valor do imóvel pode ser altamente dependente de direitos—como servidões e direitos-de-forma—que vêm junto com ele. Por exemplo, seu valor de propriedade será afetado pela extensão de sua capacidade de construir sobre a propriedade, ou se um proprietário vizinho tem o direito de conduzir através de sua propriedade. Estes direitos auxiliares podem ser através de licenças, pactos, cedências ou direitos de passagem., Este artigo centra-se nas duas últimas, facilidades e direitos de passagem.
o que são as Easements e os direitos de passagem?
Easements are nonpossessory interests in real property. Mais simplesmente, uma facilidade é o direito de usar a propriedade de outra pessoa para um propósito específico. Os direitos de passagem são as facilidades que conferem especificamente ao titular o direito de viajar sobre os bens de outrem. Por conseguinte, todos os direitos de passagem são facilidades, mas nem todas as facilidades são direitos de passagem.,
Tipos de Servidões
Existem vários tipos de servidões. Em primeiro lugar, as cavalariças podem ser apurtenantes ou em bruto. Easements appurtenant são easements que beneficiam outra parcela de propriedade. Easements in gross são easements que beneficiam uma pessoa. See Dunes of Seagrove Owners Ass’n, Inc. v. Dunes of Seagrove Dev., Inc. Mais de 180. 3d 1209, 1211 (Fla. 1st DCA 2015) (“Florida recognizes easements in gross, which are mere personal interests in land that are not supported by a dominant estate.”).,
Second, easements can be afirmative or negative. Um assentamento afirmativo dá ao proprietário do assentamento o direito de usar a terra de outro de uma forma particular. Uma disposição negativa impede que um proprietário de um terreno sujeito à disposição utilize as suas terras de uma forma específica. No entanto, as cavalariças negativas são desaprovadas pela lei. Wahrendorff v. Moore, 93 So. 2d 720, 722 (Fla. 1957) (en banc) (“a lei favorece o uso livre de imóveis e as restrições ao uso serão normalmente interpretadas estritamente.”); see also Kilgore v. Killearn Homes Ass’n, Inc., 676 So., 2d 4, 7 (Fla. 1st DCA 1996).
uma facilidade implícita, por outro lado, é criada através das acções ou acções das partes. Existem geralmente dois tipos de facilidades implícitas. Em primeiro lugar, easements by necessity, e em segundo lugar, easements by prescription. As facilidades por necessidade são criadas quando a terra é cortada de qualquer rota razoável de saída ou entrada. É criada uma facilidade de lei comum por necessidade quando um proprietário de terra subdivide a parcela, cortando o acesso de uma das parcelas a quaisquer estradas. Fla. Stat. § 704.01(1)., Quando a legislatura da Flórida codificou este direito comum, no entanto, ele expandiu seu escopo. Agora, o que é conhecido como um modo legal de necessidade é criado pela necessidade se houve ou não uma propriedade comum das parcelas vizinhas. Fla. Stat. § 704.01(2).,
Segundo, servidões pela prescrição são criados quando um grupo usa a terra do outro (1) continuamente durante vinte anos, (2) o uso estava relacionado a uma limitada e definida a área de terreno, (3) o proprietário tinha conhecimento real de uso ou o uso era tão aberta e notório que tal conhecimento deve ser imputado ao proprietário, e (4) o uso tem sido adversos. Stackman contra Pope, 28 anos. 3d 131, 133 (Fla. 5th DCA 2010).
o escopo de um Easement
o escopo de um easement depende principalmente da forma como foi criado., O âmbito de um acordo expresso é definido pela escritura ou reserva que o criou. Assim, qualquer disputa que surja do uso do Facilitador será resolvida através da interpretação da língua do ato ou reserva que cria o facilitador. BHB Development, Inc. v. Bonefish Yacht Club Homeowners Ass’n, Inc., 691 So. 2d 1174, 1176 (Fla. 3d DCA 1997).
o escopo de um easement implícito pela necessidade é definido pelo que era necessário quando o easement foi criado., Embora uma facilidade implícita pela necessidade possa expandir – se ao longo do tempo para garantir o uso benéfico e o gozo da parcela dominante, a facilidade deve ser limitada ao que é necessário para não invadir a propriedade serviente. Holloway contra Gargano, 657 So. 2d 1231, 1232 (Fla. 3d DCA 1995). O âmbito de uma facilidade prescritiva, por outro lado, é definido pela utilização durante o período prescritivo. 28A C. J. S. Easements § 194; ver também Sunnybrook Groves, Inc. v. Hicks, 113 So. 2d 239, 241 (Fla. 2D DCA 1959)., Tal como as facilidades por necessidade, o âmbito de uma facilidade prescritiva também pode mudar ao longo do tempo, mas deve ser contrabalançado com os encargos impostos ao estado servente. 28A C. J. S. Easements § 194.
terminação de Easements
Easements implícitas por necessidade só duram enquanto a necessidade. Enzor v. Rasberry, 648. 2d 788, 792-93 (Fla. 1st DCA 1994)., Assim, se um proprietário adquirir outro meio praticável de entrada e saída, ou se o proprietário adquirir um lote adjacente com um meio praticável de entrada e saída, o assentamento implícito pela necessidade terminará. Parham v. Reddick, 537 So. 2d 132, 135 (Fla. 1st DCA 1988).
No geral, servidões pode ser terminado em uma variedade de formas: através equitativa preclusão, a validade de uma servidão do termo, de usucapião, de um acordo, os impostos de escritura de venda, etc., Um acordo também pode ser rescindido se a propriedade serviente for vendida a um comprador de boa fé sem conhecimento, real ou construtivo, da cessão. Wise v. Quina, 174. 2d 590, 593-94 (Fla. 1st DCA 1965). Por esta razão, é muito importante para o titular da facilidade registar prontamente uma facilidade expressa nos registos públicos oficiais do condado onde a propriedade está localizada, de modo a fornecer conhecimento construtivo ao mundo da existência da facilidade.
litígios relativos a Easements
por vezes surgem litígios relativos à utilização de um easement., Enquanto uma servidão tem, implicitamente, o direito de fazer o que é razoavelmente necessário para o pleno exercício da servidão, a servidão é restrito às finalidades para que foi concedida. Sinclair contra Clay Elec. Co-op, Inc., 584 So. 2d 1065, 1066 (Fla. 5th DCA 1991). Por exemplo, em um caso, o Supremo Tribunal da Flórida considerou que um fácil escoamento para drenagem não poderia ser usado mais tarde para a instalação de equipamentos de irrigação em grande escala. Crutchfield v. F. A. Sebring Realty Co., 69 So. 2d 328, 330 (Fla., 1954) (indicando a regra de que “todas as servidões, se adquiridos pelo usuário, serviço expresso de concessão, dedicação, ou por implicação, a partir das circunstâncias de uma transação particular, que a carga de um direito de passagem sobre o servient propriedade não deve ser aumentada em maior proporção do que o razoavelmente necessário e contemplado, no momento da aquisição inicial”).,
além disso, enquanto o proprietário do imóvel, cuja propriedade está sujeito à servidão retém o direito de uso da terra sob qualquer forma que não seja incompatível com as servidões, o dono da propriedade não pode interferir com os direitos do detentor da servidão. Por exemplo, quando um assentamento expresso previa um acesso de 15 metros de largura, o proprietário da propriedade não podia instalar uma parede sobre uma parte do assentamento, mesmo que o suporte do assentamento ainda tivesse 6 metros de acesso. Ver Diefenderfer v. Forest Park Springs, 599 So. 2d 1309, 1313 (Fla. 5th DCA 1992).,
quando um litígio relativo a uma transacção não puder ser resolvido, pode ser intentada uma acção judicial para julgar os direitos das partes envolvidas., Os tipos de ações que podem ser capazes de ser intentada em tribunal pode incluir ações de medida cautelar para exigir o cumprimento com a servidão ou para remover obstruções ou tomar outras ações em relação a servidão, quebra de contrato por descumprimento de expressar servidões onde os danos podem estar disponíveis, decisão judicial transitada em julgado relativa a existência ou âmbito de uma servidão, ou o título tranquila em relação a existência ou não-existência de uma servidão.
Autores:
- Ryan C. Maloney, Esquire
- Pierce Schultz, JD Candidato
