por Jennifer Lyons en 26 Nov 2019
una tasación baja puede parecer una gran desgracia cuando está vendiendo su casa, tanto para usted como para su comprador. Pero las tasaciones de bienes raíces bajas son más comunes de lo que crees. Según el informe de tendencias de vivienda para el consumidor de Zillow Group 2018, entre los vendedores que vendieron en los últimos 12 meses y tuvieron un acuerdo fallido, el 10 por ciento dijo que sucedió porque la tasación fue más baja que el precio de compra.,
una valoración baja no siempre significa una operación cancelada. A veces significa que tienes que pivotar y renegociar. Siga leyendo para conocer nuestros consejos sobre cómo manejar una tasación baja.
¿qué pueden hacer los Vendedores Después de una valoración baja?
- solicite una copia de la tasación.
- pida al comprador que impugne la tasación.
- Renegociar el precio de venta con el comprador.
- ofrecer financiamiento al vendedor.
- Cancelar y volver a listar.
- considere una oferta alternativa de todo en efectivo.
¿qué es una tasación de una vivienda?,
una tasación es un informe profesional que ayuda a medir el valor de una casa. Cualquier propietario puede obtener una tasación de su casa en cualquier momento.
por ejemplo, si un propietario está refinanciando su hipoteca, generalmente se requiere una tasación. Pero el momento más común en que se realiza una valoración es cuando se está vendiendo. Si la persona que compra su casa está financiando la compra, su prestamista ordena una tasación para asegurarse de que la casa vale la cantidad que el banco está aceptando financiar. Es uno de los pasos finales en el proceso de compra de una casa, y es un factor importante para la venta.,
¿cuánto cuesta una tasación?
las tasaciones de casas suelen costar entre 3 300 y 6 600, y son ordenadas por el prestamista y pagadas por el comprador.
¿qué es una contingencia de tasación de una casa durante la compra de una casa?
Las evaluaciones son una parte estándar del proceso de compra de una casa, y protegen al prestamista del comprador de ofrecer demasiado dinero por una casa que no vale la pena. Si bien esto puede parecer una formalidad, en los mercados de bienes raíces calientes, las guerras de ofertas pueden conducir a los precios de venta de las casas muy por encima del valor real, lo que es una bandera roja para los prestamistas.,
una contingencia de tasación de vivienda es una adición al contrato de oferta que el comprador presenta. Establece que si la valoración vuelve baja, el comprador tiene la opción de retirarse del acuerdo y recuperar su dinero serio.
lo que el prestamista está buscando es una relación préstamo-valor saludable, a menudo abreviada como LTV. Es un cálculo de evaluación de riesgo de la cantidad de dinero que financiarán en la hipoteca (no el precio de venta), dividido por el valor tasado., En términos generales, esto es lo que significa el resultado de su evaluación:
- La evaluación es mayor que la oferta: si la casa evalúa por más que el precio de venta acordado, está en claro.
- la tasación es más baja que la oferta: si la tasación de la casa es menor que el precio de venta acordado, el prestamista no aprobará el préstamo. En esta situación, los compradores y vendedores deben llegar a una solución mutuamente beneficiosa que mantenga el Acuerdo Unido, más sobre eso más adelante.
¿los compradores renuncian alguna vez a la contingencia de tasación?,
algunos compradores en efectivo que están comprando casas en un mercado competitivo de vendedores (donde hay muchos compradores compitiendo por relativamente pocas casas) renunciarán a la contingencia de tasación para hacer su oferta más atractiva para el vendedor. Los compradores en efectivo pueden decidir omitir una tasación por completo, pueden tener una tasación hecha solo para su propio conocimiento (sin una contingencia), o aún pueden presentar una contingencia de tasación, al igual que lo haría un comprador que no es en efectivo. Depende del comprador individual.
¿cómo se valora una casa?,
en la compra de una casa, las tasaciones son completadas por un tasador con licencia de terceros que es contratado por el prestamista. Por lo general, el tasador se elige al azar y no puede estar conectado a la transacción de ninguna manera ni tener ninguna relación con el comprador o el vendedor. La tasación ocurre en algún momento entre el momento en que la casa está bajo contrato y la fecha de cierre proyectada.
durante la tasación, el tasador camina por la propiedad, tanto por el interior como por el exterior, tomando fotos y notas., Después de la evaluación en el lugar, el tasador escribe un informe, combinando sus notas sobre el estado de la casa con la información de valoración local. El resultado es un documento final que identifica el valor tasado de la vivienda.
- Las evaluaciones de préstamos convencionales suelen tener alrededor de 10 páginas y tardan aproximadamente una semana en completarse.
- Las evaluaciones de préstamos de la FHA a menudo toman un poco más de tiempo, porque están respaldadas por el gobierno y requieren más documentación. Por ejemplo, las evaluaciones de la FHA deben incluir documentación de que la casa cumple con las pautas mínimas de la propiedad para la salud y la seguridad.,
- Las evaluaciones de préstamos VA, como las evaluaciones de préstamos FHA, pueden tomar un poco más de tiempo, ya que también tienen requisitos mínimos de propiedad para cosas como espacio habitable adecuado, mecanismos seguros, calefacción adecuada y disponibilidad de agua.
es importante tener en cuenta que, dado que el prestamista ordena la tasación y el comprador paga por ella, ninguna de las partes está obligada a compartir el informe real con el vendedor.
¿qué es una tasación drive-by?
También llamado tasación sumaria, una tasación drive-by es solo una inspección exterior, combinada con información de tasación local., Por lo general, cuestan menos que una evaluación completa, pero no pueden ser aceptados por un prestamista. La mayoría de los prestamistas requieren una evaluación interior y exterior completa.
¿qué buscan los tasadores de viviendas?
recuerde que una tasación no es lo mismo que una inspección del hogar. Si bien un tasador y un inspector de viviendas pueden observar las mismas características de su casa, un tasador no necesariamente probará la funcionalidad de todos los sistemas de su casa, ni marcará elementos específicos de preocupación. Lo que le preocupa al tasador es determinar el estado de la vivienda y, por lo tanto, su valor.,
si bien no están buscando cosas que arreglar, esto es lo que los tasadores están mirando:
- edad o condición de la casa: las casas más nuevas generalmente valen más, porque los sistemas principales están en mejor estado de funcionamiento.
- tamaño y pies cuadrados: un tasador determinará un precio por pie cuadrado de espacio utilizable o habitable.
- actualizaciones o mejoras completadas: se asignará un valor a las mejoras que haya realizado en la casa, calculando un retorno de la inversión (ROI).,
- reparaciones necesarias que afectan el valor: si su hogar necesita reparaciones mayores (daños por agua en el techo o el sótano, por ejemplo), se tendrán en cuenta.
- Servicios o características especiales: prestarán atención a características valiosas, como una piscina, cine en casa o suite de suegra.
- detalles de construcción: el tasador verá si la casa tiene materiales modernos, aislamiento actualizado o ventanas energéticamente eficientes que impactarán el valor de la casa.,
- Tamaño del lote o zonificación: el tamaño del Lote puede afectar el valor de la casa, al igual que las restricciones u oportunidades de zonificación.
- Comparables: el tasador ejecutará comps al igual que un agente de bienes raíces al hacer un análisis comparativo de mercado en su casa. Mirarán las ventas recientes de casas que son similares a la que está buscando para ayudar a determinar el valor.
- Ubicación: buscarán las calificaciones del distrito escolar, los servicios cercanos y la proximidad a las principales áreas metropolitanas y el transporte público.,
- mercado local de la vivienda: un tasador tomará en consideración el estado de su mercado local de bienes raíces. ¿El valor de las casas aumenta o disminuye? ¿Es un mercado de vendedores o compradores? ¿Cuánto tiempo tardan las casas en venderse?
razones comunes para una tasación baja
hay bastantes razones por las que la tasación de su casa podría ser inferior a lo esperado. Estos son algunos de los culpables comunes.
mercado creciente o mercado de vendedores
en un mercado de vendedores, las guerras de ofertas a menudo hacen que los precios de venta de las casas sean más altos de lo que las evaluaciones pueden soportar.,
ralentización o mercado de los compradores
en un mercado de compradores (y especialmente en un mercado que ha cambiado recientemente), los vendedores pueden sobrevalorar erróneamente su casa porque no son conscientes de cuánto ha disminuido su valor. Un exceso de ejecuciones de una hipoteca y casas en dificultades en su área también puede afectar el valor de su casa.
tasador inexperto
un tasador mal entrenado o alguien que no está familiarizado con las complejidades de su mercado local puede producir una tasación baja.,
mala evaluación de la propiedad
un tasador no toma en cuenta las mejoras, características populares o servicios de lujo.
comps inexactos
un tasador está usando comparables que no son una gran coincidencia con la casa que está siendo evaluada. Los Comps deben ser recientes y similares. También deberían usar solo casas vendidas, No casas que están actualmente en el mercado.,
créditos de costo de cierre
si ya ha negociado un crédito de costo de cierre y el precio de compra es más alto para reflejar el reembolso en efectivo que el comprador recibirá al cierre, puede significar que su evaluación debe ser más alta de lo que habría sido de otra manera.
¿qué sucede después de que una valoración es baja?
si la tasación de la casa vuelve más baja que el precio de compra, el comprador tiene algunas opciones para mantener vivo el trato.
Hacer la diferencia en efectivo
El comprador puede aumentar su pago inicial para hacer la diferencia., Por ejemplo, si el comprador necesita el avalúo en $300,000, pero se trata en en $290,000, el comprador puede pagar los $10.000 diferencia en efectivo. Lo que le preocupa al prestamista es la relación entre el préstamo y el valor tasado de la casa, no necesariamente el precio de compra.
cambie un pago inicial para compensar la diferencia
digamos que el comprador estaba planeando poner down 60,000 en una casa de 3 300,000 (un pago inicial del 20 por ciento)., Si la tasación llega a un mínimo de 1 10,000, el comprador podría cambiar 1 10,000 del dinero que ha reservado para su pago inicial para compensar la diferencia.
la desventaja es que pondrán menos del 20 por ciento y tendrán que pagar el seguro hipotecario privado (PMI) cada mes hasta que su plusvalía en la relación préstamo-valor de la casa sea del 20 por ciento. Por supuesto, este Acuerdo está sujeto a que el prestamista del comprador apruebe el pago inicial más pequeño y la mayor cantidad del préstamo.,
apelar la tasación
como la persona que pagó la tasación, el comprador puede pedirle a su prestamista que impugne la tasación si cree que el tasador utilizó información incorrecta o malas comps, o si no estaba lo suficientemente familiarizado con el área.
cancelar el contrato
no es una situación ideal para usted o el comprador, pero si el comprador firmó una contingencia de tasación, puede cancelar el contrato y alejarse del trato.
¿cómo pueden los vendedores evitar una tasación baja?,
hemos hablado de las opciones que tiene un comprador para abordar una valoración baja, pero ¿qué puede hacer usted, como vendedor, para ayudar a alentar el acuerdo a seguir adelante? Hay algunas acciones que puede tomar, todas antes de la evaluación. Recuerde, las evaluaciones son subjetivas, por lo que es importante prepararse para una evaluación baja, por si acaso.
Si tienes suerte y aceptas una oferta de un comprador en efectivo, puedes evitar la contingencia de tasación por completo — o al menos disminuir el potencial de una tasación baja que perjudique tu negocio. Según Zillow research, casi una cuarta parte (23 por ciento) de todos los compradores pagan en efectivo.,
una forma de garantizar una venta en efectivo es vender su casa a través de las ofertas de Zillow. Usted puede vender su casa rápidamente, sin una tasación, directamente a Zillow. Simplemente responda algunas preguntas sobre su casa, y si es elegible, le presentaremos una oferta en efectivo.
mostrar sus comps
Si contrató a un agente de bienes raíces, deberían haberle dado un análisis comparativo de mercado (CMA) cuando estaba decidiendo por primera vez sobre un precio de venta, junto con comps para probar el valor de su casa. Guarde copias de los comp y entréguelos al tasador cuando lleguen a la casa.,
traiga recibos
Si ha tenido su terreno inspeccionado, hecho cualquier mejora importante o renovado, tenga a mano los recibos para que el tasador pueda calcular el valor agregado.
limpiar
Una de las cosas más importantes que un tasador evalúa es la condición de su hogar, así que asegúrese de que se vea limpio, ordenado y bien mantenido. Limpie las canaletas, retoque la pintura, limpie a fondo y asegúrese de que los sistemas principales estén operativos. También querrá asegurarse de que sus detectores de humo y monóxido de carbono estén funcionando., Es probable que ya haya tomado algunos de estos pasos cuando tenga su casa lista para listar, pero si su casa ha estado en el mercado por un tiempo, vale la pena hacer otra limpieza profunda.
¿cómo pueden los vendedores superar una tasación baja?
si ha seguido los consejos de preevaluación anteriores y su valoración sigue siendo baja, Aquí hay algunas acciones que puede tomar para corregir el curso.
solicite una copia de la tasación
pídale al comprador o a su agente el informe de tasación si cree que hay información errónea en él., Si están dispuestos a compartir una copia con usted, revise y asegúrese de que los elementos objetivos sean correctos. En última instancia, depende del comprador y su agente reportar información errónea si se encuentra, pero cuanto más puedan trabajar juntos, más probable es que el Acuerdo avance.
pida al comprador que impugne la tasación
si el comprador está dispuesto a impugnar la tasación, proporcione cualquier documentación que pueda ayudarlo a presentar su caso, incluidos comp, recibos, información sobre las condiciones del mercado o prueba de que el tasador no estaba familiarizado con su área., También querrá señalar exactamente qué partes de la evaluación están siendo disputadas. Por lo general, será el agente de bienes raíces del comprador quien plantee la disputa con el prestamista.
si el prestamista está de acuerdo en que la primera tasación es inexacta, puede ordenar una segunda tasación. Una vez más, el comprador sería responsable de pagar, pero siempre se puede ofrecer a dividir el costo con el comprador como un esfuerzo de buena fe para mantener el trato juntos.,
esté abierto a las negociaciones
a menos que su comprador esté buscando una razón para alejarse, es probable que quieran que el trato permanezca junto tanto como usted. Entonces es cuando puede comenzar una segunda ronda de negociaciones. La pelota está en la cancha del vendedor aquí: depende de usted decidir si está dispuesto a renegociar el precio de venta para que se alinee con el resultado de la evaluación. Su decisión depende de su situación financiera y el estado de su mercado local de bienes raíces (si está vendiendo en un mercado de compradores, puede ser mejor renegociar que comenzar de nuevo y tratar de encontrar un nuevo comprador).,
mantenga una mente abierta cuando se trata de reunirse en el medio. Por ejemplo, es posible que no tenga que cubrir la diferencia total entre el precio de venta y la tasación. Si usted ha acordado vender la casa por $250.000 y se valora en $230,000, usted y el comprador podría encontrar en el medio. Usted podría bajar el precio de venta a 2 240,000, y podrían llegar con un adicional de pocket 10,000 de su bolsillo para satisfacer al prestamista.,
ofrecer financiamiento al vendedor
si el comprador no puede llegar a la diferencia, pero usted sabe que su casa vale más de lo que valió, puede ofrecerles financiamiento al vendedor por la diferencia, suponiendo que tenga suficiente dinero en efectivo. Esencialmente les prestarías el dinero, tomando pagos ya sea en cuotas regulares o en una suma global más adelante. Si está interesado en Buscar esta opción, asegúrese de involucrar a un abogado.,
Cancelar y volver a listar en un mercado de vendedores
si está seguro de que la valoración fue menor de lo que debería tener, pero su comprador no está dispuesto a desafiarlo (o si el desafío falla), es posible que tenga que dejar ir el Acuerdo. Si no tiene prisa por vender, podría considerar esperar para encontrar un nuevo comprador una vez que las condiciones del mercado mejoren; considere vender en la primavera, cuando el mercado tiende a moverse más rápido.,
si no tiene más remedio que volver a listar en un corto plazo y recibió múltiples ofertas la primera vez, es posible que pueda retener su precio de venta existente y encontrar un nuevo comprador que esté dispuesto a pagar la diferencia, ¡o tal vez su valoración sea más alta la próxima vez! O, si tiene prisa por vender, puede considerar volver a listar con un precio de venta inicial más bajo la próxima vez.
