Se siete come la maggior parte homebuyers, avrete bisogno di un mutuo per finanziare l’acquisto di una nuova casa. Per qualificarsi, è necessario disporre di un buon punteggio di credito e contanti per un acconto. Senza questi, il percorso tradizionale per la proprietà della casa potrebbe non essere un’opzione.
C’è un’alternativa, tuttavia: un contratto di rent-to-own, in cui si affitta una casa per un certo periodo di tempo, con la possibilità di acquistarla prima della scadenza del contratto di locazione. Gli accordi rent-to-own sono costituiti da due parti: un contratto di locazione standard e un’opzione di acquisto.,
Ecco una carrellata di cosa guardare e come funziona il processo rent-to-own. È più complicato del noleggio e dovrai prendere ulteriori precauzioni per proteggere i tuoi interessi. Così facendo vi aiuterà a capire se l’affare è una buona scelta se stai cercando di acquistare una casa.
Key Takeaways
- Un accordo rent-to-own è un accordo in cui ti impegni ad affittare una proprietà per un determinato periodo di tempo, con la possibilità di acquistarla prima che il contratto di locazione scada.,
- Gli accordi Rent-to-own includono un contratto di locazione standard e anche un’opzione per acquistare la proprietà in un secondo momento.
- I contratti di locazione-opzione ti danno il diritto di acquistare la casa quando scade il contratto di locazione, mentre i contratti di locazione-acquisto richiedono di acquistarlo.
- Si paga l’affitto per tutto il contratto di locazione e, in alcuni casi, una percentuale del pagamento viene applicata al prezzo di acquisto.
- Con alcuni contratti di rent-to-own, potrebbe essere necessario mantenere la proprietà e pagare per le riparazioni.,
Commissioni iniziali non rimborsabili
In un contratto di rent-to-own, l’utente (in qualità di acquirente) paga al venditore una commissione iniziale una tantum, di solito non rimborsabile, denominata commissione di opzione, denaro di opzione o corrispettivo di opzione. Questa tassa è ciò che ti dà la possibilità di acquistare la casa entro una certa data in futuro. La tassa di opzione è spesso negoziabile, in quanto non esiste una tariffa standard. Tuttavia, la commissione varia in genere tra l ‘ 1% e il 5% del prezzo di acquisto.
Opzione lease vs., Lease-Purchase
È importante notare che esistono diversi tipi di contratti rent-to-own, alcuni dei quali sono più amichevoli e flessibili rispetto ad altri. I contratti di locazione-opzione ti danno il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare la casa quando scade il contratto di locazione. Se si decide di non acquistare la proprietà alla fine del contratto di locazione, l’opzione scade semplicemente, e si può andare via senza alcun obbligo di continuare a pagare l’affitto o di acquistare. Questo non è sempre il caso con contratti di locazione-acquisto.,
Per avere l’opzione di acquistare senza l’obbligo di acquistare, deve essere un contratto di locazione-opzione. Perché legalese può essere difficile da decifrare, è sempre una buona idea di rivedere il contratto con un avvocato immobiliare qualificato prima di firmare qualsiasi cosa, in modo da sapere i vostri diritti ed esattamente quello che stai entrando.
Fai attenzione ai contratti di locazione-acquisto—potresti essere legalmente obbligato ad acquistare la casa alla fine del contratto di locazione, che tu possa permetterti o meno.,
Concordare il prezzo di acquisto
Gli accordi Rent-to-own devono specificare quando e come viene determinato il prezzo di acquisto della casa. In alcuni casi, l’utente e il venditore concorderanno un prezzo di acquisto al momento della firma del contratto, spesso a un prezzo superiore al valore corrente di mercato. In altre situazioni, il prezzo viene determinato alla scadenza del contratto di locazione, in base al valore di mercato corrente della proprietà. Molti acquirenti preferiscono “bloccare” il prezzo di acquisto, specialmente nei mercati in cui i prezzi delle case sono in crescita.,
Applicando l’affitto al Principale
Pagherai l’affitto per tutta la durata del leasing. La domanda è se una parte di ogni pagamento viene applicata all’eventuale prezzo di acquisto. Ad esempio, se si paga $1.200 in affitto ogni mese per tre anni, e il 25% che è accreditato per l’acquisto, potrai guadagnare un $10,800 affitto di credito ($1.200 x 0.25 = $300; $300 x 36 mesi = $10,800). In genere, l’affitto è leggermente superiore al tasso di andare per l’area per compensare il credito affitto si riceve. Ma essere sicuri di sapere quello che stai ricevendo per pagare quel premio.,
In alcuni contratti, tutto o parte del denaro opzione che si deve pagare può essere applicato al prezzo di acquisto finale alla chiusura.
Rent-to-Own Home Maintenance
A seconda dei termini del contratto, potresti essere responsabile della manutenzione della proprietà e del pagamento delle riparazioni. Di solito, questa è la responsabilità del proprietario, quindi leggi attentamente la stampa fine del tuo contratto., Poiché i venditori sono in ultima analisi responsabili per eventuali tasse di associazione proprietario di abitazione, le tasse e l’assicurazione (è ancora la loro casa, dopo tutto), in genere scelgono di coprire questi costi. In entrambi i casi, avrete bisogno di polizza assicurativa di un affittuario per coprire le perdite di proprietà personale e fornire una copertura di responsabilità se qualcuno è ferito mentre in casa o se accidentalmente ferire qualcuno.
Assicurati che i requisiti di manutenzione e riparazione siano chiaramente indicati nel contratto (chiedi al tuo avvocato di spiegare le tue responsabilità). Manutenzione della proprietà, ad es.,, falciando il prato, rastrellando le foglie e pulendo fuori le grondaie, ecc., è molto diverso da sostituire un tetto danneggiato o portare l’elettrico fino a codice. Se sarete responsabili di tutto o solo per falciare il prato, hanno la casa ispezionato, ordinare una valutazione, e assicurarsi che le tasse di proprietà sono aggiornati prima di firmare qualsiasi cosa.
L’acquisto della proprietà
Ciò che accade quando il contratto termina dipende in parte dal tipo di accordo firmato., Se si dispone di un contratto di locazione-opzione e si desidera acquistare la proprietà, probabilmente avrete bisogno di ottenere un mutuo (o altro finanziamento) al fine di pagare il venditore in pieno.
Al contrario, se si decide di non acquistare la casa—o non sono in grado di garantire il finanziamento entro la fine del periodo di locazione—l’opzione scade e ci si sposta fuori casa, proprio come se si stesse affittando qualsiasi altra proprietà. Probabilmente perderai qualsiasi denaro pagato fino a quel punto, incluso l’opzione denaro e qualsiasi credito di affitto guadagnato, ma non avrai alcun obbligo di continuare ad affittare o acquistare la casa.,
Se hai un contratto di locazione-acquisto, potresti essere legalmente obbligato ad acquistare la proprietà alla scadenza del contratto di locazione. Questo può essere problematico per molte ragioni, soprattutto se non siete in grado di garantire un mutuo. I contratti di locazione-opzione sono quasi sempre preferibili ai contratti di locazione-acquisto perché offrono maggiore flessibilità e non si rischia di essere citati in giudizio se non si è disposti o incapaci di acquistare la casa alla scadenza del contratto di locazione.,
Trattare il processo lo stesso come si farebbe se si fosse a titolo definitivo l’acquisto di una casa: Fare la vostra due diligence, ricerca la zona, confrontare i prezzi con altre case vicine, ricerca il contratto, e la ricerca la storia del venditore.
Se si verificano difficoltà finanziarie legate alla COVID-19, programmi per affittuari e proprietari di case che impediscono la preclusione, sfratto, e fornire sollievo pagamento ipotecario sono disponibili dal governo federale, stati, comuni, e istituti di credito privati come parte del pacchetto di stimolo coronavirus.,
Il candidato ideale Rent-to-Own
Un accordo rent-to-own può essere un’opzione eccellente se sei un aspirante proprietario di casa, ma non sei ancora pronto, finanziariamente parlando. Questi accordi ti danno la possibilità di ottenere le vostre finanze in ordine, migliorare il tuo punteggio di credito, e risparmiare denaro per un acconto mentre “blocco in” la casa che desideri possedere. Se l’opzione denaro e / o una percentuale dell’affitto va verso il prezzo di acquisto, che spesso fanno, si arriva anche a costruire un po ‘ di equità.,
Mentre gli accordi rent-to-own sono stati tradizionalmente orientati verso persone che non possono qualificarsi per prestiti conformi, c’è un secondo gruppo di candidati che sono stati in gran parte trascurati dall’industria rent-to-own: persone che non possono ottenere mutui in costosi mercati di prestiti non conformi., “Nei mercati immobiliari urbani ad alto costo, dove i prestiti jumbo (non conformi) sono lo standard, c’è una grande richiesta di una soluzione migliore per persone finanziariamente redditizie e meritevoli di credito che non possono ancora ottenere o non vogliono ancora un mutuo”, afferma Marjorie Scholtz, fondatrice e CEO di Verbhouse, una start up con sede a San Francisco.
“Mentre i prezzi delle case aumentano e sempre più città hanno un prezzo fuori dai limiti di prestito conformi e spinto in prestiti jumbo, il problema si sposta dai consumatori al settore della finanza domestica”, afferma Scholtz., Con rigorose linee guida di sottoscrizione automatica e 20% al 40% requisiti di acconto, anche le persone finanziariamente capaci possono avere difficoltà a ottenere finanziamenti in questi mercati.
“Qualsiasi cosa insolita—in termini di reddito, ad esempio—getta i buoni percettori di reddito in uno stato” outlier “perché i sottoscrittori non possono inserirli ordinatamente in una scatola”, afferma Scholtz. Questo include le persone che hanno redditi non tradizionali, sono lavoratori autonomi o lavoratori a contratto, o non hanno una storia di credito degli Stati Uniti (ad esempio,, cittadini stranieri) – e quelli che semplicemente mancano l’enorme 20% a 40% acconto banche richiedono per prestiti non conformi.
I mercati ad alto costo non sono il posto ovvio in cui troverai proprietà rent-to-own, che è ciò che rende Verbhouse insolito., Ma tutti i potenziali rent-a-proprio gli acquirenti di casa potrebbe beneficiare cercando di scrivere la sua consumer-centric caratteristiche in affitto a riscatto dei contratti: L’opzione a pagamento e una parte di ciascun pagamento dell’affitto acquistare il basso il prezzo di acquisto del dollaro-per-dollaro, l’affitto e l’acquisto prezzo bloccato per un massimo di cinque anni, e i partecipanti possono costruire equità e la cattura di mercato apprezzamento, anche se decidono di non acquistare., Secondo Scholtz, i partecipanti possono “incassare” al valore di mercato equo: Verbhouse vende la casa e il partecipante mantiene l’apprezzamento del mercato più qualsiasi equità che hanno accumulato attraverso i pagamenti di affitto “buy-down”.
Prima di firmare il contratto
Quali passi dovresti prendere quando stai considerando una proprietà rent-to-own? Assicurati di:
Scegliere i termini giusti
Inserire un contratto di locazione-opzione piuttosto che un contratto di locazione-acquisto.,
Ottieni aiuto
Assumi un avvocato immobiliare qualificato per spiegare il contratto e aiutarti a capire i tuoi diritti e doveri. Si consiglia di negoziare alcuni punti prima di firmare o evitare l’affare se non è abbastanza favorevole per voi.,ha Contratto
assicurarsi di aver compreso:
- Le scadenze (che cosa è dovuto quando)
- L’opzione a pagamento e pagamenti di affitto e la quantità di ogni si applica verso il prezzo di acquisto
- Come il prezzo di acquisto è determinato
- Come esercitare l’opzione per l’acquisto (per esempio, il venditore può richiedere la fornitura di anticipo, comunicazione scritta della vostra intenzione di acquistare)
- Se gli animali domestici sono ammessi
- Chi è responsabile della manutenzione, proprietario di quote associative, le tasse di proprietà, e come
- Cosa “manutenzione” si intende: a soli falciare il prato e rastrellare, etc., o riparazioni gravi, come il fissaggio di un tetto.
Cerca la casa
Ordina una valutazione indipendente, ottieni un’ispezione di proprietà, assicurati che le tasse di proprietà siano aggiornate e assicurati che non ci siano privilegi sulla proprietà.
Ricerca il venditore
Controlla il rapporto di credito del venditore per cercare segni di difficoltà finanziarie e ottenere un rapporto sul titolo per vedere per quanto tempo il venditore ha posseduto la proprietà—più a lungo lo hanno posseduto e più equità, meglio è.,
Ricontrolla la stampa fine
In quali condizioni perderesti la tua opzione per acquistare la proprietà? In base ad alcuni contratti, si perde questo diritto se si è in ritardo su un solo pagamento di affitto o se non si riesce a informare il venditore per iscritto della vostra intenzione di acquistare.
La linea di fondo
Un rent-to-own accordo permette aspiranti acquirenti di casa per trasferirsi in una casa subito, con diversi anni di lavoro per migliorare i loro punteggi di credito e / o il risparmio per un acconto prima di cercare di ottenere un mutuo., Naturalmente, determinati termini e condizioni devono essere soddisfatti, in conformità con il contratto di affitto. Anche se un agente immobiliare assiste con il processo, è essenziale consultare un avvocato immobiliare qualificato che può chiarire il contratto e i vostri diritti prima di firmare qualsiasi cosa.,
