¿qué es una buena tasa de capitalización en Bienes Raíces Comerciales?

¿cómo cambia la tasa de capitalización entre las propiedades de clase A, B y C?

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Las tarifas de capitalización generalmente variarán dependiendo de si está comprando una propiedad de clase A, B o C.

no hay una definición específica de lo que clasifica una propiedad como clase A, B O C., Pero en términos generales, los edificios de oficinas de clase A se consideran de la más alta calidad, en la mejor ubicación y / o en las condiciones más nuevas (ya sea de reciente construcción o recientemente renovado). Las propiedades de Clase C son típicamente más antiguas, en lugares menos deseables, y pueden necesitar una renovación extensa. Las propiedades de Clase B están en algún lugar entre la clase A y C.

Puede haber diferentes combinaciones de estos escenarios donde, por ejemplo, una propiedad de menor calidad puede estar ubicada en un área altamente deseable, o donde una propiedad está en nuevas condiciones pero está en una condición menos deseable., En cualquier caso, la «clase» de una propiedad tendrá alguna influencia en su tasa de capitalización. Por lo general, las propiedades de clase A tienen tasas de capitalización más bajas que las propiedades de Clase B o clase C.

Qué es una buena tasa de capitalización para edificios de clase a

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determinar una tasa de capitalización «buena» para edificios de oficinas de clase A es bastante subjetivo. Depende en gran medida de su mercado local. Por ejemplo, una tasa de tope del 5% puede ser la norma en áreas de alta demanda como en y alrededor de grandes áreas metropolitanas y áreas de alto costo como Manhattan o San Francisco.,

la tasa de capitalización para edificios de oficinas de clase A también depende de la clase de activos que esté considerando. Los edificios de oficinas de clase A, por ejemplo, a menudo tienen tasas de capitalización más altas que los edificios multifamiliares de clase A, pero nuevamente, depende del mercado.

finalmente, una tarifa de tope» buena «para un edificio de oficinas Clase A en un mercado Tier I (por ejemplo, Boston, San José o Washington D. C.) se verá diferente a una tarifa de tope» buena » para un edificio de oficinas Clase A En un mercado Tier II (por ejemplo, Austin, Filadelfia y Miami) o Tier III (por ejemplo, Indianápolis y Kansas City)., Los edificios ubicados en mercados Tier I tienden a tener tasas de capitalización más bajas en comparación con los mercados Tier II o Tier III.

a modo de ejemplo: una buena tasa de capitalización para un edificio de oficinas de clase A en cada uno de los tres niveles de mercado podría verse algo como esto:

mercado Tier I: 4.00 – 5.25% tasa de capitalización
mercado Tier II: 5.50 – 6.75% tasa de capitalización
mercado Tier III: 7.25 – 8.,Tasa de capitalización del 50%

Sin embargo, como se indicó anteriormente, un operador experimentado de un edificio de oficinas entiende que hay poca correlación entre la tasa de capitalización general de un edificio y el valor real de ese edificio. Es un error que los inversores novatos a menudo cometen.

en un edificio con varios inquilinos, cada contrato de arrendamiento tiene que ser visto por su propio mérito y asignado un valor específico que es una medida de la relación entre la solvencia del inquilino y la duración del plazo de arrendamiento., Solo una agregación de estas métricas dispares puede proporcionar información sobre el verdadero valor de un edificio y solo los operadores sofisticados y experimentados saben cómo evaluar con precisión estas variaciones.

¿Cuál es una buena tasa de capitalización para edificios de Clase B?

todos los puntos mencionados anteriormente se aplican también a los edificios de oficinas de clase B., Por ejemplo, determinar qué es una tasa de límite «buena» para edificios de Clase B dependerá en gran medida de la clase de activos y la ubicación de la propiedad comercial.

Las tarifas Cap también pueden variar dentro de la misma área metropolitana. Por ejemplo, la tasa de tope para un edificio de oficinas de Clase B estabilizado en el Centro de Tampa generalmente varía de 6.75% a 7.50%. La tasa de límite para un edificio de oficinas de Clase B en los suburbios de Tampa es generalmente un poco más alta, que van desde el 7.00% hasta el 8.00%.,

tenga en cuenta que un edificio de clase A puede convertirse muy rápidamente en un edificio de Clase B si las actualizaciones y mejoras adecuadas no se aplican continuamente. Un edificio de clase A, por ejemplo, puede ser relegado al estado de Clase B si es un proyecto comercial completamente nuevo con todas las campanas y silbatos: alturas de techo más altas, vidrio de piso a techo, gimnasios y otras comodidades, etc. – se construye en el mismo sub-mercado., La comunidad de corretaje local verá el nuevo edificio como superior, asignará valores más altos a los arrendamientos, lo que a su vez reduce las tasas de capitalización, y el edificio anterior de clase A, ahora un edificio de Clase B, puede encontrarlo perdiendo valor de la noche a la mañana a medida que aumenta la tasa de capitalización y su valoración cae.

¿Cuál es una buena tasa de capitalización para edificios de Clase C?

al evaluar las tasas de capitalización para los edificios de Clase C, generalmente hay una consideración adicional: la mayoría de los edificios de oficinas de Clase C atraen una menor calidad crediticia de los inquilinos., Por ejemplo, un antiguo edificio de oficinas de un solo piso ubicado en los suburbios puede ser el hogar de varios negocios «familiares». Estos edificios tienden a operar a tasas de capitalización más bajas porque es más caro obtener dinero hipotecario de un prestamista que es escéptico sobre la solvencia de la base de inquilinos.

Las propiedades de Clase C presentan una oportunidad si están bien ubicadas. A veces esta oportunidad se conoce como una adquisición de» valor añadido». Una propiedad comercial de valor agregado se refiere a un edificio que normalmente tiene una ocupación más baja y necesita renovación., Las propiedades de valor agregado generalmente se pueden comprar a una tasa de límite más alta que los edificios estabilizados. En Feldman Equities, hemos comprado propiedades de Clase B y Clase C En excelentes ubicaciones; después de las renovaciones de estos proyectos comerciales, hemos logrado mejorar la calidad de los inquilinos.

como fue el caso de las propiedades de Clase B, una buena tasa de capitalización para los edificios de oficinas de Clase C será ligeramente menor para las propiedades de oficinas en el centro frente a las propiedades de oficinas suburbanas en cualquier área metropolitana dada.,

En general, cuanto más alta es la escala de clase que un inversor está dispuesto a subir, más bajas son las tasas de capitalización y más alto es el precio. En la parte superior están los activos básicos de clase A, donde hay pocas expectativas de apreciación del capital y los inversores están impulsados por un juego de rendimiento de bajo riesgo. En el otro extremo del espectro se encuentra el edificio de Clase C de valor agregado que atraerá a inquilinos con bajo o ningún crédito, en malas condiciones que requieren mantenimiento continuo, que experimentan rotación continua de inquilinos y que no están bien ubicados., Las tasas de tope pueden ser más altas en tales circunstancias, pero como el riesgo del propietario es más alto y el mantenimiento de los niveles de ingresos requiere una atención constante.

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¿qué afecta a una tasa de límite?

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Hay varios factores que pueden afectar una tasa de límite para un proyecto comercial, incluyendo la condición actual del mercado, los alquileres actuales en el lugar VS.los alquileres del mercado, la duración y las fechas de vencimiento del arrendamiento, la ubicación de la propiedad y la condición de la propiedad., Echamos un vistazo a estos cinco factores con más detalle a continuación.

estado actual del mercado

el estado del mercado inmobiliario tiene un impacto importante en las tasas de capitalización. En un mercado apretado, los valores de las propiedades comerciales tienden a aumentar y, por lo tanto, las tasas de capitalización disminuyen. Por el contrario, en un mercado a la baja, los precios se vuelven más deprimidos y, como resultado, los tipos de la PAC aumentan. Un inversor puede estar dispuesto a comprar una propiedad a una tasa de capitalización más baja en un mercado alcista, pero invariablemente buscará tasas de capitalización más altas en un mercado bajista. Saber dónde estamos en un ciclo de mercado determinado es fundamental para que los inversores lo entiendan.,

alquileres in situ vs. alquileres de mercado

Las tasas de capitalización se basan en el flujo de efectivo existente de una propiedad. Por lo tanto, si los alquileres están por debajo de la tasa de mercado, un inversor tiene la expectativa de que su flujo de efectivo podría saltar significativamente una vez que los arrendamientos en vigor expiran y que es capaz de capturar la tasa de alquiler más alta del mercado. En este caso, el inversor está dispuesto a pagar una tasa de capitalización más baja (es decir, un precio más alto) en comparación con la misma propiedad con arrendamientos in situ a alquileres de mercado.,

un operador inteligente buscará arrendamientos que estén significativamente por debajo de la tasa de mercado, donde se puedan aumentar gradualmente durante un período de tiempo (por ejemplo, durante un período de tenencia de uno a cinco años) a través de incrementos anuales para llevarlos a los niveles de mercado.

La duración del arrendamiento y las fechas de vencimiento

la duración del arrendamiento y las fechas de vencimiento tienen un gran impacto en las tasas de capitalización.,

los vencimientos de arrendamiento aumentan el riesgo y, dependiendo de cuán grande sea ese riesgo, pueden tener un efecto deprimente en la tasa de límite aplicada a cualquier inquilino individual, lo que significa que hace que las tasas de límite aumenten y el valor de ese Arrendamiento baje con el impacto proporcional resultante en el valor general del edificio.

los vencimientos de arrendamiento para proyectos comerciales aumentan sustancialmente el riesgo en una situación de un solo inquilino. Las propiedades de un solo inquilino son como un castillo de naipes: el gran tamaño de ese inquilino puede tener un gran impacto negativo en el valor de la propiedad si ese inquilino se muda o quiebra., El arrendamiento a varios inquilinos, utilizando períodos de arrendamiento escalonados y fechas de vencimiento, es una buena manera de protegerse contra este riesgo. En el caso de que un edificio se alquile a un solo inquilino con una fecha de vencimiento de arrendamiento muy cercana, la tasa de límite es a menudo muy alta.

Si un inquilino tiene un arrendamiento a muy largo plazo con un alquiler por debajo del mercado, esto inhibe la capacidad del inversor para aumentar los alquileres y mejorar la tasa de capitalización., Por ejemplo, si un inquilino tiene 25 años restantes en su arrendamiento por debajo del mercado, no importa que una propiedad tenga el potencial de obtener una tasa de límite más alta porque habrá perdido más de dos décadas de ingresos en el proceso.

ubicación de la propiedad

como se indicó anteriormente, la ubicación de una propiedad tiene una influencia importante en su tasa de capitalización. En términos generales, cuanto mejor sea la ubicación, menor será la tasa de límite y viceversa. En última instancia, esto se reduce al riesgo percibido., Las propiedades bien ubicadas tienden a mantener su valor mejor que las de los mercados secundarios o terciarios, y por lo tanto, los inversores sienten que estas propiedades son menos riesgosas. Muchos inversores estarán dispuestos a obtener un rendimiento 5% menor para una propiedad ubicada en un mercado Tier I en comparación con el mismo tipo de activo en un mercado Tier II o Tier III.

la ubicación dentro del mercado también influye en las tasas de capitalización. Así como los precios de las casas tienden a ser más altos en las áreas del centro, las propiedades comerciales tienden a ser más caras en las áreas del centro en comparación con las áreas suburbanas o rurales., Los inversores suelen estar dispuestos a pagar más por los edificios de oficinas en los distritos comerciales centrales, lo que se traduce en tasas de capitalización más bajas.

condición de la propiedad

la condición de un activo es el quinto factor para afectar las tasas de capitalización. Las propiedades en mejores condiciones físicas, particularmente aquellas con varios servicios en demanda, generalmente cambiarán por tarifas de capitalización más bajas que las propiedades que necesitan reparación.,

como tal, una de las primeras cosas que un inversor debe hacer al evaluar si comprar un edificio de oficinas, por ejemplo, es mirar los ladrillos y el mortero de la estructura: si el proyecto comercial tiene los huesos correctos, si está bien construido y el espacio está bien, si hay buenas vistas (especialmente del agua), entonces un inversor inteligente podrá arrendar la propiedad, independientemente de la tasa de límite. Y si puede arrendar una propiedad, puede impulsar las tasas de límite con el tiempo.,

conclusión

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Las tasas de capitalización son una herramienta muy valiosa para los inversores que buscan comprender cómo podría funcionar una propiedad comercial en relación con otros activos. Dicho esto, a menudo se utilizan indebidamente como un instrumento contundente para calcular el valor del edificio por operadores inexpertos. Mirar los arrendamientos individuales y los perfiles de los inquilinos, aunque es un proceso más laborioso, es mucho más importante para establecer el verdadero valor y el potencial de un edificio.,

como se señaló anteriormente, la tasa de cap de entrada de una propiedad podría ser víctima de alquileres por debajo del mercado o una mala administración. Esa misma propiedad puede tener el potencial de generar rendimientos mucho más altos y, por lo tanto, valer más en diferentes circunstancias. Un inversor debe considerar tanto las tasas de capitalización de entrada como las tasas de capitalización futuras después de que se realicen mejoras en la propiedad, así como las características individuales de cada inquilino, su solvencia, la duración de su arrendamiento y otros factores.,

los inversores deben mirar una inversión desde todos los ángulos, y el uso de la fórmula de tasa de capitalización puede ser peligroso para su salud financiera en edificios de oficinas del centro a gran escala y con múltiples inquilinos. Asociarse con un operador experimentado que sabe qué buscar, que no está abrumado por los números de titulares como la tasa de límite, y que entiende cómo descubrir el valor oculto de los demás es la clave del éxito.,

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