Rent-to – own Homes: cum funcționează procesul

Dacă sunteți ca majoritatea cumpărătorilor de case, veți avea nevoie de un credit ipotecar pentru a finanța achiziționarea unei case noi. Pentru a vă califica, trebuie să aveți un scor de credit bun și bani pentru o plată în avans. Fără acestea, ruta tradițională către proprietatea de domiciliu poate să nu fie o opțiune.cu toate acestea, există o alternativă: un contract de închiriere la propriu, în care închiriați o locuință pentru o anumită perioadă de timp, cu opțiunea de a o cumpăra înainte de expirarea contractului de închiriere. Contractele de închiriere pe cont propriu constau din două părți: un contract de închiriere standard și o opțiune de cumpărare.,

Iată o trecere în revistă a ceea ce să urmăriți și cum funcționează procesul de închiriere-la-proprii. Este mai complicat decât închirierea și va trebui să luați măsuri de precauție suplimentare pentru a vă proteja interesele. Acest lucru vă va ajuta să vă dați seama dacă afacerea este o alegere bună dacă doriți să cumpărați o casă.

Taxe nerambursabile în avans

într-un contract de închiriere propriu, dvs. (în calitate de cumpărător) plătiți vânzătorului o taxă unică, de obicei nerambursabilă, în avans, numită taxă de opțiune, bani de opțiune sau considerație de opțiune. Această taxă este ceea ce vă oferă opțiunea de a cumpăra casa de o anumită dată în viitor. Taxa de opțiune este adesea negociabilă, deoarece nu există o rată standard. Totuși, taxa variază de obicei între 1% și 5% din prețul de achiziție.

leasing-opțiune vs., Este important să rețineți că există diferite tipuri de contracte de închiriere-cumpărare, unele fiind mai prietenoase cu consumatorii și mai flexibile decât altele. Contractele de închiriere-opțiune vă oferă dreptul, dar nu și obligația, de a cumpăra locuința la expirarea contractului de închiriere. Dacă decideți să nu cumpărați proprietatea la sfârșitul contractului de închiriere, opțiunea expiră pur și simplu și puteți pleca fără nicio obligație de a continua să plătiți chiria sau să cumpărați. Acest lucru nu este întotdeauna cazul contractelor de închiriere-cumpărare.,pentru a avea opțiunea de a cumpăra fără obligația de a cumpăra, trebuie să fie un contract de leasing-opțiune. Deoarece legalese poate fi o provocare pentru a descifra, este întotdeauna o idee bună pentru a revizui contractul cu un avocat imobiliar calificat înainte de a semna ceva, astfel încât să știți drepturile dumneavoastră și exact ceea ce primiți în.atenție la contractele de închiriere-cumpărare—ați putea fi obligat legal să cumpărați locuința la sfârșitul contractului de închiriere, indiferent dacă vă puteți permite sau nu.,

convenirea asupra prețului de achiziție

acordurile de închiriere pe cont propriu ar trebui să precizeze când și cum este determinat prețul de achiziție al locuinței. În unele cazuri, dvs. și vânzătorul veți conveni asupra unui preț de achiziție la semnarea contractului, adesea la un preț mai mare decât valoarea curentă de piață. În alte situații, prețul este determinat la expirarea contractului de închiriere, pe baza valorii de piață curente a proprietății. Mulți cumpărători preferă să” blocheze ” prețul de achiziție, în special pe piețele în care prețurile locuințelor sunt în creștere.,

aplicarea chiriei principalului

veți plăti chiria pe toată durata contractului de închiriere. Întrebarea este dacă o parte din fiecare plată se aplică eventualului preț de achiziție. De exemplu, dacă plătiți 1.200 USD în chirie în fiecare lună timp de trei ani, iar 25% din aceasta este creditată pentru achiziție, veți câștiga un credit de chirie de 10.800 USD (1.200 USD x 0,25 = 300 USD; 300 USD x 36 luni = 10.800 USD). De obicei, chiria este puțin mai mare decât rata merge pentru zona pentru a compensa chiria de credit primiți. Dar asigurați-vă că știți ce primiți pentru plata acestei prime.,în unele contracte, toate sau o parte din opțiunea de bani pe care trebuie să plătească pot fi aplicate la prețul de achiziție eventuala la închidere.în funcție de termenii contractului, puteți fi responsabil pentru întreținerea proprietății și plata reparațiilor. De obicei, aceasta este responsabilitatea proprietarului, așa că citiți cu atenție amprenta fină a contractului., Deoarece vânzătorii sunt în cele din urmă responsabili pentru orice taxe, impozite și asigurări ale Asociației proprietarilor de locuințe (este încă casa lor, la urma urmei), ei aleg de obicei să acopere aceste costuri. În orice caz, veți avea nevoie de polița de asigurare a chiriașului pentru a acoperi pierderile din proprietatea personală și pentru a oferi acoperire de răspundere dacă cineva este rănit în timp ce se află în casă sau dacă răniți accidental pe cineva.asigurați-vă că cerințele de întreținere și reparații sunt clar menționate în contract (cereți avocatului dvs. să vă explice responsabilitățile). Întreținerea proprietății, de ex.,, cosirea gazonului, greblarea frunzelor și curățarea jgheaburilor etc., este foarte diferit de înlocuirea unui acoperiș deteriorat sau aducerea electricului la cod. Indiferent dacă veți fi responsabil pentru tot sau doar pentru cosirea gazonului, inspectați casa, comandați o evaluare și asigurați-vă că impozitele pe proprietate sunt actualizate înainte de a semna ceva.

cumpărarea proprietății

Ce se întâmplă atunci când contractul se încheie depinde parțial de tipul de acord pe care l-ați semnat., Dacă aveți un contract de leasing-opțiune și doresc să cumpere proprietatea, va trebui, probabil, pentru a obține un credit ipotecar (sau altă finanțare) pentru a plăti vânzătorului în întregime.în schimb, dacă decideți să nu cumpărați casa—sau nu puteți asigura finanțarea până la sfârșitul perioadei de închiriere—opțiunea expiră și vă mutați din casă, la fel ca și cum ați închiria orice altă proprietate. Probabil că veți pierde orice bani plătiți până la acel moment, inclusiv banii de opțiune și orice credit de chirie câștigat, dar nu veți avea nicio obligație de a continua închirierea sau de a cumpăra casa.,dacă aveți un contract de închiriere-cumpărare, este posibil să fiți obligat legal să cumpărați proprietatea la expirarea contractului de închiriere. Acest lucru poate fi problematic din mai multe motive, mai ales dacă nu puteți asigura o ipotecă. Contractele cu opțiune de închiriere sunt aproape întotdeauna preferabile contractelor de închiriere-cumpărare, deoarece oferă mai multă flexibilitate și nu riscați să fiți dat în judecată dacă nu doriți sau nu puteți cumpăra locuința la expirarea contractului de închiriere.,tratează procesul la fel cum ai proceda dacă ai cumpăra direct o casă: fă-ți diligența necesară, cercetează zona, compară prețurile cu alte case din apropiere, cercetează contractul și cercetează Istoricul vânzătorului.dacă întâmpinați dificultăți financiare legate de COVID-19, programele pentru chiriași și proprietari de case care împiedică blocarea, evacuarea și oferă scutire de plată ipotecară sunt disponibile de la guvernul federal, Statele, municipalitățile și creditorii privați ca parte a pachetului de stimulare a coronavirusului.,

Ideal Rent-to-Own candidat

un contract de închiriere-la-own poate fi o opțiune excelentă dacă sunteți un proprietar aspirant, dar nu sunt destul de gata, financiar vorbind. Aceste acorduri vă oferă șansa de a vă pune finanțele în ordine, de a vă îmbunătăți scorul de credit și de a economisi bani pentru o plată în avans în timp ce „blocați” casa pe care doriți să o dețineți. În cazul în care opțiunea de bani și / sau un procent din chiria merge spre prețul de achiziție, care fac de multe ori, veți obține, de asemenea, pentru a construi unele capitaluri proprii.,în timp ce acordurile rent-to-own au fost orientate în mod tradițional către persoane care nu se pot califica pentru împrumuturi conforme, există un al doilea grup de candidați care au fost în mare parte trecute cu vederea de industria rent-to-own: oameni care nu pot obține ipoteci pe piețele de împrumuturi scumpe și neconforme., „În mare cost urban piețele imobiliare, în cazul în care jumbo (neconforme) împrumuturi sunt standard, există o cerere mare pentru o soluție mai bună pentru a fi viabil financiar, solvabile oameni care nu pot sau nu doresc un credit ipotecar încă”, spune Marjorie Scholtz, fondator și CEO al Verbhouse, San Francisco, pe bază de pornire.

„Ca acasă prețurile cresc și mai mult și mai multe orașe sunt la pretul de împrumut conforme limitele și împins în jumbo împrumuturi, problema se schimbă de la consumatori la finanțe acasă industrie”, spune Zsolt., Cu linii directoare stricte de subscriere automată și cerințe de plată în avans de la 20% la 40%, chiar și persoanele capabile din punct de vedere financiar pot avea probleme în obținerea finanțării pe aceste piețe.

„orice lucru neobișnuit—în venituri, de exemplu-aruncă persoanele cu venituri bune într-un statut” depășit”, deoarece subscriitorii nu le pot încadra într-o cutie”, spune Scholtz. Aceasta include persoanele care au venituri netradiționale, sunt lucrători independenți sau contractuali sau nu au un istoric de credit din SUA (de ex.,, cetățeni străini—-și cei care pur și simplu nu au imens 20% la 40% în jos băncile de plată necesită pentru credite neconforme.piețele cu costuri ridicate nu sunt locul evident în care veți găsi proprietăți închiriate, ceea ce face ca Verbhouse să fie neobișnuit., Dar toți potențialii rent-a-proprii cumparatori acasă ar beneficia de încercarea de a scrie cele de consum-caracteristici centrice într-rent-a-proprii contracte: opțiunea taxă și o porțiune din fiecare plata chiriei cumpăra în jos prețul de achiziție dolar-pentru-dolar, chiria și prețul de achiziție sunt blocate în timp de până la cinci ani, iar participanții pot construi de capitaluri proprii și de a capta piața de apreciere, chiar dacă vor decide să nu cumpere., Potrivit lui Scholtz, participanții pot „încasa” la valoarea de piață corectă: Verbhouse vinde casa, iar participantul păstrează aprecierea pieței, plus orice capital pe care l-au acumulat prin plățile de „cumpărare” a chiriei.

înainte de a semna contractul

ce măsuri ar trebui să luați atunci când aveți în vedere o proprietate închiriată? Asigurați-vă că:

Alegeți termenii potriviți

introduceți un contract de opțiune de închiriere, mai degrabă decât un contract de închiriere-cumpărare.,angajați un avocat imobiliar calificat pentru a vă explica contractul și pentru a vă ajuta să înțelegeți drepturile și obligațiile dvs. Poate doriți să negocieze unele puncte înainte de a semna sau de a evita afacere dacă nu este suficient de favorabil pentru tine.,a Contractului

Asigurați-vă că ați înțeles:

• termenele (ceea ce este cauza, atunci când)
• opțiunea De comision și plata chiriei–și cât de mult din fiecare lucru se aplică față de prețul de cumpărare
• Modul în care prețul de cumpărare este determinată
• Cum să-și exercite opțiunea de a cumpăra (de exemplu, vânzătorul poate cere să furnizeze o notificare prealabilă, în scris, intenția de a cumpăra)
• Dacă animalele de companie sunt permise
• Cine este responsabil pentru întreținerea, proprietar de asociere taxele, impozitele pe proprietate, și cum ar fi
• Ce „întreținere” înseamnă: doar cosit gazon și greblat, etc., sau reparații grave, cum ar fi fixarea unui acoperiș.

cercetați Casa

comandați o evaluare independentă, obțineți o inspecție a proprietății, asigurați-vă că impozitele pe proprietate sunt actualizate și asigurați-vă că nu există garanții pe proprietate.

cercetați vânzătorul

verificați Raportul de credit al vânzătorului pentru a căuta semne de probleme financiare și obțineți un raport de titlu pentru a vedea cât timp vânzătorul a deținut proprietatea—cu cât au deținut-o mai mult și cu atât mai mult capital, cu atât mai bine.,

verificați de două ori amprenta fină

în ce condiții ați pierde opțiunea de a cumpăra proprietatea? În cadrul unor contracte, pierdeți acest drept dacă întârziați la o singură plată a chiriei sau dacă nu notificați în scris vânzătorul despre intenția dvs. de a cumpăra.

linia de Jos

un contract de închiriere-a-proprii permite cumpărătorilor ar-fi acasă să se mute într-o casă imediat, cu mai mulți ani pentru a lucra la îmbunătățirea scorurile lor de credit și/sau de economisire pentru o plată în jos înainte de a încerca să obțineți un credit ipotecar., Desigur, anumiți termeni și condiții trebuie îndeplinite, în conformitate cu acordul de închiriere. Chiar dacă un agent imobiliar asistă cu procesul, este esențial să se consulte un avocat calificat imobiliare care pot clarifica contractul și drepturile dumneavoastră înainte de a semna ceva.,div>