Comprare o vendere una casa può essere un processo complicato. A volte, gli acquirenti di case hanno difficoltà a qualificarsi per un mutuo. Altre volte, i venditori anelano a tagliare la burocrazia e la rete potenzialmente più profitto.
La soluzione per entrambi potrebbe essere il finanziamento del proprietario., Anche se non molto comune oggi, proprietario finanziamento è quando il venditore offre finanziamenti diretti per l’acquirente invece o in aggiunta a un mutuo.
Che cos’è il finanziamento del proprietario?
Proprietario finanziamento si verifica quando il proprietario di un immobile in vendita fornisce finanziamento parziale o completo per l’acquirente direttamente, dopo che l’acquirente effettua un acconto, secondo Michael Foguth, fondatore e presidente di Foguth Financial Group a Howell, Michigan.,
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“L’accordo è molto simile a un mutuo ipotecario, tranne il proprietario della casa possiede il debito invece di una banca o altro creditore,” Foguth dice.
Proprietario finanziamento di solito non è riportato sul rapporto di credito del compratore. C’è in genere un sostanziale acconto richiesto (di solito 10 per cento al 15 per cento) che compensa il fatto che il finanziamento di solito non dipende dal reddito dell’acquirente o storia di credito — anche se i venditori sono invitati a eseguire un controllo del credito a prescindere.,
Chris McDermott, investitore immobiliare e broker con Jax infermieri acquistare case a Jacksonville, Florida, ha offerto proprietario di finanziamento se stesso su immobili di investimento che ha venduto. McDermott dice che può essere una pratica comune in alcune aree, ” in particolare per terreni rurali o case che un venditore possiede libero e chiaro.”
Proprietario finanziamento può essere vantaggioso per gli acquirenti che non sono ammissibili per un prestito desiderato da un creditore, o se il creditore qualifica solo l’acquirente per una parte del prezzo di acquisto., In quest’ultimo scenario, l’acquirente può essere in grado di stipulare un primo mutuo dal creditore per quella parte, e quindi ottenere proprietario finanziamento per il deficit.
Come funziona il finanziamento del proprietario?
Nella maggior parte degli accordi di finanziamento del proprietario, il proprietario (venditore) registra un mutuo contro la proprietà, che viene venduto tramite trasferimento di proprietà all’acquirente.,
“In genere, il proprietario lascia che l’acquirente prenda il sopravvento e si trasferisca in casa senza un mutuo, ma dopo che l’acquirente effettua un acconto”, spiega Andrew Swain, co-fondatore e presidente di Sundae, un mercato immobiliare residenziale con sede a San Francisco che aiuta i venditori di proprietà in difficoltà.
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“L’acquirente firma una cambiale ed effettua pagamenti mensili al venditore, ma il proprietario mantiene il titolo della casa come leva nell’affare”, afferma Swain.,
“L’acquirente effettua pagamenti ipotecari al venditore su un piano di ammortamento concordato a un tasso di interesse fisso specificato”, afferma McDermott. “In genere, il venditore non terrà quel mutuo per più di cinque o 10 anni. Dopo quel tempo, il mutuo viene comunemente dovuto sotto forma di un pagamento palloncino dovuto dall’acquirente.”
Per effettuare tale pagamento palloncino — generalmente una grande somma forfettaria — l’acquirente di solito (da quel momento) si qualifica per e ottiene un rifinanziamento ipotecario, probabilmente per un tasso di interesse più basso.,
In alternativa, l’acquirente può ottenere un primo mutuo da una banca o altro creditore, mentre il venditore prende un secondo interesse al posto di alcuni degli acconti, spiega John Kilpatrick, amministratore delegato di Greenfield Advisors a Seattle.
“Dì che vuoi comprare una casa da 2 200.000”, dice Kilpatrick. “La banca ti presterà solo $160.000. Se il venditore riprenderà un secondo mutuo per 4 40.000, l’affare può essere in grado di chiudere.”
Solo perché un venditore sta fornendo i fondi non significa che l’acquirente non pagherà i costi di chiusura, tuttavia., Secondo McDermott, queste spese possono includere la registrazione degli atti e le tasse di titolo.
La buona notizia è che i costi “di solito sono sostanzialmente inferiori a quelli che pagheresti con il finanziamento bancario”, afferma Bruce Ailion, avvocato immobiliare, investitore e agente immobiliare ad Atlanta.
Esempio di finanziamento proprietario
Dire “un venditore pubblicizza una casa in vendita con finanziamento proprietario offerto,” McDermott dice. “L’acquirente e il venditore accettano un prezzo di acquisto di $175.000. Il venditore richiede un acconto del 15 per cento – $26.250., Il venditore si impegna a finanziare l’eccezionale outstanding 148.750 ad un tasso di interesse fisso dell ‘ 8 per cento su un ammortamento di 30 anni, con un pagamento a palloncino dovuto dopo cinque anni.”
In questo esempio, l’acquirente accetta di effettuare pagamenti mensili di $1.091 al venditore per 59 mesi (escluse le tasse di proprietà e l’assicurazione dei proprietari di abitazione che l’acquirente pagherà separatamente).
Al mese 60, sarà dovuto un pagamento in mongolfiera di $141,451.27. Il venditore finirà per raccogliere $233,161. 27 dopo 60 mesi, suddivisi come:
- $26,250 per l’acconto
- $58,161.,>Pro
Contro l’Accesso ai finanziamenti per acquirenti di case pagamento Palloncino Vantaggi per i venditori a tempo di imposta più Grande acconto richiesto Casa vende così com’è, senza pagare per le riparazioni tasso Maggiore potenziale di investimento per i venditori Rischioso per il venditore se l’acquirente impostazioni predefinite Proprietario di finanziamento offre vantaggi e svantaggi sia per l’acquirente e il venditore.,
“L’acquirente può ottenere un prestito che altrimenti non potrebbe ottenere approvato da una banca, che può essere particolarmente vantaggioso per i mutuatari che sono lavoratori autonomi o hanno cattivo credito”, dice Ailion.
Tuttavia, “il tasso di interesse applicato da un venditore è di solito molto più alto di quello che un creditore ipotecario tradizionale addebiterebbe”, dice McDermott, “e il pagamento del pallone che viene dovuto dopo alcuni anni sarà significativo.”
I vantaggi per il venditore sono molteplici. Proprietario finanziamento permette al venditore di vendere la proprietà così com’è, senza alcuna riparazione necessaria che un creditore tradizionale può richiedere.,
“Inoltre, i venditori possono ottenere benefici fiscali rinviando eventuali plusvalenze realizzate per molti anni, se si qualificano”, osserva McDermott, aggiungendo che “a seconda del tasso di interesse che addebitano, i venditori possono ottenere un tasso di rendimento migliore sul denaro che prestano rispetto a molti altri tipi di investimenti.”
Il venditore sta prendendo un rischio, però. Se l’acquirente smette di effettuare pagamenti di prestito, il venditore potrebbe dover precludere, e se l’acquirente non ha correttamente mantenere e migliorare la casa, il venditore potrebbe finire per recuperare una proprietà che è in forma peggiore rispetto a quando è stato venduto.,
Come acquistare una casa con finanziamento proprietario o offrirlo
Se non è possibile ottenere il finanziamento è necessario da una banca o creditore ipotecario, un agente immobiliare qualificato può aiutare a trovare proprietà con finanziamento proprietario.
” Assicurati che la cambiale che firmi sia legalmente conforme e stabilisca chiaramente i termini dell’accordo”, consiglia Swain., “È anche una buona idea rivisitare un accordo di finanziamento del venditore dopo alcuni anni, specialmente se i tassi di interesse sono diminuiti o il tuo punteggio di credito migliora — nel qual caso puoi rifinanziare con un mutuo tradizionale e pagare il venditore prima del previsto.”
Se vuoi offrire il finanziamento del proprietario come venditore, puoi menzionare la disposizione nella descrizione dell’elenco per la tua casa.
” Assicurati di richiedere un notevole acconto — 15 per cento se possibile”, raccomanda McDermott. “Scopri la posizione e la strategia di uscita dell’acquirente e determina quale sia il loro piano e la loro tempistica., In definitiva, si vuole sapere che l’acquirente sarà in grado di pagare e rifinanziare una volta che il pagamento palloncino è dovuto.”
E ‘ importante avere un avvocato immobiliare preparare e rivedere attentamente tutti i documenti coinvolti, così, per proteggere gli interessi di ciascuna parte.
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