para apalancar más ofertas de las que tiene efectivo, puede obtener capital de prestamistas de dinero privados. A diferencia de un banco, se preocupan más por su historial de bienes raíces que su puntaje de crédito. Ellos quieren ser protegidos por tener una primera escritura de FIDEICOMISO—o la hipoteca primaria—en la propiedad. Eso significa que su dinero está asegurado por un activo duro. Si no paga, la propiedad sirve como garantía.,
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a diferencia de los prestamistas de dinero duro, los prestamistas de dinero privados se basan más en la relación. Incluso puede ser un amigo o familiar.
antes de profundizar en la búsqueda de prestamistas, es importante saber cómo usar el dinero privado. La respuesta simple? Cualquier forma en que usted y el prestamista puedan estar de acuerdo. Puedes usarlo para comprar y mantener, arreglar y voltear, y todo lo demás., Los Términos de los préstamos pueden ser a corto o largo plazo; el dinero puede venir en cantidades globales o Cuotas, con o sin pagos de intereses, con participación en los beneficios o no. Las posibilidades solo están limitadas por usted, el prestamista, y la creatividad que ambos traen a la mesa.
ahora que sabes qué es el dinero privado y las formas en que puedes usarlo, respondamos a la primera pregunta que plantea este artículo: «¿a quién debo acercarme para aumentar el capital social?»Hay tres círculos de personas que puedes contactar para financiar tus negocios.,
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El Círculo primario
este círculo está formado por familiares, amigos y conocidos. Podría ser un padre, una tía, un compañero de trabajo, el portero de su equipo de fútbol recreativo, cualquier persona que conozca personalmente. Muchos inversionistas de bienes raíces encuentran su primer financiamiento de este círculo. ¿Por qué? Porque hay una barrera de entrada baja. Además, se inclinan a decir que sí porque lo conocen y con suerte querrían asociarse con usted.,
hay, sin embargo, aspectos negativos de recaudar dinero de amigos y familiares. Es posible que no estén lo suficientemente informados como para saber la diferencia entre un buen y un mal negocio. Sea muy claro acerca de los riesgos. Asegúrese de que su prestamista realmente tiene suficiente dinero para el Acuerdo y podría permitirse el lujo de perder la inversión si se va al sur. De lo contrario, el trato puede agriar la relación.
este círculo puede proporcionar esa fuente inicial esencial de fondos, como un dinero de depósito serio., El uso de dinero de prestamistas círculo primario le da tiempo para crear valor mediante la localización y el bloqueo de ofertas para que pueda recaudar dinero adicional.
El Círculo secundario
el círculo secundario de inversores son los amigos y colegas de su círculo primario. Cuanto más grande sea tu círculo principal, más grande será tu círculo secundario, así que sal y haz más amigos y contactos a través de los foros de BiggerPockets y otros grupos de redes sociales. Su círculo secundario es, apropiadamente, la segunda mejor fuente para reunir capital., Por lo general, serán receptivos a escuchar su propuesta, dado que el contacto mutuo de su círculo primario dio el asentimiento de aprobación.
pero tome lo bueno con lo malo: probablemente tomará más tiempo recaudar dinero, ya que este grupo está menos inclinado a decir que sí. Tendrá que demostrar su valía preparando una presentación de inversión y reuniéndose con los inversores cara a cara.
El Círculo de terceros
este círculo está formado por personas que no conoces personalmente, como inversores eliminados de tu red., Este círculo es el grupo de capital más grande al que puede acceder, pero se necesita el más largo para convertirlos en socios de capital, ya que no lo conocen personal o profesionalmente.
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cómo encontrar prestamistas privados
comience con los prestamistas que conoce y sus contactos, o el círculo primario y el círculo secundario.
difunda la palabra
Anote sus actividades de inversión a través de las redes sociales como un impulso de credibilidad entre aquellos que ya conoce., Constantemente recuerda a la gente que eres un inversor de bienes raíces y un profesional en lo que haces.
además, llame o envíe un correo electrónico a las personas con las que ya trabaja, como agentes, representantes de compañías de títulos, su CPA y abogados de cierre, y a todos los demás. Lo más probable es que ya tengas una relación con alguien que conoce a alguien que puede ayudarte. Este método puede desenterrar un puñado de pequeños prestamistas con $10,000 a 5 50,000 que están buscando invertir.
la venta dura
siéntese con el prestamista potencial y presente su plan de negocios., Tenga una presentación adecuada y profesional y un paquete pro forma para que lo revisen. Mantenerse como un profesional asegura que cualquier contacto que tenga un poco más formal lo tome en serio. Muéstreles por qué deben invertir con usted: ¿qué acuerdos ha completado? ¿Qué devolución puede proporcionar? Muéstrales las ofertas que estás viendo ahora mismo, también.
al mostrar su éxito a través de las redes sociales y otros medios, más personas acudirán a usted, preguntando cómo también pueden beneficiarse de su éxito., Con suficiente experiencia y éxito, no pasará mucho tiempo antes de que deje de buscar prestamistas privados de dinero, y en su lugar, lo buscan a usted.
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buscando prestamistas que no conoce, pero
eventualmente, puede llegar al punto en el que tiene dos o tres prestamistas increíbles que lo ayudan a completar acuerdos de izquierda a derecha. Pero, ¿qué pasa si pierdes a uno, o incluso a los tres? Nunca es malo forjar relaciones con prestamistas.., Antes de conectarse con estas personas o empresas, tendrá que salir y encontrarlos. ¿Pero cómo?
Network, network, network
asiste a todas las reuniones locales que puedas, ya sea en el real estate club de tu ciudad o en una reunión de BiggerPockets. También vaya a las reuniones de la cámara de comercio local y a cualquier conferencia relacionada con bienes raíces que pueda encontrar. Ponte ahí fuera y asegúrate de que aquellos que anteriormente no sabían que llegabas a-y quieren trabajar contigo.
búsqueda de Registros Públicos
si la red no está despegando y no conoce a nadie con dinero, intente buscar registros públicos., Cada vez que se realiza una hipoteca, los documentos relacionados se registran públicamente en el gobierno local del condado, se encuentran en línea o en el propio edificio. A partir de estos documentos, puede averiguar quiénes son los prestamistas en Propiedades.
Específicamente, usted está buscando la línea» concesionario » (proveedor hipotecario). Desea encontrar líneas de concesionarios que tengan el nombre de una persona o el nombre de una entidad corporativa, no el nombre de un banco. Estos son prestamistas potenciales para su próximo acuerdo.,
en Línea directa de listas de correo
en Lugar de buscar cada propiedad para encontrar el prestamista, pruebe uno de estos datos de los sitios de corredor:
- ListSource.com—»fiesta privada préstamo» es la clave aquí
- DirectMail.com
- Melissa.com
- Click2Mail.com
también puede hacer que los prestamistas se vienen publicando su negocio inmobiliario en los siguientes sitios:
- BiggerPockets Foros
- LendingClub.com
- LendPost.com
¿Qué se puede hacer después de descargar una lista de nombres de ListSource o DirectMail.com? Llegar a ellos, por supuesto!,
llamada en frío
después de crear su lista de prestamistas potenciales, encuentre sus números de teléfono y llámelos. Un script básico que puede usar cuando se llama en frío se ve así:
Hola, ¿Es John? Me llamo Anson, y veo que prestaste dinero para un proyecto en el 123 de la calle principal. Mi empresa hace proyectos de reparación similares, y estoy llamando hoy para ver si usted está buscando para prestar más en este tipo de ofertas.
a partir de ahí, la conversación podría ir de 100 maneras diferentes. Este es un juego de relaciones., Usted podría construir una buena relación al hablar sobre los proyectos en los que están trabajando, otros inversores con los que trabajan, sus hijos, el equipo deportivo local o una de una docena de cosas diferentes. Mostrarles cómo aportar valor y no solo tono. Los prestamistas podrán ver a través del entusiasmo falso.
Marketing por correo directo
Si no desea llamar, puede enviar cartas. Quieres provocar una reacción inicial, conseguir que te llamen, y empezar a construir una buena relación., Mencione la propiedad en la que prestaron para que sepan de lo que está hablando, y (por supuesto) tráigala de vuelta a su acuerdo actual y que actualmente está buscando nuevos prestamistas privados de dinero.
asegúrese de incluir su llamada a la acción, pidiéndoles que se comuniquen con usted para discutir esto más a fondo. Pero usa la información de contacto que encuentres solo para construir una relación. Solicitar dinero a otros al azar puede ser ilegal (para usted) y molesto (para ellos).,
La estructura de los Acuerdos de dinero privados
para comprar y mantener inversiones en bienes raíces, los acuerdos de dinero privados están estructurados de manera similar a un préstamo bancario convencional. El prestamista pone el monto total para comprar y rehabilitar la propiedad, y el comprador paga el préstamo a una tasa de interés acordada y un cronograma de amortización.
estos préstamos son generalmente por cinco años o menos con pagos globales al final. Muchas veces, el prestamista acepta refinanciar el préstamo al final del plazo porque les gusta la estabilidad de los ingresos.,
los prestamistas privados también pueden funcionar como una segunda hipoteca detrás de un prestamista bancario principal para cubrir el pago inicial o los costos de rehabilitación. Hay dos cosas que debe recordar al hacer algo como esto:
- asegúrese de que su prestamista entienda su posición como segundo titular de hipoteca.
- asegúrese de que su prestamista bancario principal lo permita. (Algunos no-quieren algo de tu piel en el juego.)
para arreglar y voltear acuerdos con prestamistas privados, puede negociar un acuerdo de participación en los beneficios. En este tipo de acuerdos, el prestamista presta la cantidad total para comprar y rehabilitar la propiedad., Luego, una vez que se vende la propiedad, las ganancias se dividen según su acuerdo.
no hay pagos mensuales, y el prestamista no tiene voz en términos de cómo se rehabilita y cotiza la propiedad. Pero, por supuesto, manténgalos informados durante todo el proceso.
en ambos casos, hay cantidades significativas de papeleo elaborado para proteger a cada parte. Un cierre apropiado se lleva a cabo con un abogado, y todo el dinero se deposita o se intercambia correctamente.
siempre se registra una escritura de FIDEICOMISO, y siempre se ejecuta un pagaré que describe los términos y condiciones.
¿puedes juntar dinero privado?,
Sí, puedes-con muchas condiciones legales. Las leyes han cambiado recientemente para permitir el crowdsourcing. Además, las sindicaciones, o la combinación de dinero de los inversores en una entidad como una LLC, se han utilizado durante décadas.
dicho esto, si bien la agrupación se puede hacer, debe estar al tanto de las reglas estatales y federales. La publicidad es un gran no-no, por ejemplo. Usted puede meterse en algunos problemas reales si no reporta la información correcta o estructura sus tratos correctamente.
ahí lo tienes: todas las formas de encontrar dinero 100% privado., Salir y la red, promocionarse, y utilizar cualquiera de estas formas creativas de buscar prestamistas y obtener algo de dinero para hacer algunas ofertas.
¿alguna pregunta sobre cómo encontrar dinero privado? ¿Cómo lo haces por tus ofertas?
