comprar o vender una casa puede ser un proceso complicado. A veces, los compradores de vivienda tienen problemas para calificar para una hipoteca. Otras veces, los vendedores anhelan cortar la burocracia y obtener potencialmente más ganancias.
la solución para ambos puede ser la financiación del propietario., Aunque no es muy común hoy en día, el financiamiento del propietario es cuando el vendedor ofrece financiamiento directo al comprador en lugar de O además de una hipoteca.
¿qué es la financiación del propietario?
El financiamiento del propietario ocurre cuando el propietario de una propiedad en venta proporciona financiamiento parcial o completo al comprador directamente, después de que el comprador realiza un pago inicial, según Michael Foguth, fundador y presidente de Foguth Financial Group en Howell, Michigan.,
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«El acuerdo es muy similar a un préstamo hipotecario, excepto el dueño de la casa es propietaria de la deuda en lugar de un banco u otro prestamista,» Foguth dice.
el financiamiento del propietario generalmente no se informa en el informe de crédito del comprador. Por lo general, se requiere un pago inicial sustancial (generalmente del 10 al 15 por ciento) que compensa el hecho de que el financiamiento generalmente no depende de los ingresos o el historial crediticio del comprador, aunque se recomienda a los vendedores que realicen una verificación de crédito de todos modos.,
Chris McDermott, inversionista de bienes raíces y Corredor de Jax Nurses Buy Houses en Jacksonville, Florida, ha ofrecido al propietario financiarse a sí mismo en las propiedades de inversión que ha vendido. McDermott dice que puede ser una práctica común en algunas áreas, «específicamente para la tierra rural o las casas que un vendedor posee libre y claro.»
el financiamiento del propietario puede ser beneficioso para los compradores que no son elegibles para un préstamo deseado de un prestamista, o si el prestamista solo califica al comprador para una parte del precio de compra., En el último escenario, el comprador puede ser capaz de tomar una primera hipoteca del prestamista para esa porción, y luego obtener el financiamiento del propietario para el déficit.
¿cómo funciona la financiación del propietario?
en la mayoría de los acuerdos de financiación del propietario, el propietario (vendedor) registra una hipoteca contra la propiedad, que se vende a través de la transferencia de escritura al comprador.,
«Por lo general, el propietario permite que el comprador se haga cargo y se mude a la casa sin una hipoteca, pero después de que el comprador hace un pago inicial», explica Andrew Swain, cofundador y presidente de Sundae, un mercado de bienes raíces residenciales con sede en San Francisco que ayuda a los vendedores de propiedades en dificultades.
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«El comprador firma un pagaré y hace los pagos mensuales para el vendedor, pero el propietario mantiene el título de la propiedad como factor de influencia en el negocio,» dice Swain.,
«El comprador hace pagos hipotecarios al vendedor sobre un programa de amortización acordado a una tasa de interés fija especificada», dice McDermott. «Por lo general, el vendedor no mantendrá esa hipoteca por más de cinco o 10 años. Después de ese tiempo, la hipoteca comúnmente vence en forma de un pago global adeudado por el comprador.»
para hacer ese pago global, generalmente una gran suma global, el comprador generalmente (para ese momento) califica y obtiene un refinanciamiento hipotecario, probablemente a una tasa de interés más baja.,
alternativamente, el comprador puede obtener una primera hipoteca de un banco u otro prestamista, mientras que el vendedor toma un segundo interés en lugar de parte del pago inicial, explica John Kilpatrick, Director Gerente de Greenfield Advisors en Seattle.
«diga que quiere comprar una casa de $200,000», dice Kilpatrick. «El banco solo te prestará 1 160,000. Si el vendedor va a recuperar una segunda hipoteca por 4 40,000, el trato puede ser capaz de cerrar.»
sin embargo, el hecho de que un vendedor esté proporcionando los fondos no significa que el comprador no pague los costos de cierre., Según McDermott, estos cargos pueden incluir el registro de Escrituras y cargos de título.
la buena noticia es que los costos «generalmente son sustancialmente menores de lo que pagaría con el financiamiento bancario», dice Bruce Ailion, abogado de bienes raíces, inversionista y agente de bienes raíces en Atlanta.
ejemplo de financiamiento del propietario
diga «un vendedor anuncia una casa para la venta con financiamiento del propietario ofrecido», dice McDermott. «El comprador y el vendedor acuerdan un precio de compra de $175,000. El vendedor requiere un pago inicial del 15 por ciento – $26,250., El vendedor acepta financiar los outstanding 148,750 pendientes a una tasa de interés fija del 8 por ciento durante una amortización de 30 años, con un pago global que vence después de cinco años.»
en este ejemplo, el comprador acepta hacer pagos mensuales de $1,091 al vendedor durante 59 meses (excluyendo los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios que el comprador pagará por separado).
en el mes 60, un pago global de 1 141,451.27 será debido. El vendedor terminará cobrando 2 233,161.27 Después de 60 meses, desglosados como:
- 2 26,250 por el pago inicial
- 5 58,161.,>Pros
Cons acceso a financiamiento para compradores de vivienda pago global beneficios para vendedores en el momento de impuestos se requiere un pago inicial más grande el propietario vende como está, sin pagar por las reparaciones tasa de interés más alta mayor potencial de inversión para los vendedores riesgo para el vendedor si el comprador incumple la financiación del propietario ofrece ventajas y desventajas tanto para el comprador como para el vendedor.,
«el comprador puede obtener un préstamo que de otro modo no podría obtener de un banco, lo que puede ser especialmente beneficioso para los prestatarios que trabajan por cuenta propia o tienen mal crédito», dice Ailion.
sin embargo, «la tasa de interés que cobra un vendedor suele ser mucho más alta que la que cobraría un prestamista hipotecario tradicional», dice McDermott, «y el pago global que vence después de unos años será significativo.»
Las ventajas para el vendedor son múltiples. El financiamiento del propietario le permite al vendedor vender la propiedad tal como está, sin las reparaciones necesarias que un prestamista tradicional pueda requerir.,
«además, los vendedores pueden obtener beneficios fiscales aplazando cualquier ganancia de capital realizada durante muchos años, si califican», señala McDermott, y agrega que » dependiendo de la tasa de interés que cobren, los vendedores pueden obtener una mejor tasa de retorno sobre el dinero que prestan de lo que obtendrían en muchos otros tipos de inversiones.»
El vendedor está tomando un riesgo, sin embargo. Si el comprador deja de hacer los pagos del préstamo, el vendedor puede tener que ejecutar la hipoteca, y si el comprador no mantuvo y mejoró adecuadamente la casa, el vendedor podría terminar embargando una propiedad que está en peor forma que cuando se vendió.,
Cómo Comprar una casa con financiamiento del propietario u ofrecerla
si no puede obtener el financiamiento que necesita de un banco o prestamista hipotecario, un agente de bienes raíces calificado puede ayudarlo a encontrar propiedades con financiamiento del propietario.
«solo asegúrese de que el pagaré que firma cumpla con la ley y establezca claramente los términos del acuerdo», aconseja Swain., «También es una buena idea revisar un acuerdo de financiamiento del vendedor después de unos años, especialmente si las tasas de interés han caído o su puntaje de crédito mejora, en cuyo caso puede refinanciar con una hipoteca tradicional y pagar al vendedor antes de lo esperado.»
si desea ofrecer financiamiento al propietario como vendedor, puede mencionar el arreglo en la descripción del listado de su casa.
» asegúrese de requerir un pago inicial sustancial, 15 por ciento si es posible», recomienda McDermott. «Averigüe la posición del comprador y la estrategia de salida, y determine cuál es su plan y cronograma., En última instancia, usted quiere saber que el comprador estará en la posición de pagar y refinanciar una vez que su pago global es debido.»
es importante que un abogado de bienes raíces prepare y revise cuidadosamente todos los documentos involucrados, también, para proteger los intereses de cada parte.
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