Qual è un buon tasso di capitalizzazione nel settore immobiliare commerciale?

Come cambia il tasso di cap tra le proprietà di classe A, B e C?

Prima torre centrale

Le tariffe cap variano in genere a seconda che tu stia acquistando una proprietà di classe A, B o C.

Non esiste una definizione specifica di ciò che classifica una proprietà come Classe A, B o C., Ma in generale, gli edifici per uffici di classe A sono considerati di altissima qualità, nella posizione migliore e/o nelle condizioni più recenti (sia di recente costruzione che recentemente rinnovati). Le proprietà di classe C sono in genere più vecchie, in luoghi meno desiderabili e potrebbero richiedere un’ampia ristrutturazione. Le proprietà di classe B sono da qualche parte tra la classe A e C.

Ci possono essere diverse combinazioni di questi scenari in cui, ad esempio, una proprietà di qualità inferiore può essere situata in un’area altamente desiderabile o in cui una proprietà è in condizioni nuove ma è in condizioni meno desiderabili., In ogni caso, la “classe” di una proprietà avrà qualche influenza sul suo tasso di cap. In genere le proprietà di classe A hanno tassi di capitalizzazione inferiori rispetto alle proprietà di classe B o Classe C.

Che cos’è un buon tasso massimo per gli edifici di Classe A

Morgan Stanley Tower

Determinare un tasso massimo “buono” per gli edifici per uffici di classe A è piuttosto soggettivo. Dipende in gran parte dal vostro mercato locale. Ad esempio, un tasso massimo del 5% può essere la norma nelle aree ad alta domanda come nelle grandi aree metropolitane e nelle aree ad alto costo come Manhattan o San Francisco.,

Il tasso massimo per gli edifici per uffici di classe A dipende anche dalla classe di attività che stai considerando. Gli edifici per uffici di classe A, ad esempio, hanno spesso tassi di capitalizzazione più elevati rispetto agli edifici multifamiliari di classe A, ma ancora una volta dipende dal mercato.

Infine, un tasso di cap ” buono “per un edificio per uffici di classe A in un mercato di livello I (ad esempio, Boston, San Jose o Washington D. C.) avrà un aspetto diverso da un tasso di cap” buono” per un edificio per uffici di classe A in un mercato di livello II (ad esempio, Austin, Philadelphia e Miami) o, Gli edifici situati nei mercati di livello I tendono ad avere tassi di capitalizzazione inferiori rispetto ai mercati di livello II o III.

A titolo di esempio: un buon tasso di capitalizzazione per un edificio per uffici di classe A in ciascuno dei tre livelli di mercato potrebbe assomigliare a questo:

Mercato Tier I: 4.00 – 5.25% tasso cap
Mercato Tier II: 5.50 – 6.75% tasso cap
Mercato Tier III: 7.25 – 8.,50% cap rate

Tuttavia, come affermato in precedenza, un operatore esperto di edifici per uffici capisce che c’è poca correlazione tra il tasso di cap complessivo di un edificio e il valore effettivo di quell’edificio. Si tratta di un errore investitori alle prime armi spesso fanno.

In un edificio multi-affittato, ogni contratto di locazione deve essere visualizzato in base al proprio merito e assegnato un valore specifico che è una misura del rapporto tra il merito creditizio del locatario e la durata del contratto di locazione., Solo un’aggregazione di queste metriche disparate può fornire informazioni sul vero valore di un edificio e solo operatori sofisticati e esperti sanno come valutare con precisione queste varianze.

Qual è un buon tasso di cap per gli edifici di classe B?

Tutti i punti di cui sopra si applicano anche agli edifici per uffici di classe B., Per esempio, determinare che cosa è un “buon” tasso di cap per gli edifici di classe B dipenderà in gran parte la classe di attività e la posizione della proprietà commerciale.

Le tariffe cap possono variare anche all’interno della stessa area metropolitana. Ad esempio, il tasso di cap per un edificio per uffici di classe B stabilizzato nel centro di Tampa varia in genere dal 6,75% al 7,50%. Il tasso di cap per un edificio per uffici di classe B nella periferia di Tampa è generalmente un po ‘più alto, che vanno dal 7,00% all’ 8,00%.,

Tieni presente che un edificio di classe A può diventare molto rapidamente un edificio di classe B se non vengono applicati continuamente aggiornamenti e miglioramenti adeguati. Un edificio di classe A, ad esempio, può essere relegato allo stato di Classe B se un progetto commerciale nuovo di zecca con tutte le campane e fischietti-altezze del soffitto più elevate, vetro dal pavimento al soffitto, centri fitness e altri servizi, ecc. – è costruito nello stesso sottomercato., La comunità di intermediazione locale vedrà il nuovo edificio come superiore, assegnerà valori più alti ai contratti di locazione che a loro volta riducono i tassi di capitalizzazione, e il precedente edificio di classe A, ora un edificio di classe B può improvvisamente trovarlo perdere valore durante la notte in quanto aumenta il tasso di capitalizzazione e la sua valutazione diminuisce.

Qual è un buon tasso di cap per gli edifici di classe C?

Quando si valutano i tassi limite per gli edifici di classe C, c’è generalmente una considerazione aggiuntiva: la maggior parte degli edifici per uffici di classe C attira una qualità creditizia inferiore degli inquilini., Ad esempio, un vecchio edificio per uffici a un piano situato in periferia può essere la casa di diversi business “mom-and-pop”. Questi edifici tendono a commerciare a tassi di cap più bassi perché è più costoso per ottenere denaro ipotecario da un creditore che è scettico circa il merito di credito della base inquilino.

Le proprietà di classe C presentano un’opportunità se sono ben posizionate. A volte questa opportunità viene indicata come acquisizione “valore aggiunto”. Una proprietà commerciale a valore aggiunto si riferisce a un edificio che in genere ha un’occupazione inferiore e ha bisogno di ristrutturazione., Le proprietà a valore aggiunto in genere possono essere acquistate a un tasso di capitalizzazione più elevato rispetto agli edifici stabilizzati. A Feldman Equities, abbiamo acquistato proprietà di classe B e classe C in ottime posizioni; a seguito di lavori di ristrutturazione di questi progetti commerciali, siamo riusciti a migliorare la qualità degli inquilini.

Come nel caso delle proprietà di classe B, un buon tasso di cap per gli edifici per uffici di classe C sarà marginalmente inferiore per le proprietà degli uffici del centro rispetto alle proprietà degli uffici suburbani in una determinata area metropolitana.,

Nel complesso, più in alto è la scala di classe che un investitore è disposto a scalare, più bassi sono i tassi di capitalizzazione e più alto è il prezzo. In cima ci sono le attività di classe A, core dove c’è poca aspettativa di apprezzamento del capitale e gli investitori sono guidati da un basso rischio di rendimento. All’altra estremità dello spettro c’è l’edificio di classe C a valore aggiunto che attirerà inquilini con basso o nessun credito, in cattive condizioni che richiedono una manutenzione continua, che sperimentano un continuo turnover di inquilini e che non sono ben posizionati., Cap tassi possono essere più alti in tali circostanze, ma come un rischio proprietario è più alto e mantenere i livelli di reddito richiede costante attenzione.

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Che cosa impatti un tasso di cap?

Castille at Carillon

Ci sono diversi fattori che possono influenzare un tasso di cap per un progetto commerciale, tra cui la condizione attuale del mercato, gli affitti attuali sul posto rispetto agli affitti di mercato, le lunghezze e le date di scadenza del contratto di locazione, la posizione della proprietà e, Diamo un’occhiata a questi cinque fattori in modo più dettagliato di seguito.

Condizioni di mercato attuali

Lo stato del mercato immobiliare ha un impatto importante sui tassi di capitalizzazione. In un mercato ristretto, i valori degli immobili commerciali tendono ad aumentare e quindi i tassi di capitalizzazione diminuiscono. Al contrario, in un mercato in calo, i prezzi diventano più depressi e, di conseguenza, i tassi di capitalizzazione aumentano. Un investitore può essere disposto ad acquistare una proprietà a un tasso di capitalizzazione inferiore in un mercato rialzista, ma cercherà invariabilmente tassi di capitalizzazione più elevati in un mercato ribassista. Sapere dove siamo in un dato ciclo di mercato è fondamentale per gli investitori per capire.,

Gli affitti sul posto rispetto agli affitti di mercato

Le tariffe cap si basano sul flusso di cassa esistente di una proprietà. Pertanto, se gli affitti sono al di sotto del tasso di mercato, un investitore ha l’aspettativa che il suo flusso di cassa potrebbe saltare in modo significativo una volta che i contratti di locazione in atto scadono ed è in grado di catturare il più alto tasso di noleggio di mercato. In questo caso, l’investitore è disposto a pagare un tasso di capitalizzazione inferiore (cioè un prezzo più elevato) rispetto alla stessa proprietà con locazioni sul posto a canoni di mercato.,

Un operatore esperto cercherà contratti di locazione che sono significativamente al di sotto del tasso di mercato, dove possono essere gradualmente aumentati in un periodo di tempo (ad esempio, in un periodo di detenzione da uno a cinque anni) attraverso incrementi annuali per portarli ai livelli di mercato.

Le lunghezze e le date di scadenza dei contratti di locazione

Le lunghezze e le date di scadenza dei contratti di locazione hanno un impatto importante sui tassi di capitalizzazione.,

Le scadenze dei contratti di locazione aumentano il rischio e, a seconda dell’entità del rischio, possono avere un effetto deprimente sul tasso massimo applicato a qualsiasi singolo inquilino, il che significa che provoca l’aumento dei tassi massimi e il valore di quel contratto di locazione a scendere con il conseguente impatto pro – rata sul valore complessivo dell’edificio.

Le scadenze di leasing per progetti commerciali aumentano notevolmente il rischio in una situazione di singolo inquilino. Proprietà single-tenant sono come un castello di carte – la dimensione pura di che un inquilino può avere un enorme impatto negativo sul valore della proprietà se quell’inquilino si muove fuori o va in bancarotta., Il leasing a più inquilini, utilizzando lunghezze di leasing scaglionate e date di scadenza, è un buon modo per proteggersi da questo rischio. Nel caso in cui un edificio sia affittato a un singolo inquilino con una data di scadenza molto vicina al leasing, il tasso di cap è spesso molto alto.

Se un inquilino ha un contratto di locazione a lungo termine a canoni inferiori al mercato, ciò inibisce la capacità di un investitore di aumentare gli affitti e migliorare il tasso di capitalizzazione., Ad esempio, se un inquilino ha 25 anni rimanenti sul loro contratto di locazione al di sotto del mercato, non importa che una proprietà abbia il potenziale per trasformare un tasso di cap più alto perché avrai perso più di due decenni di entrate nel processo.

Posizione della proprietà

Come indicato sopra, la posizione di una proprietà ha un impatto importante sul suo tasso di cap. In generale, migliore è la posizione, minore è il tasso di cap e viceversa. Questo alla fine si riduce al rischio percepito., Le proprietà ben localizzate tendono a mantenere il loro valore migliore di quelli nei mercati secondari o terziari, e quindi gli investitori ritengono che queste proprietà siano meno rischiose. Molti investitori saranno disposti a prendere un rendimento inferiore del 5% per una proprietà situata in un mercato Tier I rispetto allo stesso tipo di attività in un mercato Tier II o Tier III.

La posizione all’interno del mercato influenza anche i tassi di capitalizzazione. Proprio come i prezzi delle case tendono ad essere più alti nelle zone del centro, proprietà commerciali tendono ad essere più costosi nelle zone del centro rispetto alle aree suburbane o rurali., Gli investitori sono in genere disposti a pagare di più per gli edifici per uffici nei quartieri centrali degli affari, il che si traduce in tassi di capitalizzazione più bassi.

Condizione della proprietà

La condizione di un bene è il quinto fattore per influenzare i tassi di capitalizzazione. Proprietà in condizioni fisiche migliori, in particolare quelli con diversi servizi in-demand, di solito il commercio per i tassi di tappo più bassi di proprietà che necessitano di riparazione.,

in Quanto tale, una delle prime cose che un investitore dovrebbe fare quando si valuta se acquistare un edificio per uffici, per esempio, è quello di guardare il mortaio e dei mattoni della struttura: se il progetto commerciale ha il diritto ossa, se è ben costruito e lo spazio depone bene, se ci sono buone viste (soprattutto l’acqua), quindi un esperto investitore sarà in grado di affittare la proprietà, indipendentemente dal tasso massimo. E se si può affittare una proprietà, è possibile guidare i tassi di cap nel tempo.,

Conclusione

Park Tower

I tassi di capitalizzazione sono uno strumento di grande valore per gli investitori che cercano di capire come una proprietà commerciale potrebbe funzionare rispetto ad altre attività. Detto questo, sono spesso abusati come strumento contundente per calcolare il valore dell’edificio da parte di operatori inesperti. Guardando i singoli contratti di locazione e profili inquilino, anche se un processo più laborioso, è molto più importante per stabilire il vero valore e il potenziale di un edificio.,

Come notato sopra, il tasso di capitalizzazione di una proprietà potrebbe essere vittima di affitti inferiori al mercato o di una cattiva gestione. Quella stessa proprietà potrebbe avere il potenziale per generare rendimenti molto più elevati e, quindi, valere di più in circostanze diverse. Un investitore dovrebbe guardare sia going-in cap tassi così come futuri cap tassi dopo miglioramenti di proprietà sono fatti, così come le caratteristiche individuali di ogni inquilino, la loro solvibilità, la durata del loro contratto di locazione e di altri fattori.,

Gli investitori dovrebbero guardare un investimento da tutte le angolazioni e l’utilizzo della formula cap rate può essere pericoloso per la salute finanziaria in edifici per uffici del centro su larga scala e multi-affittati. La partnership con un operatore esperto che sa cosa cercare, che non è sopraffatto da numeri titolo come il tasso di cap, e che capisce come scoprire il valore nascosto da altri è la chiave del successo.,

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