Quel est le taux de capitalisation terminale?
le taux de capitalisation finale, également appelé taux de sortie, est le taux utilisé pour estimer la valeur de revente d’un bien à la fin de la période de détention. Le résultat net d’exploitation attendu (NOI) par an est divisé par le taux de capitalisation terminale (exprimé en pourcentage) pour obtenir la valeur terminale., Les taux de capitalisation finale sont estimés en fonction de données de transaction comparables ou de ce qui est jugé approprié pour l’emplacement et les attributs d’un bien particulier.
principaux points à retenir
- le taux de capitalisation terminale est utilisé pour estimer la valeur de revente d’un bien à la fin de la période de détention.
- le taux plafond de mise en service est le NOI projeté pour la première année de la propriété divisé par le prix d’achat de la propriété.,
- si ce taux de capitalisation terminale est inférieur au taux de départ, cela signifie généralement que l’investissement immobilier a été rentable.
comprendre le taux de capitalisation finale
le taux de capitalisation initial est le résultat net d’exploitation (NOI) projeté pour la première année divisé par le prix d’investissement ou d’achat initial. En revanche, le taux de capitalisation terminale est le NOI projeté de la dernière année (année de sortie) divisé par le prix de vente. Si ce taux est inférieur au taux de capitalisation initial, cela signifie généralement que l’investissement immobilier a été rentable.,
La plupart des professionnels de l’investissement immobilier conviennent qu’il est important de faire correspondre le taux de capitalisation terminale au taux actuel du marché, en gardant à l’esprit qu’il peut être un test plus sûr pour le développement de pousser un peu le taux de capitalisation terminale. Une feuille de calcul dynamique peut être utile pour tester le projet de développement afin d’établir le taux de capitalisation terminal le plus élevé qui fournirait encore une hausse suffisante aux investisseurs.,
les investisseurs immobiliers avertis recherchent des marchés et des types de propriétés pour lesquels les taux de capitalisation boursière devraient baisser, car un taux de capitalisation terminal inférieur, par rapport au taux de capitalisation initial, entraînera des gains en capital, en supposant que le résultat d’exploitation net ne diminuera pas au cours de la période de détention. Certaines des données qui doivent être pris en considération l’offre et de la demande métrique pour chaque catégorie d’espace, ainsi que pour les services et les dépenses supposées liées à chaque domaine d’intervention.,
bien que l’avenir soit toujours incertain, deux choses sont certaines à la fin de toute période de détention: les bâtiments vieilliront et les marchés changeront. Il est donc essentiel que tous les investisseurs immobiliers compilent et analysent autant de données que possible pour identifier avec précision un taux de capitalisation terminal pour un projet.
exemple du taux de capitalisation terminale
Un investisseur achète une propriété entièrement occupée pour 100 millions de dollars. La première année de L’initiative est estimée à 5,0 millions de dollars. Le taux de plafonnement initial est donc de 5,0%., Sept ans plus tard, l’investisseur estime que le taux de capitalisation terminale est d’environ 4,0%. Le NOI de l’année dernière, qui a pris en compte l’augmentation des loyers en cours de route, est prévu à 5,5 millions de dollars (encore une fois, en supposant une occupation complète). La valeur de revente est estimée à 137,5 millions de dollars (5,5 millions de dollars en IPO divisé par le taux de capitalisation terminale de 4,0%, ou taux de sortie).,
