Qual è il tasso di capitalizzazione del terminale?
Il tasso di capitalizzazione terminale, noto anche come tasso di uscita, è il tasso utilizzato per stimare il valore di rivendita di una proprietà alla fine del periodo di detenzione. Il reddito operativo netto atteso (NOI) per anno è diviso per il terminal cap rate (espresso in percentuale) per ottenere il valore del terminale., I tassi di capitalizzazione dei terminali sono stimati in base a dati di transazione comparabili o a ciò che si ritiene appropriato per la posizione e gli attributi di una particolare proprietà.
Key Takeaways
- Il tasso di capitalizzazione del terminale viene utilizzato per stimare il valore di rivendita di una proprietà alla fine del periodo di detenzione.
- Il tasso di cap going-in è proiettata del primo anno della proprietà NOI diviso per il prezzo di acquisto della proprietà.,
- Se questo tasso di capitalizzazione terminale è inferiore al tasso di going-in, di solito significa che l’investimento immobiliare è stato redditizio.
Capire il tasso di capitalizzazione terminale
Il tasso di cap going-in è il risultato operativo netto previsto del primo anno (NOI) diviso per l’investimento iniziale o il prezzo di acquisto. Al contrario, il tasso di capitalizzazione del terminale è il NOI previsto dell’ultimo anno (anno di uscita) diviso per il prezzo di vendita. Se questo tasso è inferiore al tasso di cap going-in, di solito significa che l’investimento immobiliare è stato redditizio.,
La maggior parte dei professionisti degli investimenti immobiliari concordano sul fatto che è importante abbinare il tasso di capitalizzazione del terminale al tasso corrente del mercato, tenendo presente che potrebbe essere un test più sicuro per lo sviluppo spingere un po ‘ il tasso di capitalizzazione del terminale. Un foglio di calcolo dinamico può essere utile per testare lo stress del progetto di sviluppo per stabilire il più alto tasso di capitalizzazione dei terminali che fornirebbe comunque un rialzo sufficiente agli investitori.,
Gli investitori immobiliari esperti cercano mercati e tipi di proprietà per i quali si prevede che i tassi di capitalizzazione di mercato diminuiscano, poiché un tasso di capitalizzazione terminale inferiore, rispetto al tasso di capitalizzazione in entrata, comporterà plusvalenze, supponendo che il reddito operativo netto non diminuirà durante il periodo di detenzione. Alcuni dei dati che devono essere considerati includono metriche di domanda e offerta per ciascuna categoria di spazio, nonché per i servizi e le spese che si presume siano correlati a ciascuna area operativa.,
Mentre il futuro è sempre incerto, due cose sono certe sulla fine di qualsiasi periodo di detenzione: gli edifici invecchieranno e i mercati cambieranno. È quindi fondamentale che tutti gli investitori immobiliari compilino e analizzino quanti più dati possibili per individuare con precisione un tasso di capitalizzazione terminale per un progetto.
Esempio del tasso di capitalizzazione del terminale
Un investitore acquista una proprietà completamente occupata per $100 milioni. Il primo anno NOI è stimato a million 5.0 milioni. Il tasso di going-in cap è quindi del 5,0%., Sette anni dopo, l’investitore ritiene che il tasso di capitalizzazione del terminale sia di circa il 4,0%. L’anno scorso NOI, che ha preso in considerazione l’escalation degli affitti lungo la strada, è proiettato a million 5.5 milioni (di nuovo, assumendo la piena occupazione). Il valore di rivendita è stimato a million 137.5 milioni (million 5.5 milioni in NOI diviso per il 4.0% capitalizzazione terminale, o uscita, tasso).,
