Se hai problemi a fare i vostri pagamenti ipotecari e il titolare del prestito (la “banca”) ha negato la vostra richiesta di un piano di rimborso, tolleranza, o modifica prestito—o se non siete interessati a una di queste opzioni—due altri modi per evitare una preclusione stanno completando una vendita allo scoperto o un atto al posto di preclusione (“atto al posto”).
Un vantaggio di queste opzioni è che che non si avrà una preclusione sulla vostra storia di credito. Ma il tuo punteggio di credito sarà ancora prendere un grande successo., Una vendita a breve o atto in luogo è quasi così male come una preclusione quando si tratta di punteggi di credito. Per alcune persone, però, non avendo lo stigma di una preclusione sul loro record vale la pena di lavorare fuori una di queste alternative. Un altro vantaggio è che alcune banche offrono assistenza delocalizzazione-spesso un migliaio di dollari o più-per aiutare i proprietari di abitazione trovare nuove abitazioni dopo una vendita a breve o atto in sostituzione.
Continuate a leggere per imparare come le vendite allo scoperto e le azioni al posto di lavoro, le differenze tra i due, ei pro ei contro di organizzare una di queste opzioni per evitare una preclusione.,
Utilizzando una vendita a breve per evitare la preclusione
Una vendita a breve si verifica quando un proprietario di abitazione vende la proprietà a terzi per meno del debito ipotecario totale. Con una vendita a breve, la banca accetta di accettare i proventi della vendita in cambio del rilascio del pegno sulla proprietà.
Il processo di vendita allo scoperto
Il dipartimento di mitigazione delle perdite della banca deve approvare la vendita allo scoperto prima che la transazione possa essere completata. Per ottenere l’approvazione per una vendita a breve, il venditore (il proprietario della casa) deve contattare il servicer prestito per chiedere un’applicazione di attenuazione di perdita., La casa poi è necessario inviare il gestore di una domanda completa, che di solito comprende:
- un rendiconto finanziario, sotto forma di un questionario, che fornisce informazioni dettagliate riguardanti il reddito mensile e le spese
- prova di reddito
- ultima dichiarazione dei redditi
- dichiarazioni bancarie (di solito due recenti dichiarazioni di tutti i conti), e
- un disagio dichiarazione giurata o dichiarazione.
L’offerta di acquisto. Un’applicazione di vendita a breve sarà anche molto probabilmente richiedono che si include un’offerta da un potenziale acquirente., Le banche spesso insistono sul fatto che ci sia un’offerta sul tavolo prima di prendere in considerazione una vendita a breve, ma non sempre.
Un secondo ipotecario deve accettare la vendita a breve. Se la proprietà ha un mutuo su di esso, come un primo e secondo mutuo, entrambi i titolari di prestito devono acconsentire alla vendita a breve. Il primo titolare di ipoteca di solito offrire una certa quantità dai proventi di vendita a breve per il secondo titolare di ipoteca di rilasciare il loro pegno. Ma il secondo ipotecario può rifiutarsi di accettare l’importo e uccidere l’affare.,
Giudizi di carenza a seguito di vendite allo scoperto
Molti proprietari di case che completano una vendita allo scoperto dovranno affrontare un giudizio di carenza, anche se alcuni stati non consentire loro dopo questo tipo di transazione.
Che cos’è una carenza? La differenza tra il debito totale e il prezzo di vendita è chiamata “carenza”.”Ad esempio, diciamo che la tua banca ti dà il permesso di vendere la tua proprietà per $300.000, ma devi owe 350.000. La carenza è di $50.000. In molti stati, la banca può cercare un giudizio personale contro il mutuatario dopo la vendita a breve per recuperare l’importo carenza.,
Leggi anti-carenza. Mentre molti stati hanno emanato una legislazione che vieta un giudizio carenza a seguito di una preclusione, la maggior parte degli stati non hanno una legge corrispondente che impedirebbe un giudizio carenza a seguito di una vendita a breve. La California è un esempio di uno stato con una legislazione specifica che vieta un giudizio di carenza a seguito di una vendita a breve—ma la maggior parte degli stati non ha tale divieto.
Come evitare un giudizio di carenza dopo una vendita a breve., Per garantire che la banca non possa ottenere un giudizio di carenza contro di te a seguito di una vendita a breve, il contratto di vendita a breve deve indicare espressamente che la transazione è in piena soddisfazione del debito e che la banca rinuncia al suo diritto alla carenza. Evitare un equilibrio di carenza è il principale vantaggio di una vendita a breve. (Se non riesci a convincere la banca ad accettare di rinunciare completamente alla carenza, potresti provare a negoziare un importo ridotto di carenza.)
Possibili conseguenze fiscali., Se la banca perdona alcune o tutte le carenze e ti emette un modulo IRS 1099-C, potrebbe essere necessario includere il debito perdonato come reddito imponibile.
Utilizzo di un atto sostitutivo per evitare una preclusione
Un altro modo per evitare una preclusione è completando un atto sostitutivo. Un atto sostitutivo è una transazione in cui il proprietario della casa trasferisce volontariamente il titolo alla proprietà alla banca in cambio di un rilascio dall’obbligo del mutuo. Un vantaggio per un atto al posto, a differenza di una vendita a breve, è che non devi assumerti la responsabilità di vendere la tua casa.,
Generalmente, una banca approverà un atto sostitutivo solo se la proprietà non è soggetta a gravami diversi dal mutuo.
Quando Si Potrebbe Desiderare di Completare un Atto in Luogo
Perché la differenza tra come una preclusione o un atto in luogo colpisce il vostro credito è minimo, potrebbe non essere la pena di completamento di un atto in luogo di quello, a meno che la banca si impegna a:
- perdonare o di ridurre il deficit
- dare alcuni contanti come parte dell’accordo, o
- dare qualche ulteriore tempo a vivere nella casa più di quello che si otterrebbe se si lascia che la preclusione di passare attraverso.,
Le banche a volte accettano questi termini per evitare la spesa e il fastidio di precludere.
Se hai un sacco di equità nella proprietà, però, un atto al posto di solito non è un buon modo per andare. Nella maggior parte dei casi, sarete meglio vendendo la casa e pagare il debito. Se una preclusione è imminente e non avete molto tempo per vendere, si potrebbe considerare la presentazione per il capitolo 13 fallimento con un piano per vendere la vostra proprietà.,
The Deed in Lieu Process
Come con una vendita a breve, il primo passo per ottenere un deed in lieu è per il mutuatario di contattare il servicer e richiedere una domanda di attenuazione della perdita. Come per una richiesta di vendita a breve, l’applicazione dovrà essere compilata e presentata insieme alla documentazione su entrate e spese.
La banca potrebbe richiedere che si tenta di vendere la vostra casa prima di considerare un atto al posto e richiedere una copia del contratto di quotazione per dimostrare che questo è stato fatto.,
Deed in Lieu Documents
Se approvato per un deed in lieu, la banca ti invierà i documenti da firmare. Riceverai:
- un atto che trasferisce la proprietà della proprietà alla banca e
- una dichiarazione giurata di preclusione. (A volte, è richiesto anche un atto separato in un accordo sostitutivo.)
La dichiarazione giurata di preclusione stabilisce i termini dell’accordo e includerà una disposizione che l’utente agisce liberamente e volontariamente., Potrebbe anche includere disposizioni che riguardano se l’operazione soddisfa completamente il debito o se la banca ha il diritto di chiedere un giudizio di carenza.
Giudizi di carenza A seguito di atti in sostituzione
Con un atto in sostituzione, l’importo della carenza è la differenza tra il valore equo di mercato della proprietà e il debito totale. Nella maggior parte dei casi, completando un atto al posto libererà i mutuatari da tutti gli obblighi e responsabilità sotto il mutuo—ma non sempre.
Leggi anti-carenza., La maggior parte degli stati non hanno una legge che impedisce una banca di ottenere un giudizio carenza a seguito di un atto al posto. Washington, però, è uno stato che proibisce a una banca di ottenere un giudizio di carenza dopo questo tipo di transazione. (Vedi Thompson v. Smith, 58 Wash. App. 361 (1990)).
Quindi, la banca potrebbe cercare di ritenerti responsabile di una carenza a seguito di un atto sostitutivo. Se la banca vuole preservare il suo diritto di chiedere un giudizio di carenza, in genere deve indicare chiaramente nei documenti della transazione che un saldo rimane dopo l’atto sostitutivo., Deve anche includere la quantità della carenza.
Come evitare una carenza con un atto al posto. Per evitare un giudizio di carenza con un atto sostitutivo, l’accordo deve indicare espressamente che la transazione è in piena soddisfazione del debito. Se l’atto sostitutivo non contiene questa disposizione, la banca potrebbe presentare una causa per ottenere un giudizio di carenza. Ancora una volta, se non riesci a convincere la banca ad accettare di rinunciare completamente alla carenza, potresti provare a negoziare un importo ridotto di carenza. E, si potrebbe avere una responsabilità fiscale per qualsiasi debito perdonato.
