Abbiamo avuto una brutta esperienza con il nostro primo general contractor. Era stato nel settore per un periodo piuttosto lungo, lavorando come appaltatore sotto uno dei più grandi produttori di edifici, e all’insaputa di noi, aveva avvitato un sacco di gente., Per farla breve, vorrei che ci fossero più risorse per vet general contractor e costruttori. Questo tizio aveva superato i test olfattivi, ma abbiamo perso un po ‘ di soldi con lui. Alla fine, abbiamo ottenuto un nuovo imprenditore, che si è rivelato essere un bravo ragazzo e lo consiglio vivamente ad altre persone. Se potessi farlo di nuovo, controllerei qualche altro riferimento e scaverei di più nel background del general contractor.
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Scegliere un recinto duro e utilizzare uno, per tutti gli usi cancello. Quando si tratta di piccole modifiche al design, ci sono un paio di cose che cambierei., Per cominciare, abbiamo usato una recinzione in alluminio, in stile ornamentale. Per la nostra prossima costruzione, farei una recinzione d’acciaio. L’alluminio, recinzione in stile ornamentale che attualmente abbiamo migliora l’aspetto della proprietà ed è ancora molto sicuro, ma la recinzione in acciaio è diventata il nuovo standard industriale per resistenza e sicurezza, e sembra ancora molto attraente. La nostra proprietà ha anche due cancelli: un ingresso dedicato e un’uscita dedicata. Se dovessi progettare di nuovo la proprietà, la cambierei in una sola voce, che si tratti di entrare o uscire, attraverso lo stesso cancello controllato dall’accesso.,
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Investire in più unità a clima controllato. Ci piacerebbe anche avere più unità controllate dal clima la prossima volta e meno unità di archiviazione tradizionali. Questa era una variabile che era difficile da definire nel nostro modello di business, quindi abbiamo dovuto capovolgere un quarto per determinare la quantità di unità controllate dal clima rispetto alle unità di azionamento. Dopo aver aperto, abbiamo appreso che c’era un’enorme richiesta per le unità controllate dal clima, quindi faremo molte più unità con servizi premium la prossima volta.,
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StorEdge: Qual è la cosa più preziosa che hai imparato come proprietario e quanto tempo ci hai messo per impararla?
Bardy: Prima di entrare in self storage, ho fatto molte ricerche prima di sviluppare un modello di business., Sono andato a un paio di fiere, parlato con tonnellate di broker, guardato un sacco di siti, se stavano operando o solo pezzi di sporcizia, e appena trascorso un sacco di tempo a fare ricerche sul settore. Il nostro modello di business si basa sull’automazione e sulla tecnologia mobile-first. Tutto è così nel nostro business, e vediamo tutto andare in quel modo nel mercato. Vai su un sito web, scegli la tua unità, ti iscrivi online, inserisci i dati della tua carta di credito e il gioco è fatto. E sai, quando ho iniziato tutti dicevano che dovevamo avere un manager in loco, e non abbiamo mai avuto un manager, mai., Quindi quello che ho imparato è che le persone potrebbero avere un modo di fare le cose e sono a loro agio, ma potrebbe non essere il modo migliore. E se lo cambi e lo rendi semplice, si adatteranno. Se sei un affittuario e non hai un manager per tenere la mano durante l’intero processo e devi fare tutto online, il processo deve essere semplice. Volevamo funzionare in modo più automatizzato, quindi l’abbiamo reso semplice, ed è stato fantastico.
” Quando ho iniziato, tutti dicevano che dovevamo avere un manager in loco, e non abbiamo mai avuto un manager, mai., Quindi quello che ho imparato è che le persone potrebbero avere un modo di fare le cose e sono a loro agio, ma potrebbe non essere il modo migliore. E se lo cambi e lo rendi semplice, si adatteranno.”CJ BardyStorage Place
StorEdge: Che consiglio hai per qualcuno che ha appena acquistato una struttura?
Bardy: Assicurati di fare la tua ricerca, specialmente se inizierai a costruire da zero., Devi assicurarti che le barriere all’ingresso siano alte e che qualcun altro non possa entrare e iniziare a fare esattamente la stessa cosa della porta accanto e avere un vantaggio di prezzo o un vantaggio di scala. Il tuo modello, la tua redditività e il tuo punto di pareggio possono essere tutti basati su un certo tasso di affitto, ma se arriva qualcun altro e sono un operatore più grande con una struttura di costo inferiore e un costo inferiore del capitale, devi assicurarti che non possano trasferirsi nella porta accanto a te e addebitare metà dell’affitto, o domani sarai fuori mercato.,
“Devi assicurarti che le barriere all’ingresso siano alte e che qualcun altro non possa entrare e iniziare a fare esattamente la stessa cosa della porta accanto e avere un vantaggio di prezzo o un vantaggio di scala.”CJ BardyStorage Place
In futuro, Bardy prevede di continuare ad espandersi aggiungendo più spazio di archiviazione premium a Storage Place e sviluppando un’altra struttura a Charlestown, Rhode Island, un mercato simile a Stonington che può supportare un impianto automatizzato di classe A.
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