Il valore della proprietà può essere fortemente dipendente dai diritti, come le servitù e i diritti di passaggio, che ne derivano. Ad esempio, il valore della proprietà sarà influenzato dalla portata della vostra capacità di costruire sulla proprietà, o se un proprietario vicino ha il diritto di guidare attraverso la vostra proprietà. Questi diritti accessori possono avvenire attraverso licenze, patti, servitù o diritti di passaggio., Questo articolo si concentra su questi ultimi due, servitù e diritti di passaggio.
Che cosa sono Servitù e Diritti di passaggio?
Servitù sono interessi nonpossessory nella proprietà reale. Più semplicemente, una servitù è il diritto di utilizzare la proprietà di un altro per uno scopo specifico. I diritti di passaggio sono servitù che concedono specificamente al titolare il diritto di viaggiare su proprietà altrui. Pertanto, tutti i diritti di passaggio sono servitù, ma non tutte le servitù sono diritti di passaggio.,
Tipi di servitù
Esistono diversi tipi di servitù. In primo luogo, servitù possono essere sia pertinenziale o in lordo. Servitù pertinenziali sono servitù che beneficiano di un altro lotto di proprietà. Servitù in lordo sono servitù che beneficiano di una persona. Vedi Dune di Seagrove Proprietari Ass’n, Inc. v. Dune di Seagrove Dev., Inc., 180 Così. 3d 1209, 1211 (Fla. 1st DCA 2015) (“Florida riconosce servitù in lordo, che sono meri interessi personali in terra che non sono supportati da una tenuta dominante.”).,
In secondo luogo, le servitù possono essere affermative o negative. Una servitù affermativa dà al proprietario della servitù il diritto di utilizzare la terra di un altro in un modo particolare. Una servitù negativa impedisce a un proprietario di terreni soggetti alla servitù di utilizzare la sua terra in un modo particolare. Tuttavia, le servitù negative sono sfavorite dalla legge. Wahrendorff contro Moore, 93 So. 2d 720, 722 (Fla. 1957) (en banc) (“la legge favorisce l’uso gratuito degli immobili e le restrizioni sull’uso saranno abitualmente rigorosamente interpretate.”); vedi anche Kilgore v. Killearn Homes Ass’n, Inc., 676 Così., 2d 4, 7 (Fla. 1a DCA 1996).
Una servitù implicita, d’altra parte, viene creata attraverso le azioni o le inazioni delle parti. Ci sono generalmente due tipi di servitù implicite. In primo luogo, servitù per necessità, e in secondo luogo, servitù da prescrizione. Servitù per necessità vengono creati quando la terra è tagliato fuori da qualsiasi ragionevole percorso di uscita o di ingresso. Una servitù di diritto comune per necessità viene creata quando un proprietario di terreno suddivide il pacco, tagliando l’accesso di uno dei pacchi a qualsiasi strada. Fla. Subito. § 704.01(1)., Quando il legislatore Florida codificato questo diritto di common law, però, ha ampliato la sua portata. Ora, ciò che è noto come un modo statutario di necessità è creato dalla necessità, indipendentemente dal fatto che ci sia mai stata una proprietà comune dei pacchi vicini. Fla. Subito. § 704.01(2).,
Secondo, servitù da prescrizione sono creati quando una parte utilizza la terra di un altro (1) ininterrottamente per vent’anni, (2) l’uso è limitato e definito di area di terreno, (3) il proprietario ha avuto effettiva conoscenza dell’uso o con l’uso, così aperto e ‘ noto che tale conoscenza deve essere imputato al proprietario, e (4) l’uso è stato negativo. Stackman contro Pope, 28 Così. 3d 131, 133 (Fla. 5 ° DCA 2010).
L’ambito di una servitù
L’ambito di una servitù dipende principalmente dal modo in cui è stata creata., L’ambito di una servitù espressa è definito dall’atto o dalla riserva che lo ha creato. Pertanto, qualsiasi controversia derivante dall’uso del titolare della servitù sarà risolta interpretando la lingua dell’atto o della prenotazione che crea la servitù. Benvenuti nel nostro sito per maggiori informazioni:
L’ambito di una servitù implicita per necessità è definito da ciò che era necessario quando la servitù è stata creata., Mentre una servitù implicita dalla necessità può espandersi nel tempo per garantire l’uso benefico e il godimento della parcella dominante, la servitù dovrebbe essere limitata a ciò che è necessario in modo da non invadere la proprietà serviente. Holloway v. Gargano, 657 So. 2d 1231, 1232 (Fla. 3d DCA 1995). L’ambito di una servitù prescrittiva, d’altra parte, è definito dall’uso durante il periodo prescrittivo. 28A C. J. S. Servitù § 194; vedi anche Sunnybrook Groves, Inc. v. Hicks, 113 So. 2d 239, 241 (Fla. 2d DCA 1959)., Come le servitù per necessità, anche la portata di una servitù prescrittiva può cambiare nel tempo, ma deve essere bilanciata dall’onere imposto al patrimonio serviente. 28A C. J. S. Servitù § 194.
Cessazione delle servitù
Le servitù implicite per necessità durano solo fino a quando la necessità. Enzor contro Rasberry, 648 So. 2d 788, 792-93 (Fla. 1 ° DCA 1994)., Quindi, se un proprietario terriero acquista un altro mezzo praticabile di ingresso ed uscita, o se il proprietario terriero acquista un lotto adiacente con un mezzo praticabile di ingresso ed uscita, la servitù implicita dalla necessità terminerà. Parham contro Reddick, 537 So. 2d 132, 135 (Fla. 1a DCA 1988).
In generale, le servitù possono essere terminate in vari modi: attraverso un’equa preclusione, la scadenza del termine di una servitù, il possesso avverso, un accordo, la vendita di atti fiscali, ecc., Una servitù può anche essere risolto se la tenuta servient è venduto ad un acquirente in buona fede senza conoscenza, reale o costruttivo, della servitù. Wise v. Quina, 174 So. 2d 590, 593-94 (Fla. 1 ° DCA 1965). Per questo motivo, è molto importante che il titolare della servitù registri prontamente una servitù espressa nei registri pubblici ufficiali della contea in cui si trova la proprietà in modo da fornire una conoscenza costruttiva al mondo dell’esistenza della servitù.
Controversie relative alle servitù
A volte sorgono controversie riguardanti l’uso di una servitù., Mentre una servitù porta con sé, implicitamente, il diritto di fare ciò che è ragionevolmente necessario per il pieno godimento della servitù, la servitù è limitata agli scopi per i quali è stata concessa. Sinclair contro Clay Elec. Benvenuti, 584 Così. 2d 1065, 1066 (Fla. 5 ° DCA 1991). Ad esempio, in un caso, la Corte Suprema della Florida ha dichiarato che una servitù per il drenaggio non poteva essere utilizzata in seguito per l’installazione di apparecchiature di irrigazione su larga scala. Crutchfield V. F. A. Sebring Realty Co., 69 Così. 2d 328, 330 (Fla., 1954) (affermando la regola che ” tutte le servitù, sia acquisite dall’utente, espressa concessione, dedizione o implicitamente dalle circostanze di una particolare transazione, che l’onere di un diritto di passaggio sul patrimonio serviente non deve essere aumentato in misura maggiore di quanto ragionevolmente necessario e contemplato al momento dell’acquisizione iniziale”).,
Inoltre, mentre il proprietario la cui proprietà è soggetta alla servitù si riserva il diritto di utilizzare il terreno in qualsiasi modo non incompatibile con la servitù, il proprietario non può interferire irragionevolmente con i diritti del titolare della servitù. Per esempio, dove una servitù espressa previsto per cinquanta piedi di larghezza di accesso, il proprietario non poteva installare un muro su una porzione della servitù, anche se il titolare servitù aveva ancora venti piedi per l’accesso. Vedi Diefenderfer v. Forest Park Springs, 599 So. 2d 1309, 1313 (Fla. 5 ° DCA 1992).,
Se una controversia riguardante una servitù non può essere risolta, può essere intrapresa un’azione legale per giudicare i diritti delle parti coinvolte., I tipi di azioni che possono essere in grado di essere portato in tribunale potrebbe includere ricorsi per decreto ingiuntivo per richiedere la conformità con la servitù o per rimuovere eventuali ostacoli o intraprendere altre azioni per quanto riguarda la servitù, la violazione del contratto per violazione di esprimere la servitù di cui danni possono essere disponibili sentenza dichiarativa riguardo all’esistenza o alla portata di una servitù, o titolo tranquillo per quanto riguarda l’esistenza o la non esistenza di una servitù.
Autori:
- C. Ryan Maloney, Esquire
- Pierce Schultz, Candidato JD
