ce este o rată de capac bun în imobiliare comerciale?

cum se schimbă rata cap între proprietățile clasei A, B și C?

primul turn Central

tarifele plafoanelor vor varia de obicei în funcție de achiziționarea unei proprietăți din clasa A, B sau C.nu există o definiție specifică a ceea ce clasifică o proprietate ca clasa A, B sau C., Dar, în general, clădirile de birouri Clasa A sunt considerate a fi de cea mai înaltă calitate, în cea mai bună locație și/sau în cele mai noi Condiții (fie că sunt construite recent sau renovate recent). Proprietățile clasei C sunt de obicei mai vechi, în locații mai puțin dorite și pot necesita renovări extinse. Proprietățile clasei B sunt undeva între clasa A și C.

pot exista diferite combinații ale acestor scenarii în care, de exemplu, o proprietate de calitate inferioară poate fi localizată într-o zonă foarte dorită sau în cazul în care o proprietate este în stare nouă, dar este într-o stare mai puțin dorită., În orice caz, „clasa” unei proprietăți va avea o anumită influență asupra ratei sale de plafonare. De obicei, proprietățile din clasa A au rate mai mici decât proprietățile din clasa B sau clasa C.

ce este o rată de plafon bună pentru clădirile din clasa A

Morgan Stanley Tower

determinarea unei rate de plafon „bună” pentru clădirile de birouri din clasa A este destul de subiectivă. Depinde în mare măsură de piața locală. De exemplu, o rată de plafonare de 5% poate fi norma în zonele cu cerere mare, cum ar fi în și în jurul zonelor metropolitane mari și în zonele cu costuri ridicate, cum ar fi Manhattan sau San Francisco.,

rata de plafonare pentru clădirile de birouri din clasa A depinde și de clasa de active pe care o luați în considerare. Clădirile de birouri din clasa A, de exemplu, au adesea rate de plafonare mai mari decât clădirile multifamiliale din clasa A – dar, din nou, depinde de piață.în cele din urmă, o rată de plafon „bun” pentru o clădire de birouri Clasa A într-o piață de nivel I (de exemplu, Boston, San Jose sau Washington DC) va arata diferit de o rată de plafon „bun” pentru o clădire de birouri Clasa A într-un nivel II (de exemplu, Austin, Philadelphia și Miami) sau de piață de nivel III (de exemplu, Indianapolis, Clădirile situate pe piețele de nivelul I tind să aibă rate de capitalizare mai mici în comparație cu piețele de nivelul II sau de nivelul III.

cu titlu de exemplu: o rată de plafon bun pentru o clădire de birouri Clasa A în fiecare dintre cele trei niveluri de piață ar putea arata ceva de genul:

Nivelul I piață: 4.00 – 5.25% rata de capac
Nivelul II piață: 5.50 – 6.75% rata de capac
nivelul III piață: 7.25-8.,Cu toate acestea, după cum s-a menționat anterior, un operator cu experiență în domeniul clădirilor de birouri înțelege că există o mică corelație între rata globală a plafoanelor unei clădiri și valoarea reală a clădirii respective. Este o greșeală pe care investitorii începători o fac adesea.

Într-un multi-locatari clădire, fiecare contract de leasing trebuie să fie vizualizate pe propriile sale merite și atribuie o anumită valoare, care este o măsură a relației dintre bonitatea de chiriaș, și lungimea perioadei de leasing., Doar o agregare a acestor valori disparate poate oferi o perspectivă asupra valorii reale a unei clădiri și numai operatorii sofisticați și experimentați știu cum să evalueze cu exactitate aceste diferențe.

care este o rată de plafon bună pentru clădirile din clasa B?

toate punctele menționate mai sus se aplică și clădirilor de birouri din clasa B., De exemplu, determinarea a ceea ce este o rată de plafon „bună” pentru clădirile din clasa B va depinde în mare măsură de clasa de active și de locația proprietății comerciale.

tarifele Pac pot varia, de asemenea, în aceeași zonă de metrou. De exemplu, rata de plafon pentru o clădire de birouri clasa B stabilizată din Centrul orașului Tampa variază de obicei de la 6.75% la 7.50%. Rata de plafon pentru o clădire de birouri de clasa B din Tampa suburbană este, în general, puțin mai mare, variind de la 7.00% la 8.00%.,rețineți că o clădire din clasa A poate deveni foarte rapid o clădire din clasa B dacă îmbunătățirile și îmbunătățirile corespunzătoare nu sunt aplicate în mod continuu. O clădire din clasa A, de exemplu, poate fi retrogradată la statutul de clasă B dacă un proiect comercial nou-nouț, cu toate clopotele și fluierele – înălțimi mai mari ale tavanului, sticlă de la podea la tavan, centre de fitness și alte facilități etc. – este construit în aceeași sub-piață., Comunitatea locală de brokeraj va vedea noua clădire ca fiind superioară, va atribui valori mai mari contractelor de închiriere care, la rândul lor, determină rate de plafonare mai mici, iar clădirea anterioară din clasa A, Acum o clădire din clasa B, poate găsi brusc că pierde valoare peste noapte, deoarece rata de plafonare crește și evaluarea acesteia scade.

ce este o rată bună cap pentru clădirile din clasa C?

atunci când se evaluează ratele de plafon pentru clădirile din clasa C, există, în general, o considerație suplimentară: majoritatea clădirilor de birouri din clasa C atrag o calitate mai scăzută a creditului chiriașilor., De exemplu, o clădire de birouri cu un singur etaj mai veche, situată în suburbii, poate fi casa mai multor afaceri „mamă și pop”. Aceste clădiri tind să tranzacționeze la rate mai mici, deoarece este mai scump să obții bani ipotecari de la un creditor care este sceptic cu privire la bonitatea bazei chiriașului.proprietățile clasei C prezintă o oportunitate dacă sunt bine localizate. Uneori, această oportunitate este denumită achiziție „valoare adăugată”. O proprietate comercială cu valoare adăugată se referă la o clădire care de obicei are o ocupare mai mică și are nevoie de renovare., Valoarea adăugată proprietăți De obicei pot fi achiziționate la o rată de capac mai mare decât clădirile stabilizate. La Feldman Equities, am achiziționat proprietăți din clasele B și C în locații deosebite; în urma renovărilor acestor proiecte comerciale, am reușit să îmbunătățim calitatea chiriașilor.

Cum a fost cazul pentru Clasa B de proprietăți, un bun cap de rata pentru Clasa C clădiri de birouri vor fi ușor mai scăzute pentru birouri in centrul orasului proprietăți vs tramvai proprietăți de birouri în zona metro.,

În general, cu cât scara de clasă este mai mare pe care un investitor este dispus să o urce, cu atât ratele de plafonare sunt mai mici și cu atât prețul este mai mare. În partea de sus se află clasa A, activele de bază în care există puține așteptări de apreciere a capitalului, iar investitorii sunt conduși de un joc de randament cu risc scăzut. La celălalt capăt al spectrului se află clădirea de clasă C cu valoare adăugată, care va atrage chiriași cu credit scăzut sau fără credit, în stare proastă care necesită întreținere continuă, care experimentează cifra de afaceri continuă a chiriașilor și care nu sunt bine localizați., Ratele de plafonare pot fi mai mari în astfel de circumstanțe, dar, deoarece riscul proprietarului este mai mare, iar menținerea nivelului veniturilor necesită o atenție constantă.

Related: cum Influencer Marketing a salvat un zgârie-nori de birouri din Manhattan de 40 de proprietăți

ce impact are o rată de plafonare?

Castilia la Carillon

Există mai mulți factori care pot influența un capac rata pentru un proiect comercial, inclusiv de piață actuale starea actuală în loc chiriile vs piață chirii, leasing lungimi și datele de expirare, locația de proprietate, și starea de proprietate., Aruncăm o privire asupra acestor cinci factori mai detaliat mai jos.starea actuală a pieței starea pieței imobiliare are un impact major asupra ratelor de plafonare. Pe o piață strânsă, valorile proprietății comerciale tind să crească și, prin urmare, ratele de plafonare scad. În schimb, pe o piață în scădere, prețurile devin mai deprimate și, ca urmare, ratele de plafonare cresc. Un investitor poate fi dispus să cumpere o proprietate la o rată de plafon mai mică pe o piață de tauri, dar va căuta invariabil rate de plafon mai mari pe o piață de urși. Cunoașterea situației în care ne aflăm într-un anumit ciclu de piață este esențială pentru înțelegerea investitorilor.,

chiriile in-Place vs. chiriile de piață

ratele de plafonare se bazează pe fluxul de numerar existent al unei proprietăți. Prin urmare, dacă chiriile sunt sub rata pieței, un investitor are speranța că fluxul său de numerar ar putea sări semnificativ odată ce contractele de închiriere în vigoare expiră și este capabil să capteze rata mai mare de închiriere pe piață. În acest caz, investitorul este dispus să plătească o rată de plafonare mai mică (adică un preț mai mare) în comparație cu aceeași proprietate cu contracte de închiriere în loc la chirii de piață.,un operator priceput va căuta contracte de leasing care sunt semnificativ sub rata pieței, unde pot fi crescute treptat pe o perioadă de timp (de exemplu, pe o perioadă de deținere de la unu la cinci ani) prin creșteri anuale pentru a le aduce la nivelul pieței.

Leasing Lungimi și Datele de Expirare

Leasing lungimi și datele de expirare avea un impact major asupra tarife.,

Leasing expirari crește riscul, și în funcție de cât de mare acest risc este, poate avea un efect deprimant asupra pac rata aplicată la orice chirias individ – ceea ce înseamnă că provoacă pac prețurile să crească și valoarea de leasing pentru a merge în jos cu rezultate pro-rata impactului pe ansamblu valoare.

expirații leasing pentru proiecte comerciale adăuga în mod substanțial la risc într-o situație singur chiriaș. Proprietățile cu un singur chiriaș sunt ca o casă de cărți – dimensiunea pură a acelui chiriaș poate avea un impact negativ imens asupra valorii proprietății dacă chiriașul respectiv se mută sau dă faliment., Leasingul către mai mulți chiriași, folosind durate de închiriere eșalonate și date de expirare, este o modalitate bună de a acoperi acest risc. În cazul în care o clădire este închiriată unui singur chiriaș cu o dată de expirare a contractului de închiriere foarte apropiată, rata de plafonare este adesea foarte mare.

dacă un chiriaș are un contract de închiriere pe termen foarte lung la chirie sub piață, acest lucru inhibă capacitatea unui investitor de a crește chiriile și de a îmbunătăți rata de plafonare., De exemplu, dacă un chiriaș are 25 de ani rămași în contractul de închiriere sub piață, nu contează decât o proprietate are potențialul de a transforma o rată de plafon mai mare, deoarece veți pierde mai mult de două decenii de venituri în acest proces.

locația proprietății

după cum este indicat mai sus, locația unei proprietăți are o influență majoră asupra ratei sale de plafonare. În general vorbind, cu cât locația este mai bună, cu atât rata capacului este mai mică și invers. Acest lucru se reduce în cele din urmă la riscul perceput., Proprietățile bine localizate tind să își mențină valoarea mai bună decât cele de pe piețele secundare sau terțiare și, prin urmare, investitorii consideră că aceste proprietăți sunt mai puțin riscante. Mulți investitori vor fi dispuși să obțină o rentabilitate cu 5% mai mică pentru o proprietate situată pe o piață de nivel I în comparație cu același tip de activ pe o piață de nivel II sau de nivel III.

locația pe piață influențează, de asemenea, ratele de plafonare. La fel cum prețurile locuințelor tind să fie mai mari în zonele centrale, proprietățile comerciale tind să fie mai scumpe în zonele centrale în comparație cu zonele suburbane sau rurale., Investitorii sunt de obicei dispuși să plătească mai mult pentru clădirile de birouri din cartierele centrale de afaceri, ceea ce se traduce în rate mai mici ale plafoanelor.

starea proprietății

starea unui activ este al cincilea factor care influențează ratele de plafonare. Proprietățile în stare fizică mai bună, în special cele cu mai multe facilități în cerere, vor tranzacționa, de obicei, pentru rate mai mici decât proprietățile care au nevoie de reparații.,

astfel, unul dintre primele lucruri pe care un investitor ar trebui să facă atunci când se evaluează dacă să cumpere o clădire de birouri, de exemplu, este să se uite la cărămizi și mortar de structura: dacă proiectul comerciale are dreptul de oase, dacă e bine construit și spațiul stabilește dacă există vederi bune (mai ales din apa), apoi un savvy investitor va fi capabil de a închiria de proprietate, indiferent de rata capacul. Și dacă puteți închiria o proprietate, puteți conduce ratele de plafon în timp.,

Concluzie

Park Tower

ratele de capitalizare reprezintă un instrument foarte valoros pentru investitorii care caută să înțeleagă cum o proprietate comercială s-ar putea efectua în raport cu alte active. Acestea fiind spuse, ele sunt adesea folosite în mod abuziv ca un instrument contondent pentru a calcula valoarea clădirii de către operatorii neexperimentați. Privind la contractele de leasing individuale și profile de chiriaș, deși un proces mai laborios, este mult mai important în stabilirea valorii reale și potențialul unei clădiri.,

după cum sa menționat mai sus, rata de intrare a unei proprietăți ar putea fi o victimă a chiriilor sub piață sau a gestionării necorespunzătoare. Aceeași proprietate poate avea potențialul de a genera randamente mult mai mari și, prin urmare, merită mai mult în circumstanțe diferite. Un investitor ar trebui să analizeze atât ratele de intrare, cât și ratele viitoare ale plafoanelor după ce se fac îmbunătățiri ale proprietății, precum și caracteristicile individuale ale fiecărui chiriaș, bonitatea, durata contractului de închiriere și alți factori.,investitorii ar trebui să se uite la o investiție din toate unghiurile, iar utilizarea formulei ratei cap poate fi periculoasă pentru sănătatea dvs. financiară în clădirile de birouri din Centrul orașului pe scară largă, cu mai multe locuințe. Parteneriatul cu un operator experimentat care știe ce să caute, care nu este copleșit de numere de titlu, cum ar fi rata de capac, și care înțelege cum să descopere valoarea ascunsă de alte este cheia succesului.,

Legate de: O Introducere în Clădire de Birouri Investi