Dacă aveți probleme de a face plățile ipotecare și de împrumut titular („banca”) a refuzat cererea dvs. de plan de rambursare, toleranță, sau de modificare a creditului—sau dacă nu sunteți interesat în oricare dintre aceste opțiuni—alte două modalități de a evita o blocare a pieței sunt completarea unui scurt vânzare sau de o faptă în loc de blocare a pieței („actul în loc”).
un beneficiu pentru aceste opțiuni este că nu veți avea o excludere pe istoricul dvs. de credit. Dar scorul dvs. de credit va avea în continuare un hit major., O scurtă vânzare sau fapta în loc este aproape la fel de rău ca o blocare a pieței atunci când vine vorba de scoruri de credit. Pentru unii oameni, deși, nu au stigmatul de o blocare a pieței pe înregistrarea lor este în valoare de efortul de a lucra una dintre aceste alternative. Un alt avantaj este că unele bănci oferă asistență de relocare—adesea o mie de dolari sau mai mult-pentru a ajuta proprietarii de case să găsească locuințe noi după o vânzare în lipsă sau o faptă în loc.citiți mai departe pentru a afla cum funcționează vânzările scurte și faptele în loc, diferențele dintre cele două și avantajele și dezavantajele aranjării uneia dintre aceste opțiuni pentru a preveni blocarea.,
folosind o vânzare în lipsă pentru a evita blocarea pieței
o vânzare în lipsă apare atunci când un proprietar vinde proprietatea unei terțe părți pentru mai puțin decât datoria ipotecară totală. Cu o vânzare în lipsă, banca este de acord să accepte veniturile de vânzare în schimbul eliberării gaj pe proprietate.
procesul de vânzare în lipsă
Departamentul de atenuare a pierderilor băncii trebuie să aprobe vânzarea în lipsă înainte ca tranzacția să poată fi finalizată. Pentru a obține aprobarea pentru o vânzare în lipsă, vânzătorul (proprietarul) trebuie să contacteze serviciul de împrumut pentru a solicita o cerere de atenuare a pierderilor., Proprietar, atunci trebuie să transmită prestatorului o aplicație completă, care include, de obicei:
- o declarație financiară, sub forma unui chestionar, care oferă informații detaliate cu privire la venituri și cheltuieli lunar
- o dovadă de venit
- cele mai recente declarații fiscale
- extrasele de cont (de obicei două recentele declarații pentru toate conturile), și
- o dificultate declarație sub jurământ sau o declarație.
oferta de cumpărare. O cerere de vânzare în lipsă va necesita, de asemenea, cel mai probabil să includeți o ofertă de la un potențial cumpărător., Băncile insistă adesea că există o ofertă pe masă înainte de a lua în considerare o vânzare în lipsă, dar nu întotdeauna.un al doilea deținător de ipotecă trebuie să fie de acord cu vânzarea în lipsă. Dacă proprietatea are o ipotecă pe ea, ca o primă și a doua ipotecă, ambii deținători de împrumuturi trebuie să consimtă la vânzarea în lipsă. Primul titular ipotecare va oferi, de obicei, o anumită sumă din veniturile de vânzare în lipsă la al doilea titular ipotecare pentru a elibera gaj lor. Dar cel de-al doilea titular de ipotecă poate refuza să accepte suma și să omoare afacerea.,mulți proprietari care finalizează o vânzare în lipsă se vor confrunta cu o judecată de deficiență, deși câteva state le interzic după acest tip de tranzacție.
ce este o deficiență? Diferența dintre datoria totală și prețul de vânzare se numește „deficiență.”De exemplu, spuneți că banca dvs. vă oferă permisiunea de a vă vinde proprietatea pentru 300.000 de dolari, dar datorați 350.000 de dolari. Deficitul este de 50.000$. În multe state, banca poate solicita o judecată personală împotriva împrumutatului după vânzarea în lipsă pentru a recupera suma deficienței.,
legile anti-deficiență. În timp ce multe state au adoptat o legislație care interzice o hotărâre de deficiență în urma unei excluderi, majoritatea statelor nu au o lege corespunzătoare care ar împiedica o hotărâre de deficiență în urma unei vânzări în lipsă. California este un exemplu de stat cu legislație specifică care interzice o hotărâre de deficiență în urma unei vânzări în lipsă—dar majoritatea statelor nu au o astfel de interdicție.cum să evitați o judecată de deficiență după o vânzare în lipsă., Pentru a se asigura că banca nu poate obține o hotărâre de deficiență împotriva dvs. în urma unei vânzări în lipsă, acordul de vânzare în lipsă trebuie să precizeze în mod expres că tranzacția este în deplină satisfacție a datoriei și că banca renunță la dreptul său la deficiență. Evitarea unui echilibru de deficiență este principalul beneficiu al unei vânzări în lipsă. (Dacă nu puteți obține banca să fie de acord să renunțe complet la deficiență, puteți încerca să negociați o sumă redusă de deficiență.posibile consecințe fiscale., Dacă banca iartă unele sau toate deficiența și vă emite un formular IRS 1099-C, este posibil să fiți nevoit să includeți datoria iertată ca venit impozabil.
folosind un act în loc pentru a preveni o blocare a pieței
Un alt mod de a evita o blocare a pieței este prin completarea unui act în loc. O faptă în loc este o tranzacție în care proprietarul transferă în mod voluntar titlul proprietății către bancă în schimbul unei eliberări de la obligația ipotecară. Un beneficiu pentru o faptă în loc, spre deosebire de o vânzare în lipsă, este că nu trebuie să-ți asumi responsabilitatea pentru vânzarea casei tale., în general, o bancă va aproba o faptă în loc numai în cazul în care proprietatea nu este supusă gaj altele decât ipoteca.deoarece diferența în modul în care o excludere sau o faptă în loc afectează creditul dvs. este minimă, s-ar putea să nu merite să completați o faptă în loc, cu excepția cazului în care banca este de acord să:
- iartă sau reduce deficiența
- vă oferă niște bani ca parte a tranzacției sau
- vă oferă ceva timp suplimentar pentru a trăi în casă—mai mult decât foreclosure du-te prin., băncile sunt uneori de acord cu acești termeni pentru a evita cheltuielile și hassle de blocare a pieței.
dacă aveți o mulțime de capital în proprietate, deși, o faptă în loc, de obicei, nu este o modalitate buna de a merge. În cele mai multe cazuri, veți fi mai bine prin vânzarea casei și achitarea datoriei. Dacă o blocare a pieței este iminentă și nu aveți prea mult timp pentru a vinde, s-ar putea lua în considerare depunerea pentru capitolul 13 faliment cu un plan de a vinde proprietatea dumneavoastră.,ca și în cazul unei vânzări în lipsă, primul pas în obținerea unei fapte în loc este ca împrumutatul să contacteze administratorul și să solicite o cerere de atenuare a pierderilor. Ca și în cazul unei cereri de vânzare în lipsă, cererea va trebui completată și depusă împreună cu documentația despre venituri și cheltuieli.banca ar putea solicita să încercați să vă vindeți casa înainte de a lua în considerare o faptă în loc și să solicitați o copie a Acordului de listare pentru a dovedi că acest lucru a fost făcut.,dacă este aprobat pentru o faptă în loc, banca vă va trimite documente pentru a semna. Veți primi:
- un act care transferă dreptul de proprietate asupra proprietății către bancă și
- o declarație de avere. (Uneori, este necesară și o faptă separată în loc de acord.declarația estoppel stabilește termenii acordului și va include o prevedere conform căreia acționați în mod liber și voluntar., Acesta ar putea include, de asemenea, dispoziții care să stabilească dacă tranzacția satisface complet datoria sau dacă banca are dreptul de a solicita o hotărâre privind deficiența.cu o faptă în loc, valoarea deficienței este diferența dintre valoarea de piață justă a proprietății și datoria totală. În cele mai multe cazuri, completarea unei fapte în loc va elibera debitorii de toate obligațiile și răspunderea în temeiul ipotecii—dar nu întotdeauna.
legile anti-deficiență., Majoritatea statelor nu au o lege care împiedică o bancă să obțină o hotărâre de deficiență în urma unei fapte în loc. Washington, totuși, este un stat care interzice unei bănci să obțină o judecată de deficiență după acest tip de tranzacție. (A se vedea Thompson v.Smith, 58 spălare. Aplicație. 361 (1990)). deci, banca ar putea încerca să vă tragă la răspundere pentru o deficiență în urma unei fapte în loc. În cazul în care banca dorește să-și păstreze dreptul de a solicita o hotărâre de deficiență, în general, trebuie să precizeze în mod clar în documentele tranzacției că un sold rămâne după fapta în loc., De asemenea, trebuie să includă cantitatea de deficiență.
cum să evitați o deficiență cu o faptă în loc. Pentru a evita o hotărâre de deficiență cu o faptă în loc, acordul trebuie să precizeze în mod expres că tranzacția este în deplină satisfacție a datoriei. În cazul în care fapta în loc de acord nu conține această prevedere, banca ar putea depune un proces pentru a obține o hotărâre de deficiență. Din nou, dacă nu puteți obține banca să fie de acord să renunțe complet la deficiență, puteți încerca să negociați o sumă redusă de deficiență. Și, s-ar putea avea o datorie fiscală pentru orice datorie iertat.
