vender una casa puede ser costoso, complejo y lento, por lo que es un gran alivio a todos los involucrados cuando se llega a un acuerdo y se cierra la venta. ¿Pero qué pasa si el vendedor quiere echarse atrás? Es legal? ¿Cuáles son las opciones del comprador en ese caso?,
es «muy, muy común» que los vendedores de casas renegen de los compradores, especialmente en un mercado de bienes raíces caliente, dice Zachary D. Schorr, abogado principal de Schorr Law, APC, con sede en Los Ángeles, que maneja litigios de bienes raíces. Incluso cuando el vendedor no tiene un derecho legal claro para renegar de un acuerdo, todavía puede suceder.
«hago estos casos todo el tiempo, pero generalmente es un caso muy difícil para el vendedor y, por lo general, preferiría estar del lado del comprador», dice Schorr. «Es más fácil para un comprador cancelar y difícil para un vendedor escapar sin una penalización.,»
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Los compradores tienen la ventaja porque la mayoría de los contratos para la compra de una casa contienen disposiciones que los protegen y mantienen el proceso de compra en movimiento. Los vendedores que quieren renegar tienen una batalla cuesta arriba a menos que un comprador «no cumpla» al perder un depósito o cerrar la fecha límite, por ejemplo.
una advertencia a los vendedores: «si está vendiendo una propiedad, no debe celebrar un contrato a menos que vaya a venderla», dice Schorr. No hay mucho espacio para tener dudas o dudas., El comprador tiene formas de salir, pero el vendedor realmente no.»
¿por qué los vendedores de casas incumplen los contratos de venta?
los vendedores pueden tener una variedad de razones para intentar retirarse de un acuerdo de compra aceptado. Entre ellos:
- El vendedor obtiene una oferta más alta de otro comprador.
- El vendedor no ha podido encontrar una casa de reemplazo adecuada.
- El vendedor pierde un trabajo o un miembro de la familia muere, lo que hace que sea financieramente difícil mudarse.
- El vendedor tiene lazos emocionales con la casa y no puede dejarlo ir.,
- hay un desacuerdo dentro de la familia del vendedor sobre salir de la casa.
- La propiedad valora más de lo que el comprador ha ofrecido.
por qué es crucial obtener todo por escrito
Lo primero que tanto los vendedores de casas como los compradores deben saber es que todas las ofertas de compra, contraofertas y aceptaciones deben ser por escrito y firmadas por cada parte que acepte el contrato. Normalmente, cuando el vendedor acepta la oferta o contraoferta firmada por la parte compradora y comunica esa aceptación al comprador, se ha llegado a un acuerdo vinculante.,
«hasta que no haya un contrato, no hay ninguna obligación en nombre del propietario (de la casa)», dice Schorr. «Un acuerdo oral generalmente no es vinculante. Un contrato para vender bienes inmuebles se requiere por escrito.»
retirarse de una venta de casa puede tener consecuencias costosas
Un vendedor de casa que se retira de un contrato de compra puede ser demandado por incumplimiento de contrato. Un juez podría ordenar al vendedor que firme una escritura y complete la venta de todos modos. «El comprador podría demandar por daños y perjuicios, pero por lo general, demandan por la propiedad», dice Schorr.,
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Un vendedor a menudo tiene que pagar el comprador honorarios legales, así como la suya propia, dice Schorr. «Eso podría ser una pena dura.,»
el vendedor también puede ser ordenado a:
- devolver el depósito de buena fe del comprador, más intereses;
- devolver los honorarios que el comprador pagó por Inspecciones y tasaciones;
- pagar por el capital perdido que el comprador pudo haber realizado desde la casa;
- pagar cualquier otro gasto razonable en el que el comprador incurrió;
- reembolsar al agente del listado por la Comisión perdida y los costos de comercialización.
un vendedor que quiera evitar una pelea en la corte podría ofrecer pagarle al comprador lo suficiente para que se recupere y esperar que acepte salir del trato.,
dado que el incumplimiento de contrato es un asunto civil, un vendedor no necesita preocuparse por el tiempo en la cárcel, sin embargo. «Generalmente no hay responsabilidad penal por el incumplimiento de un contrato», dice Schorr.
¿cómo puede el vendedor de la casa Evitar las sanciones?
los vendedores de casas pueden darse una «salida» al agregar contingencias al contrato de venta, en otras palabras, hacer que la venta dependa de ciertas condiciones. Por ejemplo, un vendedor puede hacer que la venta dependa de tener un contrato para comprar otra casa, por lo que tiene un lugar para mudarse., O el vendedor puede darse libertad contractual mediante la adición de un marco de tiempo o plazo para todas las ofertas de compra.
«generalmente, (un vendedor) no puede cancelar sin causa», dice Schorr. «Usted podría construir en una cierta contingencia, pero ausente eso, usted tenía mejor estar comprometido a la venta. Tiene que haber una contingencia o el comprador no cumplió.»
una forma en la que los compradores fallan es no poder obtener una hipoteca., «Si, por alguna razón, el prestamista del comprador no valora la casa a un valor que aseguraría el financiamiento, el vendedor no está obligado a negociar y puede cancelar el contrato por la falta de rendimiento del comprador en términos de asegurar el financiamiento», dice Susan Chong, fundadora de Iconique Real Estate, con sede en Denver, una correduría en el mercado de lujo.
un vendedor arrepentido que quiere retroceder después de que se haya cerrado una venta no tiene ninguna posibilidad de tener éxito ya que el título, el dinero y todo lo demás se han transferido al cierre y ya no son propietarios de la propiedad.,
«si el vendedor tiene una razón por la que todavía necesita ocupar la casa después del cierre, puede intentar arrendar la propiedad del comprador», dice Chong.
¿Cuáles son las opciones del comprador cuando el comprador se niega?
un comprador que tiene un contrato de compra con un vendedor que quiere retroceder debe consultar a un abogado de bienes raíces. Si el comprador quiere llevarlo a los tribunales, puede demandar al vendedor por incumplimiento de contrato. Sin embargo, la reparación Legal contra un vendedor puede ser costosa y llevar mucho tiempo, y puede no dar lugar a una conclusión satisfactoria.,
«una medida prudente para el comprador sería registrar una litispendencia, un documento que puede presentar para que el mundo sepa que alguien, el comprador, está reclamando interés en una propiedad», dice Schorr. «Esto hace que la propiedad no sea comercializable» y detiene o retiene cualquier transacción en la propiedad.
Los Compradores deben entender que mientras cumplan con los términos del contrato de compra, están en un terreno bastante sólido y deben tener todas las expectativas de cerrar la casa.,
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