de Cumpărare sau de vânzare o casă poate fi un proces complicat. Uneori, cumparatorii au probleme de calificare pentru un credit ipotecar. Alteori, vânzătorii tânjesc să reducă birocrația și profitul net potențial mai mare.soluția pentru ambele poate fi finanțarea proprietarului., Deși nu foarte frecvente astăzi, proprietar de finanțare este atunci când vânzătorul oferă finanțare directă la cumpărător în loc de sau în plus față de un credit ipotecar.
ce este finanțarea proprietarului?
Proprietar de finanțare apare atunci când proprietarul unui imobil de vanzare oferă parțială sau completă de finanțare direct la cumpărător, după care cumpărătorul face o plată în jos, în conformitate cu Michael Foguth, fondator și președinte al Foguth Grup Financiar din Howell, Michigan.,
Vezi Mai multe
„acordul de aici este foarte similar cu un credit ipotecar, cu excepția proprietarului casei deține datoria în loc de o banca sau alt creditor,” Foguth spune.finanțarea proprietarului nu este de obicei raportată în raportul de credit al cumpărătorului. Există, de obicei, o plată substanțială necesară (de obicei, de la 10 la sută la 15 la sută), care compensează faptul că finanțarea nu depinde, de obicei, de venitul cumpărătorului sau de istoricul creditului — deși vânzătorii sunt sfătuiți să efectueze o verificare a creditului indiferent.,Chris McDermott, investitor imobiliar și broker cu asistentele Jax cumpără case în Jacksonville, Florida, și-a oferit finanțarea proprietarului pe proprietățile de investiții pe care le-a vândut. McDermott spune că poate fi o practică obișnuită în unele zone, „în special pentru terenuri rurale sau case pe care un vânzător le deține gratuit și clar.finanțarea proprietarului poate fi benefică pentru cumpărătorii care nu sunt eligibili pentru un împrumut dorit de la un creditor sau dacă creditorul califică cumpărătorul doar pentru o parte din prețul de achiziție., În acest din urmă scenariu, cumpărătorul poate fi capabil să ia un credit ipotecar prima la creditor pentru acea parte, și apoi obține proprietar de finanțare pentru deficitul.
cum funcționează finanțarea proprietarului?
în majoritatea aranjamentelor de finanțare a proprietarului, proprietarul (vânzătorul) înregistrează o ipotecă împotriva proprietății, care este vândută prin transferul faptei către cumpărător.,”de obicei, proprietarul permite cumpărătorului să preia și să se mute în casă fără ipotecă, dar după ce cumpărătorul face o plată în avans”, explică Andrew Swain, co-fondator și președinte al Sundae, o piață imobiliară rezidențială cu sediul în San Francisco, care ajută vânzătorii de proprietăți aflate în dificultate.
Vezi Mai multe
„cumpărătorul semnează un bilet la ordin și face plățile lunare către vânzător, dar proprietarul își păstrează titlul la domiciliu ca pârghie în afacere”, spune Swain.,”cumpărătorul face plăți ipotecare către vânzător într-un program de amortizare convenit la o rată fixă a dobânzii specificată”, spune McDermott. „De obicei, vânzătorul nu va deține că ipoteca pentru mai mult de cinci sau 10 ani. După acest timp, Ipoteca frecvent vine din cauza sub forma unui balon de plată datorate de către cumpărător.”
pentru a face ca plata balon-în general, o sumă forfetară mare-cumpărătorul, de obicei, (până în acel moment) se califică pentru și obține o refinanțare ipotecară, probabil pentru o rată a dobânzii mai mică.,în mod alternativ, cumpărătorul poate obține o primă ipotecă de la o bancă sau alt creditor, în timp ce vânzătorul are un al doilea interes în locul unei plăți în avans, explică John Kilpatrick, directorul general al Greenfield Advisors din Seattle.
„spuneți că doriți să cumpărați o casă de 200.000 de dolari”, spune Kilpatrick. „Banca vă va împrumuta doar 160.000 de dolari. În cazul în care vânzătorul va lua înapoi un al doilea credit ipotecar pentru $40,000, afacere poate fi capabil să închidă.”
doar pentru că un vânzător furnizează fondurile nu înseamnă că cumpărătorul nu va plăti costurile de închidere., Potrivit lui McDermott, aceste taxe pot include înregistrarea faptelor și taxele de titlu.vestea bună este că costurile „sunt de obicei substanțial mai mici decât ați plăti cu finanțare bancară”, spune Bruce Ailion, avocat imobiliar, investitor și agent imobiliar din Atlanta.
exemplu de finanțare proprietar
spune „un vânzător face reclamă o casă de vânzare cu finanțare proprietar oferit,” McDermott spune. „Cumpărătorul și vânzătorul sunt de acord cu un preț de achiziție de $175,000. Vânzătorul necesită o plată în avans de 15% — 26.250 USD., Vânzătorul este de acord să finanțeze restante $148,750 la 8 la sută dobândă fixă pe 30 de ani de amortizare, cu un balon de plată datorat după cinci ani.”
În acest exemplu, cumpărătorul este de acord să facă plățile lunare de $1,091 la vânzător pentru 59 de luni (cu excepția impozitelor pe proprietate și de asigurare proprietarii de case care cumpărătorul va plăti separat).
la luna 60, o plată balon de $141,451.27 va fi datorată. Vânzătorul va termina de colectare $233,161.27 după 60 de luni, defalcate în:
- $26,250 pentru plata în jos
- $58,161.,>Pro
Dezavantaje Accesul la finanțare pentru cumparatorii plata Beneficii pentru vanzatori la timp taxa mai Mare în jos de plată necesare Proprietar vinde asa cum este, fără a plăti pentru reparații rată a dobânzii mai Mare mai Mare potențial de a investi pentru vanzatori Riscant pentru vânzător dacă cumpărătorul implicite Proprietar de finanțare oferă avantaje și dezavantaje atât cumpărător și vânzător.,”cumpărătorul poate obține un împrumut pentru care altfel nu ar putea fi aprobat de la o bancă, ceea ce poate fi deosebit de benefic pentru debitorii care lucrează pe cont propriu sau au un credit rău”, spune Ailion.cu toate acestea, „rata dobânzii percepută de un vânzător este de obicei mult mai mare decât ar percepe un creditor ipotecar tradițional”, spune McDermott, „iar plata balonului care se datorează după câțiva ani va fi semnificativă.avantajele pentru vânzător sunt multiple. Finanțarea proprietarului permite vânzătorului să vândă proprietatea așa cum este, fără reparații necesare pe care un creditor tradițional le poate solicita.,”în plus, vânzătorii pot obține beneficii fiscale prin amânarea oricăror câștiguri de capital realizate pe parcursul mai multor ani, dacă se califică”, notează McDermott, adăugând că „în funcție de rata dobânzii pe care o percep, vânzătorii pot obține o rată mai bună de rentabilitate a banilor pe care îi împrumută decât ar obține pe multe alte tipuri de investiții.”
vânzătorul își asumă un risc, totuși. În cazul în care cumpărătorul se oprește efectuarea plăților de împrumut, vânzătorul poate avea pentru a exclude, și în cazul în care cumpărătorul nu în mod corespunzător menține și de a îmbunătăți acasă, vânzătorul ar putea ajunge repossessing o proprietate care este în formă mai rău decât atunci când a fost vândut.,dacă nu puteți obține finanțarea de care aveți nevoie de la o bancă sau un creditor ipotecar, un agent imobiliar calificat vă poate ajuta să găsiți proprietăți cu finanțarea proprietarului.
„asigurați-vă că biletul la ordin pe care îl semnați este conform legal și stabilește în mod clar Termenii tranzacției”, recomandă Swain., „De asemenea, este o idee bună să revizuiți un acord de finanțare a vânzătorului după câțiva ani, mai ales dacă ratele dobânzilor au scăzut sau scorul dvs. de credit se îmbunătățește — caz în care puteți refinanța cu o ipotecă tradițională și puteți plăti vânzătorul mai devreme decât se aștepta.dacă doriți să oferiți finanțare proprietarului ca vânzător, puteți menționa aranjamentul în descrierea listării pentru casa dvs.”asigurați — vă că aveți nevoie de o plată substanțială în avans-15% dacă este posibil”, recomandă McDermott. „Aflați poziția cumpărătorului și strategia de ieșire și determinați care este planul și calendarul lor., În cele din urmă, doriți să știți că cumpărătorul va fi în poziția de a vă plăti și de a refinanța odată ce plata balonului dvs. este datorată.”
este important ca un avocat imobiliar să pregătească și să revizuiască cu atenție toate documentele implicate, de asemenea, pentru a proteja interesele fiecărei părți.
Aflați mai multe:
- Pentru vânzare de către proprietar, sau FSBO, a explicat
- Cum să obțineți un credit ipotecar, cu slab sau rău de credit
- Ce cumparatorii ar trebui să știe despre închiderea pe o casă fără un agent Imobiliar
Vezi Mai multe
