Si vous avez de la difficulté à effectuer vos paiements hypothécaires et que le titulaire du prêt (la « banque ») a refusé votre demande de plan de remboursement, d’abstention ou de modification du prêt—ou si vous n’êtes intéressé par aucune de ces options—deux autres façons d’éviter une forclusion sont la réalisation d’une vente à découvert ou d’un acte tenant lieu de forclusion (« acte tenant lieu »).
un avantage de ces options est que vous n’aurez pas de forclusion sur vos antécédents de crédit. Mais votre pointage de crédit prendra toujours un coup majeur., Une vente à découvert ou un acte en lieu et Place est presque aussi mauvais qu’une forclusion quand il s’agit de cotes de crédit. Pour certaines personnes, cependant, ne pas avoir la stigmatisation d’une forclusion sur leur dossier vaut l’effort de travailler sur l’une de ces alternatives. Un autre avantage est que certaines banques offrent une aide à la réinstallation-souvent un millier de dollars ou plus—pour aider les propriétaires à trouver un nouveau logement après une vente à découvert ou un acte en lieu et place.
lisez la suite pour savoir comment les ventes à découvert et les actes en lieu et place fonctionnent, les différences entre les deux, et les avantages et les inconvénients de l’organisation d’une de ces options pour éviter une forclusion.,
utiliser une vente à découvert pour éviter la forclusion
Une vente à découvert se produit lorsqu’un propriétaire vend la propriété à un tiers pour moins que la dette hypothécaire totale. Dans le cas d’une vente à découvert, la banque accepte d’accepter le produit de la vente en échange de la libération du privilège sur la propriété.
le processus de vente à découvert
le service d’atténuation des pertes de la banque doit approuver la vente à découvert avant que la transaction puisse être complétée. Pour obtenir l’approbation d’une vente à découvert, le vendeur (le propriétaire) doit contacter le service de prêt pour demander une demande d’atténuation des pertes., Le propriétaire doit ensuite envoyer au prestataire de services une demande complète, qui comprend généralement:
- Un état financier, sous forme de questionnaire, qui fournit des informations détaillées sur les revenus et les dépenses mensuelles
- Une preuve de revenu
- Les déclarations de revenus les plus récentes
- des relevés bancaires (généralement deux relevés récents pour tous les comptes), et
- un affidavit ou une déclaration de difficultés.
L’offre d’achat. Une demande de vente à découvert exigera également très probablement que vous incluiez une offre d’un acheteur potentiel., Les banques insistent souvent pour qu’il y ait une offre sur la table avant d’envisager une vente à découvert, mais pas toujours.
un deuxième détenteur hypothécaire doit accepter la vente à découvert. Si la propriété a une hypothèque, comme une première et une deuxième hypothèque, les deux détenteurs de prêts doivent consentir à la vente à découvert. Le premier détenteur d’hypothèque offrira généralement un certain montant du produit de la vente à découvert au deuxième détenteur d’hypothèque pour libérer leur privilège. Mais le deuxième titulaire de l’hypothèque peut refuser d’accepter le montant et tuer l’affaire.,
jugements de carence à la suite de ventes à découvert
de nombreux propriétaires qui réalisent une vente à découvert feront face à un jugement de carence, bien que quelques états les interdisent après ce genre de transaction.
qu’est Ce qu’une carence? La différence entre la dette totale et le prix de vente est appelée un « déficit. »Par exemple, disons que votre banque vous donne la permission de vendre votre propriété pour 300 000$, mais que vous devez 350 000$. Le déficit est de 50 000$. Dans de nombreux états, la banque peut demander un jugement personnel contre l’emprunteur après la vente à découvert pour récupérer le montant du déficit.,
lois Anti-carences. Alors que de nombreux États ont adopté une législation qui interdit un jugement de carence à la suite d’une forclusion, la plupart des États n’ont pas de loi correspondante qui empêcherait un jugement de carence à la suite d’une vente à découvert. La Californie est un exemple d’état avec une législation spécifique interdisant un jugement de carence à la suite d’une vente à découvert—mais la plupart des États n’ont pas une telle interdiction.
Comment éviter un jugement de carence après une vente à découvert., Pour s’assurer que la banque ne peut pas obtenir un jugement de carence contre vous à la suite d’une vente à découvert, le contrat de vente à découvert doit expressément indiquer que la transaction est en pleine satisfaction de la dette et que la banque renonce à son droit à la carence. Éviter un solde déficitaire est le principal avantage d’une vente à découvert. (Si vous ne parvenez pas à obtenir que la banque accepte de renoncer entièrement au déficit, vous pouvez essayer de négocier un montant réduit du déficit.)
sur les conséquences fiscales Possibles., Si la banque pardonne tout ou partie du déficit et vous émet un formulaire IRS 1099-C, vous devrez peut-être inclure la dette remise comme revenu imposable.
utiliser un acte tenant Lieu pour empêcher une forclusion
Une autre façon d’éviter une forclusion consiste à remplir un acte tenant lieu. Un acte tenant lieu est une transaction dans laquelle le propriétaire transfère volontairement le titre de la propriété à la banque en échange d’une libération de l’obligation Hypothécaire. Un avantage à un acte en lieu et place, contrairement à une vente à découvert, est que vous n’avez pas à prendre la responsabilité de vendre votre maison.,
En règle générale, une banque n’approuve un acte en remplacement que si la propriété n’est pas assujettie à des privilèges autres que l’hypothèque.
lorsque vous voudrez peut-être compléter un acte tenant Lieu
parce que la différence dans la façon dont une forclusion ou un acte tenant lieu affecte votre crédit est minime, il pourrait ne pas être utile de remplir un acte tenant lieu à moins que la banque accepte de:
- pardonner ou réduire le déficit
- vous donner un peu d’argent dans le cadre de la transaction, ou
- vous donner un peu de temps supplémentaire pour vivre dans la maison—plus longtemps que ce que vous obtiendriez si vous laissez la forclusion aller à travers.,
Les banques acceptent parfois ces conditions pour éviter les frais et les tracas de la saisie.
Si vous avez beaucoup de l’équité dans la propriété, si, un acte tenant lieu n’est généralement pas une bonne façon d’aller. Dans la plupart des cas, vous serez mieux en vendant la maison et en remboursant la dette. Si une forclusion est imminente et vous n’avez pas beaucoup de temps pour vendre, vous pourriez envisager de déposer pour le chapitre 13 faillite avec un plan pour vendre votre propriété.,
le processus de L’acte tenant Lieu
comme dans le cas d’une vente à découvert, la première étape pour obtenir un acte tenant lieu consiste pour l’emprunteur à contacter le prestataire de services et à demander une demande d’atténuation des pertes. Comme pour une demande de vente à découvert, la demande devra être remplie et soumise avec des documents sur les revenus et les dépenses.
la banque pourrait exiger que vous essayiez de vendre votre maison avant d’envisager un acte en lieu et place et exiger une copie de l’accord d’inscription pour prouver que cela a été fait.,
acte tenant Lieu de Documents
Si un acte tenant lieu est approuvé, la banque vous enverra des documents à signer. Vous recevrez:
- un acte qui transfère la propriété de la propriété de la banque, et
- une préclusion affidavit. (Parfois, un acte de remplacement distinct est également requis.)
L’affidavit de préclusion énonce les termes de l’accord et comprendra une disposition selon laquelle vous agissez librement et volontairement., Il pourrait également inclure des dispositions visant à déterminer si la transaction satisfait complètement la dette ou si la banque a le droit de demander un jugement de carence.
jugements de carence à la suite d’actes tenant Lieu
avec un acte tenant lieu, le montant de carence est la différence entre la juste valeur marchande du bien et la dette totale. Dans la plupart des cas, remplir un acte en lieu et place libérera les emprunteurs de toutes les obligations et responsabilités en vertu de l’hypothèque—mais pas toujours.
lois Anti-carences., La plupart des États n’ont pas de loi qui empêche une banque d’obtenir un jugement de carence à la suite d’un acte en remplacement. Washington, cependant, est un État qui interdit à une banque d’obtenir un jugement de carence après ce genre de transaction. (Voir Thompson C. Smith, 58 Wash. App. 361 (1990)).
ainsi, la banque pourrait essayer de vous tenir responsable d’un déficit à la suite d’un acte tenant lieu. Si la banque veut préserver son droit de demander un jugement de carence, elle doit généralement indiquer clairement dans les documents de transaction qu’un solde reste après l’acte en lieu et place., Il doit également inclure le montant de la carence.
Comment éviter une carence avec un acte tenant lieu. Pour éviter un jugement de carence avec un acte tenant lieu, l’accord doit expressément indiquer que la transaction est en pleine satisfaction de la dette. Si l’acte en remplacement ne contient pas cette disposition, la banque pourrait intenter une action en justice pour obtenir un jugement de carence. Encore une fois, si vous ne parvenez pas à obtenir de la banque qu’elle accepte de renoncer entièrement au déficit, vous pourriez essayer de négocier un montant réduit du déficit. Et, vous pourriez avoir une obligation fiscale pour toute dette remise.
