Si vous êtes comme la plupart des acheteurs, vous aurez besoin d’une hypothèque pour financer l’achat d’une nouvelle maison. Pour être admissible, vous devez avoir une bonne cote de crédit et de l’argent pour un acompte. Sans ceux-ci, la voie traditionnelle vers l’accession à la propriété pourrait ne pas être une option.
Il existe cependant une alternative: un contrat de location-acquisition, dans lequel vous louez une maison pendant un certain temps, avec la possibilité de l’acheter avant l’expiration du bail. Les contrats de location-acquisition se composent de deux parties: un contrat de location standard et une option d’achat.,
Voici un aperçu de ce à regarder et comment le loyer-à-propre processus fonctionne. C’est plus compliqué que de louer, et vous devrez prendre des précautions supplémentaires pour protéger vos intérêts. Cela vous aidera à déterminer si l’affaire est un bon choix si vous cherchez à acheter une maison.
plats à Emporter Clés
- Un loyer-à-propre accord est un accord dans lequel vous vous engagez à louer une propriété pour une période de temps spécifique, avec la possibilité de l’acheter avant la fin du bail s’épuise.,
- Les accords de location-acquisition comprennent un contrat de location standard et une option d’achat ultérieure.
- Les contrats de location-option vous donnent le droit d’acheter la maison à l’expiration du bail, tandis que les contrats de location-achat vous obligent à l’acheter.
- vous payez le loyer tout au long du bail, et dans certains cas, un pourcentage du paiement est appliqué au prix d’achat.
- avec certains contrats de location-acquisition, vous devrez peut-être entretenir la propriété et payer les réparations.,
frais initiaux non remboursables
dans un contrat de location-acquisition, vous (en tant qu’acheteur) payez au vendeur des frais initiaux uniques, généralement non remboursables, appelés frais d’option, argent d’option ou contrepartie d’option. Ces frais sont ce qui vous donne la possibilité d’acheter la maison à une date ultérieure. Les frais d’option sont souvent négociables, car il n’y a pas de taux standard. Pourtant, les frais varient généralement entre 1% et 5% du prix d’achat.
Location-Option vs, Location-achat
Il est important de noter qu’il existe différents types de contrats de location-acquisition, certains étant plus conviviaux et flexibles que d’autres. Les contrats de location-option vous donnent le droit, mais pas l’obligation, d’acheter la maison lorsque le bail expire. Si vous décidez de ne pas acheter la propriété à la fin du bail, l’option expire simplement, et vous pouvez vous en aller sans aucune obligation de continuer à payer le loyer ou à acheter. Ce n’est pas toujours le cas avec les contrats de location-achat.,
Pour avoir la possibilité d’acheter sans obligation d’achat, il doit être un contrat de location-contrat d’option. Parce que le jargon juridique peut être difficile à déchiffrer, c’est toujours une bonne idée de revoir le contrat avec un avocat immobilier qualifié avant de signer quoi que ce soit, afin que vous sachiez vos droits et exactement dans quoi vous vous engagez.
attention pour les contrats de location-achat—vous pourrait être tenu pour acheter la maison à la fin du bail, si vous pouvez vous permettre ou pas.,
un accord sur le Prix d’Achat
Loyer-à-propre accords doivent préciser quand et comment le prix d’achat est déterminé. Dans certains cas, vous et le vendeur conviendrez d’un prix d’achat lors de la signature du contrat, souvent à un prix supérieur à la valeur marchande actuelle. Dans d’autres situations, le prix est déterminé à l’expiration du bail, en fonction de la valeur marchande actuelle de la propriété. De nombreux acheteurs préfèrent « verrouiller » le prix d’achat, en particulier sur les marchés où les prix des maisons ont tendance à augmenter.,
application du loyer au Principal
Vous paierez le loyer pendant toute la durée du bail. La question Est de savoir si une partie de chaque paiement est appliquée au prix d’achat éventuel. Par exemple, si vous payez $1 200 dans le loyer chaque mois pendant trois ans, et 25% des qui est crédité à l’achat, vous gagnerez un $10,800 loyer de crédit ($1,200 x 0,25 = $300; 300 $x 36 mois = $10,800). En règle générale, le loyer est légèrement supérieur au taux courant de la région pour compenser le crédit de loyer que vous recevez. Mais assurez-vous de savoir ce que vous obtenez pour payer cette prime.,
Dans certains contrats, tout ou partie de l’option de l’argent que vous devez payer peuvent être appliquées à l’éventuel prix d’achat à la clôture.
Loyer-à-Propre l’Entretien de la Maison
Selon les termes du contrat, vous pouvez être responsable du maintien de la propriété et de payer pour les réparations. Habituellement, c’est la responsabilité du propriétaire, alors lisez attentivement les petits caractères de votre contrat., Parce que les vendeurs sont en fin de compte responsables des frais d’association de propriétaires, des taxes et des assurances (c’est toujours leur maison, après tout), ils choisissent généralement de couvrir ces coûts. Quoi qu’il en soit, vous aurez besoin d’une police d’assurance du locataire pour couvrir les pertes sur les biens personnels et fournir une couverture de responsabilité si quelqu’un est blessé dans la maison ou si vous blessez accidentellement quelqu’un.
assurez-vous que les exigences d’entretien et de réparation sont clairement énoncées dans le contrat (demandez à votre avocat d’expliquer vos responsabilités). Le maintien de la propriété, par exemple,, tondre la pelouse, ratisser les feuilles et nettoyer les gouttières, etc., est très différent de remplacer un toit endommagé ou de mettre l’électrique au code. Que vous soyez responsable de tout ou simplement de tondre la pelouse, faites inspecter la maison, commandez une évaluation et assurez-vous que les taxes foncières sont à jour avant de signer quoi que ce soit.
achat de la propriété
ce qui se passe à la fin du contrat dépend en partie du type d’accord que vous avez signé., Si vous avez un contrat de location-option et que vous voulez acheter la propriété, vous aurez probablement besoin d’obtenir une hypothèque (ou un autre financement) afin de payer le vendeur en totalité.
inversement, si vous décidez de ne pas acheter la maison—ou si vous n’êtes pas en mesure d’obtenir un financement à la fin de la durée du bail—l’option expire et vous quittez la maison, comme si vous louiez une autre propriété. Vous perdrez probablement tout argent payé jusqu’à ce point, y compris l’argent de l’option et tout crédit de loyer gagné, mais vous ne serez pas obligé de continuer à louer ou à acheter la maison.,
Si vous avez un contrat de location-achat, vous pouvez être légalement obligé d’acheter la propriété lorsque le bail expire. Cela peut être problématique pour de nombreuses raisons, surtout si vous n’êtes pas en mesure de garantir une hypothèque. Les contrats de location-option sont presque toujours préférables aux contrats de location-achat car ils offrent plus de flexibilité et vous ne risquez pas d’être poursuivi si vous ne voulez pas ou ne pouvez pas acheter la maison à l’expiration du bail.,
traitez le processus de la même manière que si vous achetiez une maison: Faites votre diligence raisonnable, recherchez la région, comparez les prix avec d’autres maisons à proximité, recherchez le contrat et recherchez l’historique du vendeur.
Si vous rencontrez des difficultés financières liées à COVID-19, des programmes pour les locataires et les propriétaires qui empêchent la saisie, l’expulsion et offrent un allègement des paiements hypothécaires sont disponibles auprès du gouvernement fédéral, des états, des municipalités et des prêteurs privés dans le cadre du plan de relance du coronavirus.,
le candidat idéal pour la location-acquisition
un contrat de location-acquisition peut être une excellente option si vous êtes un aspirant propriétaire mais que vous n’êtes pas tout à fait prêt, financièrement parlant. Ces accords vous donnent la chance de mettre de l’ordre dans vos finances, d’améliorer votre pointage de crédit et d’économiser de l’argent pour un acompte tout en « verrouillant” la maison que vous souhaitez posséder. Si l’argent de l’option et / ou un pourcentage du loyer va vers le prix d’achat, ce qu’ils font souvent, vous obtenez également de construire des capitaux propres.,
bien que les accords de location-acquisition soient traditionnellement axés sur les personnes qui ne peuvent pas se qualifier pour des Prêts conformes, il existe un deuxième groupe de candidats qui ont été largement négligés par l’industrie de la location-acquisition: les personnes qui ne peuvent pas obtenir de prêts hypothécaires sur des marchés de prêts, ” Sur les marchés immobiliers urbains à coût élevé, où les prêts jumbo (non conformes) sont la norme, il existe une forte demande pour une meilleure solution pour les personnes financièrement viables et solvables qui ne peuvent pas encore obtenir ou ne veulent pas d’hypothèque », explique Marjorie Scholtz, fondatrice et PDG de Verbhouse, une start-up basée à San Francisco.
« alors que les prix des maisons augmentent et que de plus en plus de villes ne respectent pas les limites de prêt et sont poussées vers des prêts géants, le problème se déplace des consommateurs vers le secteur du financement immobilier”, explique Scholtz., Avec des directives strictes de souscription automatique et des exigences de mise de Fonds de 20% à 40%, même les personnes financièrement aptes peuvent avoir du mal à obtenir un financement sur ces marchés.
« Tout ce qui est inhabituel—dans le revenu, par exemple—place les bons revenus dans un statut” aberrant « parce que les souscripteurs ne peuvent pas les ranger parfaitement dans une boîte », explique Scholtz. Cela inclut les personnes qui ont des revenus non traditionnels, qui sont des travailleurs autonomes ou contractuels, ou qui n’ont pas d’antécédents de crédit aux États-Unis (p. ex.,, les ressortissants étrangers)—et ceux qui manquent simplement de l’énorme 20% à 40% banques de paiement d’acompte exigent pour les prêts non conformes.
Les marchés À coût élevé ne sont pas l’endroit évident où vous trouverez des propriétés à louer, ce qui rend Verbhouse inhabituel., Mais tous les acheteurs potentiels d’une maison à louer gagneraient à essayer d’inscrire ses caractéristiques axées sur le consommateur dans les contrats de location à posséder: les frais d’option et une partie de chaque paiement de loyer rachètent le prix d’achat dollar Pour dollar, le loyer et le prix d’achat sont immobilisés pendant une période pouvant aller jusqu’à cinq ans, et les participants peuvent créer des fonds propres et capter l’appréciation du marché, même s’ils décident de ne pas acheter., Selon Scholtz, les participants peuvent « encaisser” à la juste valeur marchande: Verbhouse vend la maison et le participant conserve la plus-value du marché ainsi que les capitaux propres qu’ils ont accumulés par le biais de paiements de « rachat” de loyer.
Avant de Signer le Contrat
Quelles mesures devez-vous prendre lorsque vous envisagez l’achat d’un loyer-à-propre propriété? Assurez-vous de:
choisissez les bonnes conditions
entrez un contrat d’option de location plutôt qu’un contrat de location-achat.,
obtenir de l’aide
embaucher un avocat immobilier qualifié pour expliquer le contrat et vous aider à comprendre vos droits et obligations. Vous voudrez peut-être négocier certains points avant de signer ou éviter l’accord si ce n’est pas assez favorable pour vous.,
assurez–vous de comprendre:
- Les délais (ce qui est dû quand)
- Les frais d’option et les paiements de loyer-et combien de chacun s’applique au prix d’achat
- comment le prix d’achat est déterminé
- Comment exercer votre option d’achat (par exemple, le vendeur peut vous demander de fournir un préavis écrit de/Li>
- qui est responsable de L’entretien, des cotisations des associations de propriétaires, des taxes foncières, etc.
- Ce Que signifie « entretien »: juste tondre la pelouse et ratisser, etc., ou des réparations sérieuses, telles que la fixation d’un toit.
rechercher la maison
commandez une évaluation indépendante, obtenez une inspection de la propriété, assurez-vous que les taxes foncières sont à jour et assurez-vous qu’il n’y a pas de privilèges sur la propriété.
rechercher le vendeur
vérifiez le rapport de crédit du vendeur pour rechercher des signes de problèmes financiers et obtenir un rapport de titre pour voir combien de temps le vendeur a possédé la propriété—plus il en est propriétaire et plus il y a d’équité, mieux c’est.,
vérifiez les petits caractères
Dans quelles conditions perdrez-vous votre option d’achat? En vertu de certains contrats, vous perdez ce droit si vous êtes en retard sur un seul paiement de loyer ou si vous omettez d’informer le vendeur par écrit de votre intention d’acheter.
la ligne de fond
Un contrat de location-acquisition permet aux acheteurs potentiels d’emménager dans une maison tout de suite, avec plusieurs années pour travailler à améliorer leur pointage de crédit et / ou épargner pour un acompte avant d’essayer d’obtenir un prêt hypothécaire., Bien entendu, certaines conditions doivent être remplies, conformément à l’accord de location-acquisition. Même si un agent immobilier aide avec le processus, il est essentiel de consulter un avocat immobilier qualifié qui peut clarifier le contrat et vos droits avant de signer quoi que ce soit.,
