valoarea de proprietate poate fi extrem de dependentă de drepturi—cum ar fi servituti și drepturile-de-drum—care vin împreună cu ea. De exemplu, valoarea proprietății dvs. va fi afectată de amploarea capacității dvs. de a construi pe proprietate sau dacă un proprietar vecin are dreptul să conducă prin proprietatea dvs. Aceste drepturi auxiliare pot fi prin licențe, legăminte, servitute sau drepturi de drum., Acest articol se concentrează pe ultimele două, servitute și drepturi de drum.
ce sunt servitutele si drepturile de deplasare?
servitutele sunt interese nonpossessory în imobiliare. Mai simplu, o servitute este dreptul de a folosi proprietatea altcuiva pentru un anumit scop. Drepturile de călătorie sunt servitute care acordă în mod specific titularului dreptul de a călători peste proprietatea altcuiva. Prin urmare, toate drepturile de drum sunt servitute, dar nu toate servitutele sunt drepturi de drum.,
tipuri de servitute
există mai multe tipuri de servitute. În primul rând, servitute poate fi fie appurtenant sau în brut. Servitute appurtenant sunt servitute care beneficiază de o altă parcelă de proprietate. Servitute în brut sunt servitute care beneficiază de o persoană. A se vedea dunele proprietarilor Seagrove Ass ‘ n, Inc. v. Dunes de Seagrove Dev., Inc., 180 deci. 3d 1209, 1211 (Fla. 1st DCA 2015) („Florida recunoaște servitute în brut, care sunt simple interese personale în terenuri care nu sunt susținute de o proprietate dominantă.”).,
în al doilea rând, servitutele pot fi afirmative sau negative. O servitute afirmativă dă proprietarului servitute dreptul de a folosi terenul altui într-un anumit mod. O servitute negativ împiedică un proprietar de teren care fac obiectul servitute de la utilizarea terenului său într-un anumit mod. Cu toate acestea, servitutele negative sunt defavorizate de lege. Wahrendorff v. Moore, 93 So. 2d 720, 722 (Fla. 1957) (en banc) („legea el favorizează utilizarea liberă a bunurilor imobiliare și restricțiile de utilizare vor fi de obicei strict interpretate.”); a se vedea, de asemenea, Kilgore v.Killearn Homes Ass ‘ n, Inc., 676 So., 2d 4, 7 (Fla. 1 DCA 1996).
un serviciu implicit, pe de altă parte, este creat prin acțiunile sau inacțiunile părților. Există, în general, două tipuri de servitute implicite. În primul rând, servitute de necesitate, și în al doilea rând, servitute de baza de prescriptie medicala. Servitute de necesitate sunt create atunci când terenul este tăiat de la orice cale rezonabilă de ieșire sau de intrare. O servitute de drept comun prin necesitate este creată atunci când un proprietar de teren subdivizează parcela, tăind accesul uneia dintre parcele la orice drum. Fla. Stat. § 704.01(1)., Când legiuitorul din Florida a codificat acest drept de drept comun, totuși, și-a extins domeniul de aplicare. Acum, ceea ce este cunoscut ca un mod statutar de necesitate este creat de necesitate, indiferent dacă a existat sau nu o proprietate comună asupra parcelelor vecine. Fla. Stat. § 704.01(2).,
în al doilea rând, servitutele pe bază de rețetă sunt create atunci când o parte folosește terenul altui (1) continuu timp de douăzeci de ani, (2) utilizarea a fost legată de o suprafață limitată și definită de teren, (3) fie proprietarul a avut cunoștințe reale despre Utilizare, fie utilizarea a fost atât de deschisă și notorie încât aceste cunoștințe trebuie imputate proprietarului și (4) Utilizarea a fost adversă. Stackman v. Pope, 28 și așa. 3d 131, 133 (Fla. 5th DCA 2010).
domeniul de Aplicare de o Servitute
domeniul de servitute depinde în primul rând de modul în care a fost creat., Domeniul de aplicare al unei servitute exprese este definit de fapta sau rezervarea care a creat-o. Astfel, orice litigiu care rezultă din utilizarea titularului servitute va fi rezolvată prin interpretarea limba faptei sau rezervarea care creează servitute. Bine ati venit pe site-ul nostru v. Bonefish Yacht Club proprietarii de case Ass ‘ n, Inc., 691 So. 2d 1174, 1176 (Fla. 3d DCA 1997).
domeniul de aplicare al unui servitute implicat de necesitate este definit de ceea ce a fost necesar atunci când a fost creat servitute., În timp ce o servitute implicată de necesitate se poate extinde în domeniul de aplicare în timp pentru a asigura utilizarea și bucuria benefică a parcelei dominante, servitute ar trebui să se limiteze la ceea ce este necesar pentru a nu atenteze la moșia servient. Holloway v. Gargano, 657 So. 2d 1231, 1232 (Fla. 3d DCA 1995). Domeniul de aplicare al unei servitute prescriptive, pe de altă parte, este definit de utilizarea în timpul perioadei prescriptive. 28A CJ servitute § 194; a se vedea, de asemenea, Sunnybrook Groves, Inc. v. Hicks, 113 So. 2d 239, 241 (Fla. 2D DCA 1959)., Ca servitute de necesitate, domeniul de prescriptive de servitute poate schimba, de asemenea, de-a lungul timpului, dar trebuie să fie echilibrată împotriva sarcinii impuse servient estate. 28A C. J. S. servitute § 194.
încetarea servitute
servitute implicite de necesitate dura doar atâta timp cât necesitatea. Enzor v. Rasberry, 648 So. 2d 788, 792-93 (Fla. 1 DCA 1994)., Astfel, dacă un proprietar dobândește un alt mijloc practicabil de intrare și ieșire sau dacă proprietarul dobândește un lot alăturat cu un mijloc practicabil de intrare și ieșire, servitutea implicată de necesitate va înceta. Parham contra Reddick, 537 So. 2d 132, 135 (Fla. 1 DCA 1988).
în general, servitutele pot fi reziliate într-o varietate de moduri: prin estoppel echitabil, expirarea termenului de servitute, posesia adversă, un acord, vânzarea de fapte fiscale etc., O servitute poate fi, de asemenea, reziliat în cazul în care estate servient este vândut la un cumpărător bona fide fără cunoștințe, reale sau constructive, de servitute. Wise v. Quina, 174 So. 2d 590, 593-94 (Fla. 1 DCA 1965). Din acest motiv, este foarte important ca titularul servitutului să înregistreze prompt o servitute expresă în evidențele publice oficiale din județul în care se află proprietatea, astfel încât să ofere cunoștințe constructive lumii despre existența servitutului.
dispute privind servitute
uneori apar dispute cu privire la utilizarea unui servitute., În timp ce o servitute poartă cu ea, în mod implicit, dreptul de a face ceea ce este în mod rezonabil necesar pentru a se bucura pe deplin de servitute, servitute este limitată la scopurile pentru care a fost acordat. Sinclair contra Clay Elec. Co-op, Inc., 584 So. 2d 1065, 1066 (Fla. 5th DCA 1991). De exemplu, într-un caz, Curtea Supremă din Florida a considerat că o servitute pentru drenaj nu ar putea fi ulterior utilizată pentru instalarea echipamentelor de irigare la scară largă. Crutchfield v. F. A. Sebring Realty Co., 69 deci. 2d 328, 330 (Fla., 1954) (ateste regula că „toate servitute, dacă achiziționate de către utilizator, expres grant, dăruire, sau implicit din circumstanțele de o anumită tranzacție, că povara de un drept de trecere asupra servient imobiliare nu trebuie să fie crescută la orice măsură mai mare decât este necesar în mod rezonabil și avute în vedere la momentul inițial de achiziție”).,
în Continuare, în timp ce proprietarul imobilului a cărui proprietate este condiționată de servitute își păstrează dreptul de a folosi terenul în orice mod care nu este în contradicție cu servitute, proprietarul nu poate interfera în mod nejustificat cu drepturile de servitute titularul. De exemplu, în cazul în care o servitute expres prevăzute pentru cincizeci de picioare de acces larg, proprietarul nu a putut instala un perete peste o porțiune de servitute, chiar dacă titularul servitute încă avut douăzeci de picioare pentru acces. A se vedea Diefenderfer v. Forest Park Springs, 599 asa de. 2d 1309, 1313 (Fla. 5th DCA 1992).,
în cazul în care un litigiu cu privire la o servitute nu poate fi rezolvată, o acțiune în justiție poate fi introdusă pentru a adjudeca drepturile părților implicate., Tipurile de acțiuni care pot fi putut să fie adus în instanță ar putea include acțiuni de încetare a solicita respectarea servitute sau de a elimina obstacolele sau să ia alte măsuri în ceea ce privește dreptul de servitute, o încălcare a contractului pentru încălcarea express servitute în cazul în care daunele pot fi disponibile, hotărâre declarativă cu privire la existența sau domeniul de aplicare de o servitute, sau liniștit titlu cu privire la existența sau non-existența de o servitute.
Autori:
- C. Ryan Maloney, Esquire
- Pierce Schultz, JD Candidat
