el valor de la propiedad puede ser altamente dependiente de los derechos-como servidumbres y derechos de paso-que vienen con él. Por ejemplo, el valor de su propiedad se verá afectado por el grado de su capacidad para construir en la propiedad, o si un propietario vecino tiene el derecho de conducir a través de su propiedad. Estos derechos auxiliares pueden ser a través de licencias, convenios, servidumbres o derechos de paso., Este artículo se centra en las dos últimas, servidumbres y derechos de paso.
¿qué son las servidumbres y los derechos de paso?
las servidumbres son intereses no posesorios en bienes inmuebles. Más simplemente, una servidumbre es el derecho a usar la propiedad de otro para un propósito específico. Los derechos de paso son servidumbres que otorgan específicamente al titular el derecho a viajar sobre la propiedad de otro. Por lo tanto, todos los derechos de paso son servidumbres, pero no todas las servidumbres son derechos de paso.,
Tipos de Servidumbres
Hay varios tipos de servidumbres. En primer lugar, las servidumbres pueden ser anexas o en bruto. Las servidumbres anexas son servidumbres que benefician a otra parcela de propiedad. Las servidumbres en bruto son servidumbres que benefician a una persona. Ver Dunas de Seagrove propietarios Ass’N, Inc. V. Dunas de Seagrove Dev., Inc., 180 So. 3d 1209, 1211 (Fla. 1st DCA 2015) («Florida reconoce servidumbres en bruto, que son meros intereses personales en la tierra que no están respaldados por una finca dominante.”).,
en segundo lugar, las servidumbres pueden ser afirmativas o negativas. Una servidumbre afirmativa da al propietario de la servidumbre el derecho a utilizar la tierra de otro de una manera particular. Una servidumbre negativa impide que un propietario de un terreno sujeto a la servidumbre utilice su tierra de una manera particular. Sin embargo, las servidumbres negativas son desfavorecidas por la ley. Wahrendorff V. Moore, 93 So. 2d 720, 722 (Fla. 1957) (en banc) («la ley favorece el libre uso de los bienes raíces y las restricciones de uso se interpretarán estrictamente.»); see also Kilgore V. Killearn Homes Ass’n, Inc., 676 So., 2d 4, 7 (Fla. 1st DCA 1996).
una servidumbre implícita, por otro lado, se crea a través de las acciones o inacciones de las partes. Generalmente hay dos tipos de servidumbres implícitas. Primero, servidumbres por necesidad, y segundo, servidumbres por prescripción. Las servidumbres por necesidad se crean cuando la Tierra está aislada de cualquier ruta razonable de salida o entrada. Una servidumbre de derecho común por necesidad se crea cuando un propietario de tierra subdivide la parcela, cortando el acceso de una de las parcelas a cualquier carretera. Fla. Stat. § 704.01(1)., Sin embargo, cuando la Legislatura de Florida codificó este derecho del common law, amplió su alcance. Ahora, lo que se conoce como una forma legal de necesidad se crea por necesidad, ya sea que haya o no Alguna vez propiedad común de las parcelas vecinas. Fla. Stat. § 704.01(2).,
en segundo lugar, se crean servidumbres por prescripción cuando una parte utiliza la tierra de Otra (1) continuamente durante veinte años, (2) el uso estaba relacionado con un área limitada y definida de la tierra, (3) el propietario tenía conocimiento real del uso o el uso era tan abierto y notorio que dicho conocimiento debe imputarse al propietario, y (4) el uso ha sido adverso. Stackman V. Pope, 28 So. 3d 131, 133 (Fla. 5th DCA 2010).
El alcance de una servidumbre
el alcance de una servidumbre depende principalmente de la forma en que se creó., El alcance de una servidumbre expresa está definido por la escritura o reserva que la creó. Por lo tanto, cualquier disputa que surja del uso del titular de la servidumbre se resolverá interpretando el idioma de la escritura o reserva que crea la servidumbre. BHB Development, Inc. V. Bonefish Yacht Club propietarios Ass’N, Inc., 691 So. 2d 1174, 1176 (Fla. 3d DCA 1997).
el alcance de una servidumbre implícita por necesidad se define por lo que era necesario cuando se creó la servidumbre., Si bien una servidumbre implícita en la necesidad puede ampliar su alcance con el tiempo para garantizar el uso beneficioso y el disfrute de la parcela dominante, la servidumbre debe restringirse a lo necesario para no invadir el patrimonio servil. Holloway V. Gargano, 657 So. 2d 1231, 1232 (Fla. 3d DCA 1995). El alcance de una servidumbre prescriptiva, por otro lado, se define por el uso durante el período prescriptivo. 28a C. J. S. servidumbres § 194; Véase también Sunnybrook Groves, Inc. v. Hicks, 113 So. 2d 239, 241 (Fla. 2d DCA 1959)., Al igual que las servidumbres por necesidad, el alcance de una servidumbre prescriptiva también puede cambiar con el tiempo, pero debe equilibrarse con la carga impuesta al patrimonio serviente. 28a C. J. S. servidumbres § 194.
terminación de servidumbres
servidumbres implícitas por necesidad solo duran el tiempo que la necesidad. Enzor V. Rasberry, 648 So. 2d 788, 792-93 (Fla. 1st DCA 1994)., Así, si un terrateniente adquiere otros medios practicables de ingreso y egreso, o si el terrateniente adquiere un lote contiguo con medios practicables de ingreso y egreso, la servidumbre implícita por necesidad terminará. Parham V. Reddick, 537 So. 2d 132, 135 (Fla. 1st DCA 1988).
en general, las servidumbres pueden ser terminadas de una variedad de maneras: a través de estoppel equitativo, el vencimiento del término de una servidumbre, posesión adversa, un acuerdo, venta de escritura de impuestos, etc., Una servidumbre también puede ser terminada si el patrimonio serviente se vende a un comprador de buena fe sin conocimiento, real o constructivo, de la servidumbre. Wise V. Quina, 174 So. 2d 590, 593-94 (Fla. 1st DCA 1965). Por esta razón, es muy importante que el titular de la servidumbre registre rápidamente una servidumbre expresa en los registros públicos oficiales en el condado donde se encuentra la propiedad para proporcionar conocimiento constructivo al mundo de la existencia de la servidumbre.
disputas con respecto a las servidumbres
a veces surgen disputas con respecto al uso de una servidumbre., Mientras que una servidumbre lleva consigo, por implicación, el derecho a hacer lo que es razonablemente necesario para el pleno disfrute de la servidumbre, la servidumbre se limita a los fines para los que se concedió. Sinclair V. Clay Elec. Co-op, Inc., 584 So. 2d 1065, 1066 (Fla. 5th DCA 1991). Por ejemplo, en un caso, la Corte Suprema de Florida sostuvo que una servidumbre para el drenaje no podía utilizarse posteriormente para la instalación de equipos de riego a gran escala. Crutchfield v. F. A. Sebring Realty Co., 69 So. 2d 328, 330 (Fla., 1954) (estableciendo la regla de que «todas las servidumbres, ya sean adquiridas por el usuario, concesión expresa, dedicación, o por implicación de las circunstancias de una transacción particular, que la carga de un derecho de paso sobre el patrimonio serviente no debe aumentarse en mayor medida de lo razonablemente necesario y contemplado en el momento de la adquisición inicial»).,
Además, mientras que el propietario cuya propiedad está sujeta a la servidumbre conserva el derecho de usar la tierra de cualquier manera que no sea incompatible con la servidumbre, el propietario no puede interferir injustificadamente con los derechos del titular de la servidumbre. Por ejemplo, cuando una servidumbre expresa proporcionaba un acceso de cincuenta pies de ancho, el propietario no podía instalar una pared sobre una parte de la servidumbre, a pesar de que el titular de la servidumbre todavía tenía veinte pies para el acceso. Véase Diefenderfer V. Forest Park Springs, 599 So. 2d 1309, 1313 (Fla. 5th DCA 1992).,
cuando una disputa sobre una servidumbre no pueda resolverse, se pueden iniciar acciones legales para adjudicar los derechos de las partes involucradas., Los tipos de acciones que pueden interponerse ante un tribunal podrían incluir acciones para exigir el cumplimiento de la servidumbre o para eliminar obstrucciones o tomar otras acciones con respecto a la servidumbre, incumplimiento de contrato por incumplimiento de servidumbres expresas donde los daños pueden estar disponibles, sentencia declaratoria con respecto a la existencia o alcance de una servidumbre, o título reservado con respecto a la existencia o inexistencia de una servidumbre.
Autores:
- C. Ryan Maloney, Esquire
- Pierce Schultz, JD Candidato
