la Vendita di una casa può essere costoso, complesso e richiede tempo, quindi è un grande sollievo per tutti coloro che sono coinvolti quando un affare è concluso e che la vendita si chiude. Ma cosa succede se il venditore vuole fare marcia indietro? E ‘ legale? Quali sono le opzioni dell’acquirente in quel caso?,
E ‘ “molto, molto comune” per i venditori di casa a rinnegare gli acquirenti, soprattutto in un caldo mercato immobiliare, dice Zachary D. Schorr, avvocato capo presso Los Angeles-based Schorr Law, APC, che gestisce contenzioso immobiliare. Anche quando il venditore non ha un chiaro diritto legale di rinnegare un accordo, può ancora accadere.
“Faccio questi casi tutto il tempo, ma è generalmente un caso molto difficile per il venditore e in genere si preferisce essere dal lato dell’acquirente”, dice Schorr. “È più facile per un acquirente annullare e difficile per un venditore scappare senza penalità.,”
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Gli acquirenti hanno il sopravvento perché la maggior parte dei contratti per un acquisto di casa contengono disposizioni che li proteggono e mantengono il processo di acquisto in movimento lungo. I venditori che vogliono rinnegare hanno una battaglia in salita a meno che un acquirente “non riesca a eseguire” perdendo un deposito o una scadenza di chiusura, per esempio.
Una parola di avvertimento ai venditori: “Se stai vendendo una proprietà, non dovresti stipulare un contratto a meno che tu non lo venda”, dice Schorr. Non c’è molto spazio per avere dubbi o ripensamenti., L’acquirente ha vie d’uscita, ma il venditore non lo fa davvero. ”
Perché i venditori di casa rinnegano i contratti di vendita?
I venditori possono avere una serie di motivi per cercare di uscire da un contratto di acquisto accettato. Tra questi:
- Il venditore riceve un’offerta più alta da un altro acquirente.
- Il venditore non è stato in grado di trovare una casa sostitutiva adatta.
- Il venditore perde un lavoro o un membro della famiglia muore, rendendo finanziariamente difficile muoversi.
- Il venditore ha legami emotivi con la casa e non può lasciarsi andare.,
- C’è un disaccordo all’interno della famiglia del venditore sull’uscita di casa.
- La proprietà valuta per più di quello che l’acquirente ha offerto.
Perché è fondamentale per ottenere tutto per iscritto
La prima cosa che sia i venditori di casa e gli acquirenti dovrebbero sapere è che tutte le offerte di acquisto, controofferte e accettazioni devono essere in forma scritta e firmato da ciascuna parte accettando il contratto. In genere, quando il venditore accetta l’offerta o la controfferta firmata della parte acquirente e comunica l’accettazione all’acquirente, è stato raggiunto un accordo vincolante.,
“Fino a quando non esiste un contratto, non vi è alcun obbligo per conto del proprietario (di casa)”, afferma Schorr. “Un accordo orale non è generalmente vincolante. Un contratto di vendita di immobili è richiesto per iscritto.”
Il backup di una vendita di casa può avere conseguenze costose
Un venditore di casa che esegue il backup di un contratto di acquisto può essere citato in giudizio per violazione del contratto. Un giudice potrebbe ordinare al venditore di firmare un atto e completare comunque la vendita. ” L’acquirente potrebbe citare in giudizio per danni, ma di solito, fanno causa per la proprietà”, dice Schorr.,
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Un venditore deve spesso pagare le spese legali dell’acquirente, così come le sue, dice Schorr. “Potrebbe essere una dura punizione.,”
Il venditore può anche essere ordinato per:
- Ritorno dell’acquirente buona fede di deposito, oltre interessi;
- Pagare tasse l’acquirente sborsato per verifiche e perizie;
- Pagare per la perdita di patrimonio netto, il compratore può avere realizzato dalla casa;
- Pagare eventuali altre spese ragionevoli, l’acquirente sostenute;
- Rimborsare l’agente di quotazione per la perdita di commissione ed i costi di commercializzazione.
Un venditore che vuole evitare una lotta in tribunale potrebbe offrire di pagare l’acquirente abbastanza per renderli interi e sperare che accetteranno di uscire dall’affare.,
Poiché la violazione del contratto è una questione civile, un venditore non deve preoccuparsi del carcere, tuttavia. ” In genere non vi è alcuna responsabilità penale per la violazione di un contratto”, afferma Schorr.
Come può il venditore di casa evitare sanzioni?
I venditori di casa possono darsi un ” out ” aggiungendo contingenze al contratto di vendita — in altre parole, rendere la vendita subordinata a determinate condizioni. Ad esempio, un venditore può subordinare la vendita ad avere un contratto per acquistare un’altra casa, quindi ha un posto dove trasferirsi., Oppure il venditore può darsi una latitudine contrattuale aggiungendo un lasso di tempo o una scadenza per tutte le offerte di acquisto.
“Generalmente, (un venditore) non può annullare senza causa”, dice Schorr. “Potresti costruire in qualche contingenza, ma in assenza di ciò, faresti meglio a impegnarti nella vendita. Ci deve essere una contingenza o l’acquirente non è riuscito a eseguire.”
Un modo in cui gli acquirenti non riescono a eseguire non è in grado di ottenere un mutuo., “Se, per qualche motivo, il creditore dell’acquirente non valuta la casa ad un valore che garantirebbe il finanziamento, il venditore non è tenuto a negoziare e può annullare il contratto per la mancanza di prestazioni dell’acquirente in termini di finanziamento”, afferma Susan Chong, fondatrice di Iconique Real Estate con sede a Denver, una società di intermediazione nel mercato del lusso.
Un venditore pentito che vuole fare marcia indietro dopo la chiusura di una vendita non ha alcuna possibilità di successo poiché il titolo, il denaro e tutto il resto sono stati trasferiti alla chiusura e non possiedono più la proprietà.,
“Se il venditore ha un motivo per cui ha ancora bisogno di occupare la casa dopo la chiusura, può tentare di affittare la proprietà dall’acquirente”, afferma Chong.
Quali sono le opzioni di homebuyer quando l’acquirente rinnega?
Un acquirente che ha un contratto di acquisto con un venditore che vuole fare marcia indietro dovrebbe consultare un avvocato immobiliare. Se l’acquirente vuole portarlo in tribunale, può citare in giudizio il venditore per violazione del contratto. Il ricorso legale contro un venditore può essere costoso e dispendioso in termini di tempo, tuttavia, e potrebbe non risultare in una conclusione soddisfacente.,
“Una mossa prudente per l’acquirente sarebbe quella di registrare una litispendenza, un documento che puoi archiviare per far sapere al mondo che qualcuno, l’acquirente, sta rivendicando interesse in una proprietà”, dice Schorr. “Questo rende la proprietà non commerciabile” e mette un arresto o tenere premuto su tutte le transazioni sulla proprietà.
Gli acquirenti dovrebbero capire che finché vivono fino ai termini del contratto di acquisto, sono su un terreno abbastanza solido e dovrebbero avere tutte le aspettative di chiusura sulla casa.,
Per saperne di più:
- I migliori consigli per gli acquirenti di case per la prima volta
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