Per sfruttare più offerte di quanto si dispone di denaro per, è possibile ottenere capitali da finanziatori di denaro privato. A differenza di una banca, si preoccupano di più sul tuo track record immobiliare che il tuo punteggio di credito. Vogliono essere protetti da avere un primo atto di fiducia – o il mutuo primario-sulla proprietà. Ciò significa che il loro denaro è garantito da una risorsa difficile. Se non si paga, la proprietà serve come garanzia.,
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A differenza dei finanziatori di denaro duro, i finanziatori di denaro privato sono più basati sulle relazioni. Essi possono anche essere un amico o un familiare.
Prima di approfondire la ricerca di istituti di credito, è importante sapere come utilizzare denaro privato. La risposta semplice? Qualsiasi modo che voi e il creditore può accettare. Si può usare per comprare e tenere, fissare e capovolgere, e tutto il resto., I termini di prestito possono essere a breve o lungo termine; il denaro può venire in somme forfettarie o rate, con o senza pagamenti di interessi, con partecipazione agli utili o meno. Le possibilità sono limitate solo da voi, il creditore, e la creatività che entrambi portare al tavolo.
Ora che sai cos’è il denaro privato e come puoi usarlo, rispondiamo alla prima domanda che questo articolo pone: “A chi dovrei rivolgermi per aumentare il capitale azionario?”Ci sono tre cerchi di persone che puoi raggiungere per finanziare le tue offerte.,
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Il cerchio primario
Questo cerchio è composto da familiari, amici e conoscenti. Potrebbe essere un genitore, una zia, un collega, il portiere della tua squadra di calcio rec—qualsiasi individuo che conosci personalmente. Molti investitori immobiliari trovano il loro primo finanziamento da questo cerchio. Perché? Perché c’è una bassa barriera d’ingresso. Anche, essi sono inclini a dire di sì perché ti conoscono e, auspicabilmente, vorrebbe collaborare con voi.,
Ci sono, tuttavia, aspetti negativi della raccolta di fondi da amici e familiari. Essi non possono essere abbastanza informati per conoscere la differenza tra un affare buono e cattivo. Sii molto chiaro sui rischi. Assicurarsi che il creditore ha veramente abbastanza soldi per l’affare e potrebbe permettersi di perdere l’investimento se va a sud. Altrimenti, l’accordo potrebbe inacidire la relazione.
Questo cerchio può fornire quella fonte iniziale essenziale di fondi—come una caparra deposito di denaro., Utilizzando denaro da istituti di credito cerchio primario ti dà il tempo di creare valore individuando e bloccando le offerte in modo che è possibile raccogliere denaro aggiuntivo.
La Cerchia secondaria
La cerchia secondaria degli investitori è quella degli amici e dei colleghi della tua cerchia primaria. Più grande è la tua cerchia primaria, più grande è la tua secondaria, quindi esci e fai più amici e contatti attraverso i forum di BiggerPockets e altri gruppi di social networking. La tua cerchia secondaria è, appropriatamente, la seconda migliore fonte per raccogliere capitali., Saranno generalmente ricettivi all’ascolto della tua proposta, dato che il contatto reciproco della tua cerchia primaria ha dato il cenno di approvazione.
Ma prendere il bene con il male: Probabilmente ci vorrà più tempo per raccogliere fondi, dal momento che questo gruppo è meno positivamente incline a dire sì. Dovrai dimostrare il tuo valore preparando una presentazione di investimento e incontrando gli investitori faccia a faccia.
Il cerchio di terze parti
Questo cerchio è composto da persone che non conosci personalmente, come gli investitori rimossi dalla tua rete., Questo cerchio è il più grande pool di capitale a cui puoi accedere, ma ci vuole più tempo per convertirli in partner di capitale poiché non ti conoscono personalmente o professionalmente.
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Come trovare istituti di credito privati
Inizia con istituti di credito che conosci e dei loro contatti—o il cerchio primario e cerchio secondario.
Diffondere la parola
Cronaca le vostre attività di investimento attraverso i social media come una spinta di credibilità tra quelli che già conosci., Ricorda costantemente alla gente che sei un investitore immobiliare reale e un professionista in quello che fai.
Inoltre, chiamare o e—mail le persone che già lavorano con agenti come, reps società titolo, il vostro CPA, e la chiusura avvocati-e tutti in mezzo. È probabile che tu abbia già una relazione con qualcuno che conosce qualcuno che può aiutarti. Questo metodo può scavare una manciata di piccoli istituti di credito con $10.000 a 5 50.000 che stanno cercando di investire.
La vendita difficile
Sedersi con il potenziale creditore e presentare il vostro business plan., Avere una corretta, presentazione professionale e un pacchetto pro forma per loro di rivedere. Rimanere professionale assicura che stai preso sul serio da tutti i contatti che corrono un po ‘ più formale. Mostra loro perché dovrebbero investire con te: quali offerte hai completato? Che ritorno potete fornire? Mostra loro offerte che si sta guardando in questo momento, anche.
Mostrando il tuo successo attraverso i social media e altri punti vendita, più persone verranno da te, chiedendo come possono anche beneficiare del tuo successo., Con abbastanza esperienza e successo, non passerà molto tempo prima di smettere di cercare finanziatori di denaro privato—e invece, cercano fuori voi.
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Alla ricerca di istituti di credito che non si conosce—Ancora
Alla fine, si potrebbe arrivare al punto in cui si dispone di due o tre istituti di credito impressionante aiutare a completare le offerte a destra ea sinistra. Ma cosa succede se vi capita di perdere uno—o anche tutti e tre? Non è mai una brutta cosa per stringere rapporti con i creditori.., Prima di connettersi con questi individui o aziende, è necessario uscire e trovarli. Ma come?
Rete, rete, rete
Partecipa a tutti i meetup locali che puoi—sia nel club immobiliare della tua città o in un meetup di BiggerPockets. Vai anche alle riunioni locali della camera di commercio e alle conferenze relative agli immobili che puoi trovare. Mettiti là fuori e assicurarsi che coloro che in precedenza non sapevano si arriva a—e vogliono lavorare con voi.
Ricerca record pubblico
Se la rete non sta decollando e non conosci nessuno con soldi, prova a cercare record pubblici., Ogni volta che viene effettuata un’ipoteca, i relativi documenti vengono registrati pubblicamente presso il governo locale della contea, trovati online o nell’edificio stesso. Da questi documenti, è possibile scoprire chi sono i finanziatori sulle proprietà.
In particolare, stai cercando la linea” concedente ” (fornitore di mutui). Si desidera trovare le righe del beneficiario che hanno il nome di una persona o il nome di un’entità aziendale, non il nome di una banca. Questi sono potenziali finanziatori per il tuo prossimo affare.,
in Linea diretta elenchi di posta elettronica
Piuttosto che alla ricerca di ogni proprietà per trovare il finanziatore, provare uno di questi siti di broker:
- ListSource.com—”festa privata prestito” è la chiave qui
- DirectMail.com
- Melissa.com
- Click2Mail.com
Si può anche avere i finanziatori venire a voi con la pubblicazione di affare immobiliare sui seguenti siti:
- BiggerPockets Forum
- LendingClub.com
- LendPost.com
che Cosa si può fare dopo aver scaricato una lista di nomi da ListSource o DirectMail.com? Avvicinarsi a loro, naturalmente!,
Cold call
Dopo aver creato l’elenco dei potenziali finanziatori, trovare i loro numeri di telefono e dare loro una chiamata. Uno script di base che puoi usare quando la chiamata a freddo assomiglia a questo:
Ciao, questo è John? Mi chiamo Anson e vedo che hai prestato soldi per un progetto al 123 di Main Street. La mia azienda fa simili risolvere progetti, e sto chiamando oggi per vedere se si sta cercando di prestare di più su questi tipi di offerte.
Da lì, la conversazione potrebbe andare in 100 modi diversi. Questo è un gioco di relazioni., Potresti costruire un rapporto parlando di progetti su cui stanno lavorando, altri investitori con cui lavorano, i loro figli, la squadra sportiva locale o una dozzina di cose diverse. Mostrare loro come portare valore e non solo passo. Istituti di credito saranno in grado di vedere attraverso falso entusiasmo.
Direct mail marketing
Se non si desidera chiamare, è possibile inviare lettere. Vuoi provocare una reazione iniziale, convincerli a chiamarti e iniziare a costruire un rapporto., Menziona la proprietà che hanno prestato in modo che sappiano di cosa stai parlando – e (ovviamente) riportalo al tuo attuale accordo e che attualmente stai cercando nuovi finanziatori di denaro privati.
Assicurati di includere il tuo invito all’azione, chiedendo loro di contattarti per discuterne ulteriormente. Ma usa le informazioni di contatto che trovi solo per costruire una relazione. Sollecitare gli altri a caso per soldi può essere sia illegale (per voi) e fastidioso (per loro).,
La struttura delle offerte di denaro privato
Per acquistare e detenere investimenti immobiliari, le offerte di denaro privato sono strutturate molto come un prestito bancario convenzionale. Il creditore mette l’intero importo per comprare e riabilitare la proprietà, e l’acquirente ripaga il prestito ad un concordato tasso di interesse e piano di ammortamento.
Questi prestiti sono di solito per cinque anni o meno con pagamenti palloncino alla fine. Molte volte, il creditore si impegna a rifinanziare il prestito alla fine del termine perché a loro piace la stabilità del reddito.,
Istituti di credito privati possono anche funzionare come un secondo mutuo dietro un prestatore bancario primario per coprire i costi di acconto o riabilitazione. Ci sono due cose da ricordare quando si fa qualcosa di simile:
- Essere sicuri che il creditore capisce la loro posizione come un secondo ipotecario.
- Assicurati che il tuo creditore bancario primario lo consenta. (Alcuni non lo fanno-vogliono un po ‘ della tua pelle nel gioco.)
Per fix e flip offerte con istituti di credito privati, si potrebbe negoziare un accordo di partecipazione agli utili. In questi tipi di offerte, il creditore prestiti l’intero importo per l’acquisto e la riabilitazione della proprietà., Poi, una volta che la proprietà è venduta, i profitti sono divisi secondo il vostro accordo.
Non ci sono pagamenti mensili, e il creditore non ha voce in termini di come la proprietà è riabilitato ed elencato. Ma, naturalmente, tenerli informati durante tutto il processo.
In entrambi i casi, ci sono quantità significative di documenti redatti per proteggere ogni parte. Una corretta chiusura è tenuto con un avvocato, e tutti i soldi sono correttamente escrowed o scambiati.
Un atto di fiducia viene sempre registrato e viene sempre eseguita una cambiale che descrive i termini e le condizioni.
Puoi mettere in comune denaro privato?,
Sì, è possibile—con molte condizioni legali. Le leggi sono state recentemente modificate per consentire il crowdsourcing. Inoltre, le syndications, o la combinazione di denaro degli investitori in un’entità come una LLC, sono state utilizzate per decenni.
Detto questo, mentre il pool può essere fatto, è necessario essere consapevoli delle regole statali e federali. La pubblicità è un grande no-no, per esempio. È possibile ottenere in qualche guaio reale se non segnalare le informazioni giuste o strutturare correttamente i vostri rapporti.
Il gioco è fatto—tutti i modi per trovare il 100 per cento di denaro privato., Uscire e rete, promuovere se stessi, e utilizzare uno di questi modi creativi per cercare finanziatori e ottenere qualche soldo per fare alcune offerte.
Qualche domanda sulla ricerca di denaro privato? Come si fa a farlo per i vostri affari?
