Como é que a taxa de casquilho varia entre as propriedades da classe A, B E C?
First Central Tower
Cap rates will typically vary depending on whether you’re purchasing a Class A, B, or C property.
não existe uma definição específica do que classifica uma propriedade como Classe A, B ou C., Mas, de um modo Geral, Edifícios de escritório Classe A são considerados da mais alta qualidade, no melhor local, e/ou na mais nova condição (se recentemente construído ou recentemente renovado). As propriedades da Classe C são tipicamente mais antigas, em locais menos desejáveis, e podem precisar de extensas renovações. As propriedades da Classe B estão em algum lugar entre a classe A E C.
pode haver diferentes combinações destes cenários onde, por exemplo, uma propriedade de menor qualidade pode estar localizada em uma área altamente desejável, ou onde uma propriedade está em nova condição, mas está em uma condição menos desejável., Em qualquer caso, a” classe ” de um imóvel terá alguma influência na sua taxa de cap. Tipicamente, as propriedades da classe A têm taxas de cap mais baixas do que as propriedades da Classe B ou da classe C.
What is a good cap rate for Class A buildings
Morgan Stanley Tower
Determining a “good” cap rate for Class A office buildings is rather subjective. Depende em grande parte do seu mercado local. Por exemplo, uma taxa máxima de 5% pode ser a norma em áreas de alta demanda, como em e em torno de grandes áreas metropolitanas e áreas de alto custo como Manhattan ou São Francisco.,
A taxa máxima para edifícios de escritório da classe A também depende da classe de activos que está a considerar. Os edifícios de escritório de classe A, por exemplo, têm frequentemente taxas de cap mais elevadas do que os edifícios multifamiliares de classe A – mas, mais uma vez, depende do mercado.
Finalmente, uma “boa” cap rate para uma Classe de Um edifício de escritórios em um Tier I de mercado (por exemplo, Boston, San Jose ou Washington D.C.) terá uma aparência diferente do que um “bom” cap rate para uma Classe de Um edifício de escritórios em um Tier II (por exemplo, Austin, Filadélfia e Miami) ou Tier III de mercado (por exemplo, Indianápolis e Kansas City)., Os edifícios situados nos mercados da Tier I tendem a ter taxas de imposição mais baixas do que os mercados da Tier II ou da Tier III.
A título de exemplo: uma boa taxa máxima para um edifício de escritório de classe A em cada um dos três níveis de mercado pode parecer algo como isto:
mercado de Nível I: 4.00 – 5,25% taxa máxima
mercado de Nível II: 5,50 – 6,75% taxa máxima
mercado de Nível III: 7,25 – 8.,50% cap rate
No entanto, como referido anteriormente, um operador experiente de construção de escritórios compreende que há pouca correlação entre a taxa máxima global de um edifício e o valor real desse edifício. É um erro que os investidores novatos cometem muitas vezes.
num edifício multi-arrendado, cada arrendamento tem de ser visto pelo seu próprio mérito e atribuído um valor específico que é uma medida da relação entre a solvabilidade do arrendatário e a duração do termo de arrendamento., Apenas uma agregação destas métricas díspares pode fornecer uma visão do verdadeiro valor de um edifício e apenas operadores sofisticados e experientes sabem avaliar com precisão estas variâncias.
Inscreva-se para saber mais sobre como investir em edifícios de escritórios e obter acesso precoce à nossa próxima oportunidade de investimento.o que é uma boa taxa máxima para os edifícios da Classe B?todos os pontos acima referidos também se aplicam aos edifícios de escritórios da classe B., Por exemplo, determinar o que é uma “boa” taxa máxima para os edifícios da Classe B dependerá em grande parte da classe de ativos e da localização da propriedade comercial.
As taxas de Cap também podem variar dentro da mesma área metropolitana. Por exemplo, a taxa de cap para um edifício de escritório Classe B estabilizado no centro de Tampa normalmente varia de 6.75% a 7.50%. A taxa máxima para um edifício de escritórios de Classe B no subúrbio de Tampa é geralmente um pouco maior, variando de 7,00% a 8,00%.,
tenha em mente que um edifício de classe A pode rapidamente tornar-se um edifício de Classe B se as melhorias adequadas não são continuamente aplicadas. Um edifício de classe A, por exemplo, pode ser relegado para o status de Classe B se um projeto comercial novinho em folha com todos os sinos e assobios-alturas de teto mais altas, piso para vidro de teto, centros de fitness e outras comodidades, etc. – é construído no mesmo mercado., A comunidade corretora local vai ver o novo edifício como superior, atribuir valores mais elevados para as locações que, por sua vez, impulsiona taxas de cap mais baixas, e o anterior edifício Classe A, Agora um edifício Classe B pode subitamente encontrá-lo perdendo valor de um dia para o outro, à medida que a taxa de cap aumenta e sua avaliação cai.o que é uma boa taxa de cap para edifícios da Classe C?ao avaliar as taxas máximas para os edifícios da Classe C, há geralmente uma consideração adicional: A maior parte dos edifícios de escritório da Classe C atraem uma menor qualidade de crédito dos inquilinos., Por exemplo, um antigo prédio de escritórios localizado nos subúrbios pode ser o lar de vários negócios de “mãe e pai”. Estes edifícios tendem a negociar com taxas de limite mais baixas, porque é mais caro obter dinheiro hipotecário de um mutuante que é cético sobre a solvabilidade da base do inquilino.as propriedades da Classe C apresentam uma oportunidade se estiverem bem localizadas. Por vezes, esta oportunidade é referida como uma aquisição de “valor acrescentado”. Uma propriedade comercial de Valor Agregado refere-se a um edifício que normalmente tem uma ocupação mais baixa e está em necessidade de renovação., As propriedades de valor acrescentado normalmente podem ser compradas a uma taxa de cap mais elevada do que os edifícios estabilizados. Na Feldman Equities, compramos propriedades de Classe B E Classe C em grandes locais; após a renovação destes projetos comerciais, conseguimos melhorar a qualidade dos inquilinos.
como foi o caso para propriedades de Classe B, uma boa taxa de cap para edifícios de escritório de Classe C será marginalmente menor para propriedades de escritório do centro da cidade vs. propriedades de escritórios suburbanas em qualquer área de metrô.,
globalmente, quanto maior a escala de classe um investidor estiver disposto a subir, menor as taxas de cap e maior o preço. No topo encontram-se os activos de base de classe A, em que há poucas expectativas de apreciação do capital e os investidores são impulsionados por um rendimento de baixo risco. No outro extremo do espectro está o edifício Classe C de Valor Agregado que irá atrair inquilinos com baixo ou nenhum crédito, em más condições que exigem manutenção contínua, que experimentam rotatividade contínua de inquilinos, e que não estão bem localizados., As taxas de Cap podem ser mais elevadas em tais circunstâncias, mas como um risco proprietário é maior e manter os níveis de renda requer atenção constante.relacionado: como o Influencer Marketing salvou um arranha-céus de escritórios de 40 propriedades em Manhattan.
Castela em Carillon
Existem vários fatores que podem afetar um cap rate para um projeto comercial, incluindo a atual condição de mercado, em lugar de rendas vs. mercado de aluguéis, arrendamento de duração e datas de validade, a localização do imóvel e condição do imóvel., Analisamos estes cinco factores em mais pormenor a seguir.o estado do mercado imobiliário tem um impacto importante nas taxas da PAC. Num mercado apertado, os valores da propriedade comercial tendem a aumentar e, por conseguinte, as taxas da PAC diminuem. Inversamente, num mercado em baixa, os preços tornam-se mais baixos e, consequentemente, as taxas da PAC aumentam. Um investidor pode estar disposto a comprar um imóvel a uma taxa máxima inferior num mercado de touros, mas procurará invariavelmente taxas máximas mais elevadas num mercado de ursos. Saber onde estamos em qualquer ciclo de mercado é fundamental para os investidores compreenderem.,
rendas em vigor vs. Rendas de mercado
As taxas de limite baseiam-se no actual fluxo de caixa de uma propriedade. Portanto, se as rendas estão abaixo da taxa de mercado, um investidor tem a expectativa de que seu fluxo de caixa poderia saltar significativamente quando os arrendamentos em vigor expirar e ele é capaz de capturar a maior taxa de aluguer no mercado. Neste caso, o investidor está disposto a pagar uma taxa máxima inferior (ou seja, um preço mais elevado) em comparação com o mesmo imóvel com locações em vigor a preços de mercado.,um operador experiente procurará locações significativamente abaixo da taxa de mercado, nas quais possam ser gradualmente aumentadas ao longo de um período de tempo (por exemplo, durante um período de detenção de um a cinco anos) através de incrementos anuais para os levar aos níveis de mercado.
comprimentos de Locação e datas de validade
comprimentos de Locação e datas de expiração têm um grande impacto nas taxas de cap.,
de Concessão de expirações de aumentar o risco, e dependendo de como o grande risco é, pode ter um efeito depressivo sobre a tampa taxa aplicada para qualquer indivíduo inquilino – o que significa que faz com que as taxas de capitalização a origem e o valor da locação para ir para baixo com o resultado do pro-rata impacto no valor total do prédio.expirar contratos de Locação para projectos comerciais aumenta substancialmente o risco numa situação de inquilino único. As propriedades de um único inquilino são como um castelo de cartas – a dimensão desse inquilino pode ter um enorme impacto negativo no valor da propriedade se esse inquilino se mudar ou falir., Leasing para vários inquilinos, usando comprimentos de Locação escalonados e datas de validade, é uma boa maneira de se proteger contra este risco. No caso de um edifício ser alugado a um único inquilino com uma data de vencimento muito próxima do arrendamento, a taxa máxima é muitas vezes muito elevada.
Se um inquilino tem um arrendamento a muito longo prazo a uma renda abaixo do mercado, isso inibe a capacidade de um investidor aumentar as rendas e melhorar a taxa de cap., Por exemplo, se um inquilino tem 25 anos restantes em seu contrato de arrendamento abaixo do mercado, não importa do que uma propriedade tem o potencial de transformar uma taxa de limite superior, porque você terá perdido mais de duas décadas de receita no processo.
localização da propriedade
conforme indicado acima, a localização de uma propriedade tem uma influência importante na sua taxa de cap. De um modo geral, quanto melhor a localização, menor a taxa da PAC e vice-versa. Em última análise, trata-se de um risco percebido., Propriedades bem localizadas tendem a manter o seu valor melhor do que as dos mercados secundários ou terciários, e, portanto, os investidores sentem que essas propriedades são menos arriscadas. Muitos investidores estarão dispostos a obter uma remuneração 5% inferior por um imóvel situado num mercado de Nível I em comparação com o mesmo tipo de activo num mercado de Nível II ou de Nível III.a localização no mercado também influencia as taxas da PAC. Assim como os preços da casa tendem a ser mais elevados em áreas do centro, as propriedades comerciais tendem a ser mais caros em áreas do centro em comparação com áreas suburbanas ou rurais., Os investidores estão normalmente dispostos a pagar mais por edifícios de escritórios em distritos centrais de negócios, o que se traduz em taxas de limite mais baixas.a condição de um activo é o quinto factor a ter impacto nas taxas do limite máximo. As propriedades em melhor estado físico, particularmente aquelas com várias amenidades na demanda, geralmente trocam por taxas de limite mais baixas do que as propriedades que necessitam de reparação.,
Como tal, uma das primeiras coisas que um investidor deve fazer ao avaliar se a compra de um prédio, por exemplo, é olhar para os tijolos e a argamassa da estrutura: se o projeto comercial tem o direito de ossos, se for bem construído e o espaço estabelece bem, se há boa vista (principalmente a água), em seguida, um experiente investidor será capaz de arrendar o imóvel, independentemente da taxa cap. E se você pode alugar uma propriedade, você pode dirigir as taxas de limite ao longo do tempo.,
Conclusão
o Park Tower
taxas de capitalização são uma valiosa ferramenta para os investidores que procuram entender como uma propriedade comercial pode realizar em relação a outros ativos. Dito isto, eles são frequentemente usados como um instrumento contundente para calcular o valor de construção por operadores inexperientes. Olhar para as locações individuais e perfis de inquilinos, embora um processo mais trabalhoso, é muito mais importante para estabelecer o verdadeiro valor e potencial de um edifício.,tal como referido acima, a taxa máxima de ocupação de uma propriedade pode ser vítima de rendas abaixo do mercado ou de má gestão. Essa mesma propriedade pode ter o potencial de gerar retornos muito mais elevados, e, portanto, vale mais em circunstâncias diferentes. Um investidor deve olhar para os dois vai-taxas de capitalização, bem como as futuras taxas de capitalização após propriedade melhorias são feitas, bem como as características individuais de cada inquilino, a sua qualidade de crédito, o período de locação e de outros fatores.,
os investidores devem estar olhando para um investimento de todos os ângulos, e usando a fórmula da taxa de cap pode ser um risco para a sua saúde financeira em grande escala, edifícios multi-tenanted Downtown office. A parceria com um operador experiente que sabe o que procurar, que não está sobrecarregado com números de manchetes como a taxa da PAC, e que entende como descobrir o valor escondido do outro é a chave para o sucesso.,
Related: An Introduction to Office Building Investing
Sign up to learn more about how to invest in office buildings and to get early access to our next investment opportunity.
