L’évaluation a été faible-Maintenant quoi?

par Jennifer Lyons sur 26 Nov 2019

une faible évaluation peut sembler un malheur majeur lorsque vous vendez votre maison — à la fois pour vous et pour votre acheteur. Mais les évaluations immobilières faibles sont plus courantes que vous ne le pensez. Selon le rapport sur les tendances du logement des consommateurs du groupe Zillow 2018, parmi les vendeurs qui ont vendu au cours des 12 derniers mois et qui ont conclu un accord, 10% ont déclaré que cela s’était produit parce que l’évaluation était inférieure au prix d’achat.,

Une évaluation faible ne signifie pas toujours une transaction annulée. Cela signifie parfois que vous devez pivoter et renégocier. Lisez nos conseils sur la façon de gérer une faible instruction.

que peuvent faire les vendeurs Après une évaluation faible?

• Demander une copie de l’évaluation.
• demandez à l’acheteur de contester l’évaluation.
• Renégocier le prix de vente avec l’acheteur.
• offre le financement du vendeur.
• Annuler et remettre en vente.
• envisager une offre alternative tout en espèces.

qu’est Ce qu’une évaluation sur une maison?,

Une évaluation est un rapport professionnel qui aide à évaluer la valeur d’une maison. Tout propriétaire peut obtenir une évaluation à tout moment.

par exemple, si un propriétaire refinance son hypothèque, une évaluation est généralement requise. Mais le moment le plus courant où une évaluation est effectuée est lorsque vous vendez. Si la personne qui achète votre maison Finance l’achat, son prêteur ordonne une évaluation pour s’assurer que la maison vaut le montant que la banque accepte de financer. C’est l’une des dernières étapes du processus d’achat d’une maison, et c’est un facteur important pour la vente.,

Combien coûte une évaluation?

Les évaluations de la maison coûtent généralement entre 300 $et 600$, et elles sont commandées par le prêteur et payées par l’acheteur.

qu’est Ce qu’une évaluation de la contingence lors de l’achat d’une maison?

Les évaluations sont une partie standard du processus d’achat d’une maison, et elles protègent le prêteur de l’acheteur d’offrir trop d’argent pour une maison qui n’en vaut pas la peine. Bien que cela puisse sembler une formalité, sur les marchés immobiliers chauds, les guerres d’enchères peuvent entraîner des prix de vente bien supérieurs à la valeur réelle, ce qui est un drapeau rouge pour les prêteurs.,

Une évaluation de contingence est un avenant au contrat d’offre d’un acheteur soumet. Il stipule que si l’évaluation revient faible, l’acheteur a la possibilité de revenir de l’accord et de récupérer son argent sérieux.

ce que le prêteur recherche, c’est un ratio prêt-valeur sain, souvent abrégé en LTV. C’est un calcul d’évaluation des risques du montant d’argent qu’ils financeront dans l’hypothèque (pas le prix de vente), divisé par la valeur estimative., D’une manière générale, voici ce que signifie Votre résultat d’évaluation:

• L’évaluation est supérieure à l’offre: si la maison évalue pour plus que le prix de vente convenu, vous êtes en clair.
• L’évaluation est inférieure à l’offre: si l’évaluation de la maison est inférieure au prix de vente convenu, le prêteur n’approuvera pas le prêt. Dans cette situation, les acheteurs et les vendeurs doivent trouver une solution mutuellement bénéfique qui maintiendra l’accord ensemble — plus à ce sujet plus tard.

les acheteurs renoncent-ils jamais à la contingence d’évaluation?,

certains acheteurs tout comptant qui font leurs achats à domicile sur un marché concurrentiel (où de nombreux acheteurs se disputent relativement peu de maisons) renonceront à l’éventualité d’une évaluation pour rendre leur offre plus attrayante pour le vendeur. Les acheteurs au comptant peuvent décider de sauter complètement une évaluation, ils peuvent avoir une évaluation faite juste pour leur propre connaissance (sans contingence), ou ils peuvent toujours soumettre une contingence d’évaluation, tout comme un acheteur non au comptant le ferait. C’est à l’acheteur au comptant.

comment une maison est-elle évaluée?,

lors de l’achat d’une maison, les évaluations sont effectuées par un évaluateur agréé par un tiers qui est embauché par le prêteur. L’évaluateur est généralement choisi au hasard et ne peut en aucun cas être lié à la transaction ni avoir de relation avec l’acheteur ou le vendeur. L’évaluation se produit entre le moment où la maison est sous contrat et la date de clôture prévue.

pendant l’évaluation, l’évaluateur parcourt la propriété — tant à l’intérieur qu’à l’extérieur — en prenant des photos et des notes., Après l’évaluation sur place, l’évaluateur rédige un rapport, combinant ses notes sur l’état de la maison avec des informations d’évaluation locales. Le résultat est un document final qui identifie la valeur estimative de la maison.

• Les évaluations de prêts classiques sont généralement d’environ 10 pages et prennent environ une semaine.
• Les évaluations de prêts FHA prennent souvent un peu plus de temps, car elles sont soutenues par le gouvernement et nécessitent plus de documentation. Par exemple, les évaluations de la FHA doivent inclure des documents attestant que la maison respecte les lignes directrices minimales en matière de santé et de sécurité.,
• Les évaluations de prêts VA, comme les évaluations de prêts FHA, peuvent prendre un peu plus de temps, car elles ont également des exigences minimales en matière de propriété pour des choses comme un espace de vie adéquat, des mécanismes sûrs, une disponibilité adéquate de la chaleur et de l’eau.

Il est important de noter que puisque le prêteur commande l’évaluation et que l’acheteur la paie, aucune des parties n’est obligée de partager le rapport réel avec le vendeur.

qu’est Ce qu’un lecteur de l’évaluation?

également appelée évaluation sommaire, une évaluation au volant est une inspection extérieure uniquement, combinée à des informations d’évaluation locales., Ils coûtent généralement moins cher qu’une évaluation complète, mais peuvent ne pas être acceptés par un prêteur. La plupart des prêteurs exigent une évaluation intérieure et extérieure complète.

que recherchent les évaluateurs à domicile?

rappelez-vous qu’une évaluation n’est pas la même chose qu’une inspection de maison. Bien qu’un évaluateur et un inspecteur d’habitation puissent examiner les mêmes caractéristiques de votre maison, un évaluateur ne testera pas nécessairement la fonctionnalité de tous les systèmes de votre maison, ni ne signalera des éléments spécifiques préoccupants. Ce qui préoccupe l’évaluateur, c’est de déterminer l’état de la maison et, par conséquent, sa valeur.,

bien qu’ils ne cherchent pas de choses à corriger, voici ce que les évaluateurs regardent:

• âge ou état de la maison: les maisons plus récentes valent généralement plus, car les principaux systèmes sont en meilleur état de fonctionnement.
• taille et pieds carrés: un évaluateur déterminera un prix par pied carré d’espace utilisable ou habitable.
• mises à niveau ou améliorations terminées: une valeur sera attachée aux améliorations que vous avez faites sur la maison, calculant un retour sur investissement (ROI).,
• réparations nécessaires qui ont un impact sur la valeur: si votre maison a besoin de réparations majeures — dommages causés par l’eau au toit ou au sous-sol, par exemple-celles-ci seront prises en considération.
• équipements ou caractéristiques spéciales: ils prêteront attention aux fonctionnalités précieuses, comme une piscine, un home cinéma ou une suite de belle-mère.
• détails de Construction: L’évaluateur verra si la maison a des matériaux modernes, une isolation à jour ou des fenêtres écoénergétiques qui auront un impact sur la valeur de la maison.,
• taille ou zonage du Lot: la taille du Lot peut affecter la valeur de la maison, tout comme les restrictions ou les possibilités de zonage.
• Comparables: l’évaluateur exécutera des comps comme le ferait un agent immobilier lors d’une analyse comparative du marché sur votre maison. Ils examineront les ventes récentes de maisons similaires à celles que vous recherchez pour aider à déterminer la valeur.
• emplacement: ils rechercheront les évaluations du district scolaire, les commodités à proximité et la proximité des principales zones métropolitaines et des transports en commun.,
• marché local du logement: un évaluateur tiendra compte de l’état de votre marché immobilier local. Sont les valeurs des maisons à la hausse ou à la baisse? Est-ce un marché de vendeurs ou d’acheteurs? Combien de temps les maisons prennent-elles à vendre?

raisons courantes pour une évaluation faible

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles l’évaluation de votre maison pourrait être inférieure à ce que vous attendez. Voici quelques-uns des les coupables les plus communs.

marché en hausse ou Marché des vendeurs

dans un marché des vendeurs, les guerres d’enchères entraînent souvent des prix de vente à la maison plus élevés que les évaluations ne peuvent le supporter.,

ralentissement ou Marché des acheteurs

dans un marché des acheteurs (et surtout un marché qui a récemment changé), les vendeurs peuvent surévaluer par erreur leur maison parce qu’ils ne savent pas à quel point leur valeur a diminué. Une surabondance de saisies et de maisons en détresse dans votre région peut également affecter la valeur de votre maison.

évaluateur inexpérimenté

un évaluateur mal formé ou quelqu’un qui ne connaît pas les subtilités de votre marché local peut produire une évaluation faible.,

mauvaise évaluation de la propriété

un évaluateur ne prend pas en compte les améliorations, les caractéristiques populaires ou les équipements haut de gamme.

comps inexacts

un évaluateur utilise des comparables qui ne correspondent pas très bien à la maison évaluée. Les Comps doivent être à la fois récents et similaires. Ils ne devraient également utiliser que des maisons vendues, pas des maisons qui sont actuellement sur le marché.,

crédits de coût de clôture

Si vous avez déjà négocié un Crédit de coût de clôture et que le prix d’achat est plus élevé pour refléter la remise en argent que l’acheteur recevra à la clôture, cela peut signifier que votre évaluation doit être supérieure à ce qu’elle aurait autrement.

que se passe-t-il après une évaluation faible?

Si l’évaluation de la maison revient plus bas que le prix d’achat, l’acheteur a quelques options pour maintenir l’affaire en vie.

Faire la différence en numéraire

L’acheteur peut augmenter leur acompte pour faire la différence., Par exemple, si l’acheteur avait besoin que l’évaluation arrive à 300 000 $mais qu’elle arrive à 290 000$, l’acheteur peut payer la différence de 10 000 cash en espèces. Ce qui préoccupe le prêteur, c’est le rapport entre le prêt et la valeur estimative de la maison, pas nécessairement le prix d’achat.

décaler un acompte pour compenser la différence

disons que l’acheteur prévoyait de mettre 60 000 $sur une maison de 300 000 home (un acompte de 20%)., Si l’évaluation est faible de 10 000$, l’acheteur pourrait transférer 10 000 $de l’argent qu’il a mis de côté pour son acompte afin de compenser la différence.

l’inconvénient est qu’ils vont mettre moins de 20 pour cent vers le bas et devront payer une assurance hypothécaire privée (PMI) chaque mois jusqu’à ce que leur équité dans le ratio prêt-valeur de la maison est de 20 pour cent. Bien sûr, cet arrangement est soumis à l’approbation du prêteur de l’acheteur le plus petit acompte et le plus grand montant du prêt.,

interjeter Appel

Comme la personne qui a payé pour l’évaluation, l’acheteur peut demander au prêteur pour contester l’appréciation s’ils croient que l’évaluateur a utilisé des informations incorrectes ou mauvais comps, ou s’ils n’étaient pas assez familier avec la région.

annuler le contrat

ce n’est pas une situation idéale pour vous ou l’acheteur, mais si l’acheteur a signé une éventualité d’évaluation, il peut annuler le contrat et s’éloigner de l’accord.

comment les vendeurs peuvent-ils empêcher une faible évaluation?,

Nous avons parlé des options d’un acheteur est face à une faible instruction, mais que pouvez-vous, en tant que vendeur, pour encourager l’accord pour aller de l’avant? Il y a quelques actions que vous pouvez prendre, toutes avant l’évaluation. Rappelez-vous, les évaluations sont subjectives, il est donc important de se préparer à une évaluation faible, au cas où.

Si vous avez de la chance et acceptez une offre d’un acheteur tout en espèces, vous pouvez éviter complètement la contingence de l’évaluation-ou du moins réduire le potentiel d’une faible évaluation nuisant à votre transaction. Selon Zillow research, près d’un quart (23%) de tous les acheteurs paient en espèces.,

Une façon de garantir une vente au comptant est de vendre votre maison via les offres Zillow. Vous pouvez vendre votre maison rapidement, sans évaluation, directement à Zillow. Répondez simplement à quelques questions au sujet de votre maison, et si elle est admissible, nous vous présenterons une offre en espèces.

Montrez votre comps

Si vous avez embauché un agent immobilier, il aurait dû vous fournir une analyse comparative du marché (RMR) lorsque vous avez décidé pour la première fois d’un prix d’inscription, ainsi que des comps pour prouver la valeur de votre maison. Conservez des copies des comps et remettez-les à l’évaluateur lorsqu’ils arrivent à la maison.,

apportez des reçus

Si vous avez fait arpenter votre terrain, fait des améliorations majeures ou rénové, ayez des reçus à portée de main pour l’évaluateur afin qu’il puisse calculer la valeur ajoutée.

nettoyer

l’une des choses les plus importantes qu’un évaluateur évalue est l’état de votre maison, alors assurez-vous qu’elle est propre, bien rangée et bien entretenue. Nettoyez les gouttières, retouchez la peinture, nettoyez soigneusement et assurez-vous que les principaux systèmes sont opérationnels. Vous voudrez également vous assurer que vos détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone fonctionnent., Il est probable que vous ayez déjà pris certaines de ces mesures lorsque vous avez préparé votre maison à la liste, mais si votre maison est sur le marché depuis un certain temps, cela vaut la peine de faire un autre nettoyage en profondeur.

comment les vendeurs peuvent-ils surmonter une faible évaluation?

Si vous avez suivi les conseils de pré-évaluation ci-dessus et que votre évaluation est toujours faible, voici quelques mesures que vous pouvez prendre pour corriger le cours.

Demander une copie de l’évaluation

demandez à l’acheteur ou à son agent le rapport d’évaluation si vous pensez qu’il contient de la désinformation., Si ils sont prêts à partager une copie avec vous, et assurez-vous que les faits sont exacts. En fin de compte, il appartient à l’acheteur et à son agent de signaler les informations erronées si elles sont trouvées, mais plus vous pouvez travailler ensemble, plus la transaction est susceptible d’aller de l’avant.

demandez à l’acheteur de contester l’évaluation

Si l’acheteur est prêt à contester l’évaluation, fournissez toute documentation qui pourrait l’aider à faire valoir votre cas, y compris des comps, des reçus, des informations sur les conditions du marché ou la preuve que l’évaluateur ne connaissait pas votre région., Vous voudrez également indiquer exactement quelles parties de l’évaluation sont contestées. En règle générale, ce sera l’agent immobilier de l’acheteur qui soulève le litige avec le prêteur.

Si le prêteur convient que la première évaluation est inexacte, il peut ordonner une deuxième évaluation. Encore une fois, l’acheteur serait responsable de payer, mais vous pouvez toujours offrir de diviser le coût avec l’acheteur comme un effort de bonne foi pour maintenir l’accord ensemble.,

soyez ouvert aux négociations

à moins que votre acheteur ne cherche une raison de partir, il souhaite probablement que l’accord reste ensemble autant que vous. C’est alors qu’un deuxième cycle de négociations peut commencer. La balle est dans le camp du vendeur ici — c’est à vous de décider si vous êtes prêt à renégocier le prix de vente afin qu’il s’aligne sur le résultat de l’évaluation. Votre décision dépend de votre situation financière et de l’état de votre marché immobilier local (si vous vendez dans un marché d’acheteurs, vous feriez peut-être mieux de renégocier que de recommencer et d’essayer de trouver un nouvel acheteur).,

gardez l’esprit ouvert quand il s’agit de rencontrer au milieu. Par exemple, vous n’avez pas à couvrir l’intégralité de la différence entre le prix de vente et l’évaluation. Si vous avez accepté de vendre la maison pour 250 000 $et qu’elle est évaluée à 230 000$, vous et l’acheteur pourriez vous rencontrer au milieu. Vous pourriez abaisser le prix de vente à 240 000$, et ils pourraient venir avec un supplément de 10 000 out de leur poche pour satisfaire le prêteur.,

offre de financement du vendeur

Si l’acheteur ne peut pas trouver la différence mais que vous savez que votre maison vaut plus que ce qu’elle a évalué, Vous pouvez leur offrir un financement du vendeur pour la différence — en supposant que vous avez assez d’argent. Vous leur prêteriez essentiellement de l’argent, en prenant des paiements en versements réguliers ou en une somme forfaitaire sur la route. Si vous êtes intéressé à poursuivre cette option, assurez-vous d’impliquer un avocat.,

Annuler et remettre en vente sur un marché de vendeurs

Si vous êtes positif, l’évaluation a été inférieure à ce qu’elle aurait dû, mais votre acheteur n’est pas prêt à la contester (ou si le défi échoue), vous devrez peut-être laisser l’affaire aller. Si vous n’êtes pas pressé de vendre, vous pourriez envisager d’attendre de trouver un nouvel acheteur une fois que les conditions du marché s’amélioreront — envisagez de vendre au printemps, lorsque le marché a tendance à se déplacer plus rapidement.,

Si vous n’avez pas d’autre choix que de remettre en vente rapidement et que vous avez reçu plusieurs offres la première fois, vous pourrez peut — être conserver votre prix de vente existant et trouver un nouvel acheteur prêt à payer la différence-ou peut-être que votre évaluation sera plus élevée la prochaine fois! Ou, si vous êtes pressé de vendre, vous pouvez envisager de remettre en vente avec un prix de vente de départ inférieur la prochaine fois.