Se você está tendo problemas para fazer seus pagamentos de hipoteca e o empréstimo do titular (o “banco”) tem negado o seu pedido para um plano de pagamento, a paciência, ou de modificação do empréstimo—ou se você não estiver interessado em qualquer uma dessas opções—duas outras formas para evitar um encerramento, a concluir uma venda curta ou uma ação, em vez de encerramento (“escritura no lugar”).
um benefício para estas opções é que você não terá uma hipoteca sobre o seu histórico de crédito. Mas a tua pontuação de crédito ainda vai sofrer um grande golpe., Uma venda curta ou ação em lugar é quase tão ruim quanto uma hipoteca quando se trata de pontuação de crédito. Para algumas pessoas, no entanto, não ter o estigma de um encerramento em seu registro vale a pena o esforço de trabalhar para fora uma dessas alternativas. Outra vantagem é que alguns bancos oferecem assistência de relocalização-muitas vezes mil dólares ou mais—para ajudar os proprietários a encontrar novas habitações após uma venda curta ou escritura em lugar.
Leia sobre para aprender como as vendas curtas e ações em vez de trabalhar, as diferenças entre os dois, e os prós e contras de organizar uma destas opções para evitar um encerramento.,
usando uma venda a descoberto para evitar o encerramento
uma venda a descoberto ocorre quando um proprietário vende a propriedade a um terceiro por menos do que a dívida hipotecária total. Com uma venda a descoberto, o banco aceita o produto da venda em troca da liberação da garantia sobre a propriedade.
o processo de venda a descoberto
o departamento de mitigação de Perdas do Banco deve aprovar a venda a descoberto antes de a operação poder ser concluída. Para obter a aprovação para uma venda a descoberto, o vendedor (o proprietário) deve entrar em contato com o serviço de empréstimo para pedir uma aplicação de mitigação de perdas., O proprietário, então, deve enviar o servicer um aplicativo completo, que normalmente inclui:
- um demonstrativo financeiro, na forma de um questionário, que fornece informações detalhadas sobre a renda mensal e despesas
- comprovante de renda
- imposto de renda mais recente retorna
- extratos bancários (normalmente duas declarações recentes para todas as contas), e
- uma dificuldade, atestado ou declaração.a oferta de compra. Um pedido de venda a descoberto também irá muito provavelmente exigir que você inclua uma oferta de um potencial comprador., Os bancos insistem muitas vezes em que haja uma oferta na mesa antes de considerarem uma venda a descoberto, mas nem sempre.um segundo titular de hipoteca deve aceitar a venda a descoberto. Se a propriedade tem uma hipoteca sobre ela, como uma primeira e segunda hipoteca, ambos os detentores de empréstimo devem consentir com a venda a descoberto. O primeiro titular da hipoteca normalmente oferecerá um determinado montante do produto da venda a descoberto ao segundo titular da hipoteca para liberar a sua garantia. Mas o segundo titular da hipoteca pode recusar-se a aceitar a quantia e acabar com o negócio.,muitos proprietários que completam uma venda curta irão enfrentar um julgamento de deficiência, embora alguns estados os rejeitem após este tipo de transação.o que é uma deficiência? A diferença entre a dívida total e o preço de venda é chamada de “deficiência”.”Por exemplo, digamos que o seu banco lhe dá permissão para vender a sua propriedade por 300 mil dólares, mas deve 350 mil dólares. A deficiência é de 50 mil dólares. Em muitos estados, o banco pode buscar um julgamento pessoal contra o mutuário após a venda a descoberto para recuperar o montante de deficiência.,leis anti-deficiência. Embora muitos estados tenham promulgado legislação que proíbe uma sentença de deficiência após um encerramento, a maioria dos estados não têm uma lei correspondente que impediria uma sentença de deficiência após uma venda a descoberto. A Califórnia é um exemplo de um estado com legislação específica que proíbe um julgamento de deficiência após uma venda a descoberto – mas a maioria dos estados não têm tal proibição.como evitar um julgamento de deficiência após uma venda a descoberto., Para garantir que o banco não pode obter um julgamento de deficiência contra você após uma venda a descoberto, o contrato de venda a curto prazo deve indicar expressamente que a transação está em plena satisfação da dívida e que o banco renuncia ao seu direito à deficiência. Evitar um saldo deficitário é o principal benefício de uma venda a descoberto. (Se você não conseguir que o banco concorde em renunciar totalmente à deficiência, você pode tentar negociar um montante reduzido de deficiência.) possíveis consequências fiscais., Se o banco perdoar alguma ou toda a deficiência e emitir um formulário IRS 1099-C, você pode ter que incluir a dívida perdoada como rendimento tributável.
Using a Deed in Lieu to Prevent a execute
Another way to avoid a deeclosure is by completing a deed in lieu. Um ato em vez de um ato é uma transação na qual o proprietário voluntariamente transfere o título para o imóvel para o banco em troca de uma liberação da Obrigação hipotecária. Um benefício para uma ação em vez de, Ao contrário de uma venda a descoberto, é que você não tem que assumir a responsabilidade de vender sua casa.,
geralmente, um banco só aprovará uma escritura em vez se a propriedade não estiver sujeita a outras obrigações que não a hipoteca.
Quando Você Pode Querer para Concluir uma Ação, em Vez
Devido a diferença na forma de uma execução ou em ação em vez afeta o seu crédito é mínimo, pode não valer a pena preenchimento de um ato, no lugar, a menos que o banco se compromete a:
- perdoar ou reduzir a deficiência
- dar-lhe algum dinheiro como parte do acordo, ou
- dar-lhe algum tempo adicional para viver em casa—mais do que o que você poderia obter se você deixar o encerramento da passagem.,
os bancos às vezes concordam com estes termos para evitar a despesa e o aborrecimento de executar o encerramento.
Se você tem um monte de equidade na propriedade, no entanto, uma escritura em lugar geralmente não é uma boa maneira de ir. Na maioria dos casos, será melhor vender a casa e pagar a dívida. Se uma execução for iminente e você não tem muito tempo para vender, você pode considerar a possibilidade de declarar falência Capítulo 13 com um plano para vender sua propriedade.,
The Deed in Lieu Process
Like with a short sale, the first step in obtaining a deed in lieu is for the mutuário to contact the servicer and request a loss mitigation application. Tal como acontece com um pedido de venda a descoberto, a candidatura terá de ser preenchida e submetida juntamente com documentação sobre receitas e despesas.
o banco pode exigir que você tente vender sua casa antes de considerar uma escritura em vez e exigir uma cópia do contrato de listagem para provar que isso foi feito.,
Escritura em lugar documentos
se aprovada para uma escritura em lugar, o banco lhe enviará documentos para assinar. Você receberá:
- uma escritura que transfere a propriedade da propriedade para o banco, e
- uma declaração de oposição. (Às vezes, um ato separado em vez de acordo também é necessária.)
a declaração de oposição estabelece os Termos do acordo e incluirá uma disposição que você está agindo livre e voluntariamente., Poderá também incluir disposições que permitam determinar se a operação satisfaz integralmente a dívida ou se o banco tem o direito de solicitar uma decisão prejudicial.julgamentos de deficiência após ações em vez de ações em vez de ações em vez de ações, O montante da deficiência é a diferença entre o justo valor de mercado da propriedade e a dívida total. Na maioria dos casos, completar um ato em vez de liberar os mutuários de todas as obrigações e responsabilidades sob a hipoteca—mas nem sempre.leis anti-deficiência., A maioria dos estados não tem uma lei que impeça um banco de obter um julgamento de deficiência após um ato em vez. Washington, no entanto, é um estado que proíbe um banco de obter um julgamento de deficiência após este tipo de transação. (See Thompson v. Smith, 58 Wash. Aplicacao. 361 (1990)). assim, o banco pode tentar responsabilizá-lo por uma deficiência na sequência de uma acção em substituição. Se o banco quiser preservar o seu direito de solicitar uma decisão prejudicial, deve, em geral, indicar claramente nos documentos de transacção que permanece um saldo após o acto em vez., Deve também incluir a quantidade da deficiência.como evitar uma deficiência com um acto em vez de o fazer. Para evitar um julgamento de deficiência com um ato em vez, o Acordo deve indicar expressamente que a transação está em plena satisfação da dívida. Se o Acordo de Escritura em lugar não contém esta disposição, o banco pode apresentar uma ação judicial para obter um julgamento de deficiência. Mais uma vez, se você não conseguir que o banco concorde em renunciar totalmente à deficiência, você pode tentar negociar um montante reduzido de deficiência. E, você pode ter uma responsabilidade fiscal por qualquer dívida perdoada.
