Qu’est-ce qu’un bon taux de capitalisation dans L’Immobilier Commercial?

comment le taux de plafonnement change – t-il entre les propriétés de classe A, B et C?

première tour centrale

Les taux de plafonnement varient généralement selon que vous achetez une propriété de classe A, B ou c.

Il N’existe pas de définition spécifique de ce qui classe une propriété en Classe A, B ou C., Mais d’une manière générale, les immeubles de bureaux de classe A sont considérés comme de la plus haute qualité, dans le meilleur emplacement et/ou dans l’état le plus récent (qu’ils soient récemment construits ou récemment rénovés). Les propriétés de Classe C sont généralement plus anciennes, situées dans des endroits moins souhaitables et peuvent nécessiter des rénovations importantes. Les propriétés de classe B se situent quelque part entre les classes A et C.

il peut y avoir différentes combinaisons de ces scénarios où, par exemple, une propriété de qualité inférieure peut être située dans une zone hautement souhaitable, ou où une propriété est dans un état neuf mais est dans un État moins souhaitable., Quoi qu’il en soit, la « catégorie” d’un bien aura une incidence sur son taux plafond. En règle générale, les propriétés de classe A ont des taux de plafond inférieurs à ceux des propriétés de Classe B ou de classe C.

qu’est Ce qu’un bon taux de capitalisation pour les immeubles de Classe A

Morgan Stanley Tour

Déterminer un « bon” taux de capitalisation de Catégorie A immeubles de bureaux est plutôt subjective. Cela dépend en grande partie de votre marché local. Par exemple, un taux de plafond de 5% peut être la norme dans les zones à forte demande telles que dans et autour des grandes zones métropolitaines et des zones à coût élevé comme Manhattan ou San Francisco.,

le taux de plafonnement des immeubles de bureaux de classe A dépend également de la classe d’actifs que vous envisagez. Les immeubles de bureaux de classe A, par exemple, ont souvent des taux de plafonnement plus élevés que les immeubles multifamiliaux de classe A – mais là encore, cela dépend du marché.

enfin, un” bon  » taux de plafonnement pour un immeuble de bureaux de classe A dans un marché de Niveau I (p. ex., Boston, San Jose ou Washington D. C.) sera différent d’un « bon” taux de plafonnement pour un immeuble de bureaux de classe A dans un marché de niveau II (p. ex., Austin, Philadelphie et Miami) ou de niveau III (p. ex., Indianapolis et Kansas City)., Les bâtiments situés dans les marchés de Niveau I ont tendance à avoir des taux de capitalisation inférieurs à ceux des marchés de niveau II ou III.

à titre d’exemple: un bon taux de plafonnement pour un immeuble de bureaux de classe A dans chacun des trois niveaux de marché pourrait ressembler à ceci:

marché de Niveau I: 4,00 – 5,25% taux de plafonnement
marché de niveau II: 5,50 – 6,75% taux de plafonnement
marché de niveau III: 7,25 – 8.,Taux de plafonnement de 50%

toutefois, comme indiqué précédemment, un exploitant expérimenté d’immeubles de bureaux comprend qu’il y a peu de corrélation entre le taux de plafonnement global d’un immeuble et la valeur réelle de cet immeuble. C’est une erreur que les investisseurs novices font souvent.

dans un immeuble à plusieurs locataires, chaque bail doit être considéré sur son propre mérite et attribué une valeur spécifique qui est une mesure de la relation entre la solvabilité du locataire et la durée du bail., Seule une agrégation de ces métriques disparates peut fournir un aperçu de la valeur réelle d’un bâtiment et seuls des opérateurs sophistiqués et chevronnés savent évaluer avec précision ces variances.

Qu’est-ce qu’un bon taux de plafonnement pour les bâtiments de Classe B?

tous les points mentionnés ci-dessus s’appliquent également aux immeubles de bureaux de classe B., Par exemple, la détermination de ce qu’est un « bon” taux plafond pour les immeubles de catégorie B dépendra en grande partie de la catégorie d’actifs et de l’emplacement du bien commercial.

Les taux de plafonnement peuvent également varier dans la même région métropolitaine. Par exemple, le taux plafond pour un immeuble de bureaux stabilisé de classe B au centre-ville de Tampa varie généralement de 6,75% à 7,50%. Le taux de plafond pour un immeuble de bureaux de Classe B dans la banlieue de Tampa est généralement un peu plus élevé, allant de 7.00% à 8.00%.,

gardez à l’esprit qu’un bâtiment de classe A peut très rapidement devenir un bâtiment de Classe B si les mises à niveau et les améliorations appropriées ne sont pas continuellement appliquées. Un bâtiment de classe A, par exemple, peut être relégué au statut de Classe B si un tout nouveau projet commercial avec toutes les cloches et de sifflets-hauteurs de plafond plus élevées, verre du sol au plafond, centres de fitness et autres commodités, etc. – est construit dans le même sous-marché., La communauté de courtage locale verra le nouveau bâtiment comme supérieur, assignera des valeurs plus élevées aux Baux, ce qui entraîne à son tour des taux de plafonnement plus bas, et le bâtiment précédent de classe A, maintenant un bâtiment de Classe B peut soudainement perdre de la valeur du jour au lendemain car son taux de plafonnement augmente et son évaluation diminue.

Qu’est-ce qu’un bon taux plafond pour les bâtiments de Classe C?

lors de l’évaluation des taux plafonds pour les immeubles de Classe C, il y a généralement une considération supplémentaire: la plupart des immeubles de bureaux de Classe C attirent une qualité de crédit inférieure des locataires., Par exemple, un ancien immeuble de bureaux à un étage situé en banlieue peut abriter plusieurs entreprises « mom-and-pop”. Ces bâtiments ont tendance à se négocier à des taux de plafond plus bas, car il est plus coûteux d’obtenir de l’argent hypothécaire auprès d’un prêteur sceptique quant à la solvabilité du locataire.

Les propriétés de Classe C présentent une opportunité si elles sont bien situées. Parfois, cette opportunité est appelée une acquisition à « valeur ajoutée ». Une propriété commerciale à valeur ajoutée se réfère à un bâtiment qui a généralement un taux d’occupation inférieur et qui a besoin de rénovation., Les propriétés à valeur ajoutée peuvent généralement être achetées à un taux de plafond plus élevé que les bâtiments stabilisés. Chez Feldman Equities, nous avons acheté des propriétés de classe B et de Classe C dans d’excellents emplacements; suite aux rénovations de ces projets commerciaux, nous avons réussi à améliorer la qualité des locataires.

comme c’était le cas pour les immeubles de Classe B, Un bon taux de plafond pour les immeubles de bureaux de Classe C sera légèrement inférieur pour les immeubles de bureaux du centre-ville par rapport aux immeubles de bureaux de banlieue dans une région métropolitaine donnée.,

dans l’ensemble, plus l’investisseur est prêt à grimper sur l’échelle de classe, plus les taux de capitalisation sont bas et plus les prix sont élevés. Tout en haut se trouvent la catégorie A, les actifs de base où il y a peu d’attente d’appréciation du capital et où les investisseurs sont motivés par un faible rendement du risque. À l’autre extrémité du spectre se trouve l’immeuble de Classe C à valeur ajoutée qui attirera les locataires avec un crédit faible ou nul, en mauvais état nécessitant un entretien continu, qui subissent un roulement continu de locataires et qui ne sont pas bien situés., Les taux de plafonnement peuvent être plus élevés dans de telles circonstances, mais en tant que propriétaire, le risque est plus élevé et le maintien des niveaux de revenu nécessite une attention constante.

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quels impacts un taux de plafonnement?

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Il y a plusieurs facteurs qui peuvent avoir une incidence sur un taux plafond pour un projet commercial, y compris la situation actuelle du marché, les loyers actuels en place par rapport aux loyers du marché, la durée et les dates d’expiration du bail, , Nous examinons ces cinq facteurs plus en détail ci-dessous.

L’État du Marché

L’état du marché de l’immobilier a un impact majeur sur les taux de capitalisation. Dans un marché serré, les valeurs des propriétés commerciales ont tendance à augmenter et, par conséquent, les taux de plafonnement diminuent. Inversement, dans un marché en baisse, les prix deviennent plus déprimés et, par conséquent, les taux de plafonnement augmentent. Un investisseur peut être disposé à acheter une propriété à un taux de capitalisation inférieur dans un marché haussier, mais recherchera invariablement des taux de capitalisation plus élevés dans un marché baissier. Il est essentiel pour les investisseurs de savoir où nous en sommes dans un cycle de marché donné.,

loyers sur Place par rapport aux loyers du marché

Les taux de plafonnement sont basés sur les flux de trésorerie existants d’une propriété. Par conséquent, si les loyers sont inférieurs au taux du marché, un investisseur s’attend à ce que ses flux de trésorerie puissent augmenter considérablement une fois que les baux en place expireront et qu’il sera en mesure de capter le taux de location du marché plus élevé. Dans ce cas, l’investisseur est prêt à payer un taux de plafond inférieur (c.-à-d. un prix plus élevé) par rapport à la même propriété avec des baux en place aux loyers du marché.,

un opérateur averti recherchera des Baux nettement inférieurs au taux du marché, où ils peuvent être augmentés progressivement sur une période de temps (par exemple, sur une période de détention d’un à cinq ans) par des augmentations annuelles pour les amener aux niveaux du marché.

durées et dates D’Expiration des Baux

Les durées et dates d’expiration des baux ont une incidence majeure sur les taux de plafonnement.,

les expirations de bail augmentent le risque et, selon l’importance de ce risque, peuvent avoir un effet déprimant sur le taux plafond appliqué à tout locataire individuel – ce qui signifie qu’elles entraînent une hausse des taux plafonds et une baisse de la valeur de ce bail, ce qui entraîne une incidence proportionnelle sur la valeur globale du bâtiment.

les expirations de bail pour des projets commerciaux augmentent considérablement le risque dans une situation de locataire unique. Les propriétés à locataire unique sont comme un château de cartes – la taille de ce locataire peut avoir un impact négatif énorme sur la valeur de la propriété si ce locataire déménage ou fait faillite., La location à plusieurs locataires, en utilisant des durées de location et des dates d’expiration échelonnées, est un bon moyen de se prémunir contre ce risque. Dans le cas où un bâtiment est loué à un seul locataire avec une date d’expiration très proche du bail, le taux de plafond est souvent très élevé.

Si un locataire a un bail à très long terme à un loyer inférieur au marché, cela empêche l’investisseur d’augmenter les loyers et d’améliorer le taux plafond., Par exemple, si un locataire a 25 années restantes sur leur bail inférieur au marché, il n’a pas d’importance qu’une propriété a le potentiel de transformer un taux de plafond plus élevé parce que vous aurez perdu plus de deux décennies de revenus dans le processus.

l’Emplacement de la Propriété

Comme indiqué ci-dessus, l’emplacement d’une propriété a une incidence considérable sur le son des taux de capitalisation. D’une manière générale, plus l’emplacement est bon, plus le taux de plafonnement est bas et vice versa. Cela revient finalement au risque perçu., Les propriétés bien situées ont tendance à mieux conserver leur valeur que celles des marchés secondaires ou tertiaires et, par conséquent, les investisseurs estiment que ces propriétés sont moins risquées. De nombreux investisseurs seront prêts à obtenir un rendement inférieur de 5% pour une propriété située sur un marché de Niveau I par rapport au même type d’actif sur un marché de niveau II ou III.

L’emplacement au sein du marché influence également les taux de plafonnement. Tout comme les prix des maisons ont tendance à être plus élevés dans les centres-villes, les propriétés commerciales ont tendance à être plus chères dans les centres-villes par rapport aux zones suburbaines ou rurales., Les investisseurs sont généralement prêts à payer plus cher pour les immeubles de bureaux dans les quartiers d’affaires centraux, ce qui se traduit par des taux de plafonnement plus bas.

État de la propriété

l’état d’un actif est le cinquième facteur qui influe sur les taux de plafonnement. Les propriétés en meilleure condition physique, en particulier celles avec plusieurs équipements en demande, échangeront généralement contre des taux de plafond inférieurs à ceux des propriétés ayant besoin de réparation.,

en tant que tel, l’une des premières choses qu’un investisseur devrait faire lorsqu’il évalue l’achat d’un immeuble de bureaux, par exemple, est de regarder les briques et le mortier de la structure: si le projet commercial a les bons os, s’il est bien construit et que l’espace est bien aménagé, s’il y a de bonnes vues (surtout de l’eau), alors un investisseur avisé sera en mesure de louer la propriété – quel que soit le taux de plafond. Et si vous pouvez louer une propriété, vous pouvez conduire les taux de plafond au fil du temps.,

Conclusion

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Les taux de plafonnement sont un outil très précieux pour les investisseurs qui cherchent à comprendre comment une propriété commerciale pourrait se comporter par rapport à d’autres actifs. Cela dit, ils sont souvent utilisés à mauvais escient comme un instrument contondant pour calculer la valeur du bâtiment par des opérateurs inexpérimentés. L’examen des Baux individuels et des profils des locataires, bien qu’un processus plus laborieux, est beaucoup plus important pour établir la véritable valeur et le potentiel d’un bâtiment.,

comme indiqué ci-dessus, le taux de plafonnement d’entrée d’une propriété peut être victime de loyers inférieurs au marché ou d’une mauvaise gestion. Cette même propriété peut avoir le potentiel de générer des rendements beaucoup plus élevés et, par conséquent, valoir plus dans des circonstances différentes. Un investisseur devrait examiner à la fois les taux de plafonnement initiaux et les taux de plafonnement futurs après les améliorations immobilières, ainsi que les caractéristiques individuelles de chaque locataire, sa solvabilité, la durée de son bail et d’autres facteurs.,

les investisseurs devraient regarder un investissement sous tous les angles, et l’utilisation de la formule de taux de plafond peut être dangereuse pour votre santé financière dans les immeubles de bureaux du centre-ville à grande échelle et à plusieurs locataires. S’associer à un opérateur chevronné qui sait ce qu’il faut rechercher, qui n’est pas submergé par les chiffres comme le taux plafond et qui comprend comment découvrir la valeur cachée aux autres est la clé du succès.,

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