si usted es como la mayoría de los compradores de vivienda, necesitará una hipoteca para financiar la compra de una casa nueva. Para calificar, debe tener un buen puntaje de crédito y efectivo para un pago inicial. Sin estos, la ruta tradicional a ser propietario de vivienda puede no ser una opción.
sin embargo, hay una alternativa: un contrato de alquiler con opción a compra, en el que usted alquila una casa por un cierto período de tiempo, con la opción de comprarla antes de que expire el contrato de arrendamiento. Los acuerdos de alquiler con opción a compra constan de dos partes: un contrato de arrendamiento estándar y una opción de compra.,
Aquí hay un resumen de lo que hay que ver y cómo funciona el proceso de rent-to-own. Es más complicado que alquilar, y tendrás que tomar precauciones adicionales para proteger tus intereses. Hacerlo le ayudará a averiguar si el trato es una buena opción si está buscando comprar una casa.
Key Takeaways
- Un contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo en el que se compromete a alquilar una propiedad por un período de tiempo específico, con la opción de comprarla antes de que finalice el arrendamiento.,
- Los acuerdos de alquiler con opción a compra incluyen un contrato de arrendamiento estándar y también una opción para comprar la propiedad en un momento posterior.
- Los contratos de opción de arrendamiento le dan el derecho de comprar la casa cuando el arrendamiento expira, mientras que los contratos de arrendamiento-compra requieren que usted la compre.
- Usted paga el alquiler durante todo el arrendamiento, y en algunos casos, un porcentaje del pago se aplica al precio de compra.
- Con algunos contratos de alquiler con opción a compra, es posible que tenga que mantener la propiedad y pagar las reparaciones.,
tarifas iniciales no reembolsables
en un acuerdo de alquiler con opción a compra, usted (como comprador) paga al vendedor una tarifa inicial única, generalmente no reembolsable, llamada tarifa de opción, dinero de opción o consideración de opción. Esta tarifa es lo que le da la opción de comprar la casa en alguna fecha en el futuro. La tarifa de opción a menudo es negociable, ya que no hay una tarifa estándar. Aún así, la tarifa suele oscilar entre el 1% y el 5% del precio de compra.
opción de arrendamiento vs., Arrendamiento-compra
es importante tener en cuenta que hay diferentes tipos de contratos de alquiler con opción a compra, algunos de los cuales son más amigables con el consumidor y flexibles que otros. Los contratos de opción de arrendamiento le dan el derecho, pero no la obligación, de comprar la casa cuando expire el arrendamiento. Si decide no comprar la propiedad al final del contrato de arrendamiento, la opción simplemente expira, y puede irse sin ninguna obligación de seguir pagando el alquiler o comprar. Este no es siempre el caso de los contratos de Arrendamiento Con opción de compra.,
Para tener la opción de comprar sin obligación de compra, debe ser un contrato de arrendamiento-contrato de opción. Debido a que la jerga legal puede ser difícil de descifrar, siempre es una buena idea revisar el contrato con un abogado de bienes raíces calificado antes de firmar nada, para que conozca sus derechos y exactamente en qué se está metiendo.
tenga cuidado con los contratos de arrendamiento-compra—usted podría estar legalmente obligado a comprar la casa al final del contrato de arrendamiento, si usted puede permitirse o no.,
acordar el precio de compra
Los acuerdos de alquiler con opción a compra deben especificar cuándo y cómo se determina el precio de compra de la casa. En algunos casos, usted y el vendedor acordarán un precio de compra cuando se firme el contrato, a menudo a un precio más alto que el valor de mercado actual. En otras situaciones, el precio se determina cuando expira el arrendamiento, basado en el valor de mercado actual de la propiedad en ese momento. Muchos compradores prefieren «bloquear» el precio de compra, especialmente en los mercados donde los precios de las casas están en tendencia al alza.,
aplicando el Alquiler al Principal
usted pagará el alquiler durante todo el período de arrendamiento. La cuestión es si una parte de cada pago se aplica al precio de compra eventual. Como un ejemplo, si usted paga $1.200 en el alquiler cada mes durante tres años, y el 25% de los que se acreditan a la compra, recibirá un $10,800 alquiler de crédito ($1.200 x 0.25 = $300; $300 x 36 meses = $10,800). Por lo general, el alquiler es ligeramente más alto que la tarifa vigente para el área para compensar el crédito de alquiler que recibe. Pero asegúrese de saber lo que está recibiendo por pagar esa prima.,
en algunos contratos, todo o parte del dinero de la opción que debe pagar se puede aplicar al precio de compra eventual al cierre.
mantenimiento del hogar de alquiler con opción a compra
dependiendo de los términos del contrato, usted puede ser responsable del mantenimiento de la propiedad y el pago de las reparaciones. Por lo general, esto es responsabilidad del propietario, así que lea la letra pequeña de su contrato cuidadosamente., Debido a que los vendedores son en última instancia responsables de cualquier cuota de la Asociación de propietarios, impuestos y seguro (sigue siendo su casa, después de todo), por lo general eligen cubrir estos costos. De cualquier manera, necesitará una póliza de seguro para inquilinos para cubrir las pérdidas de propiedad personal y proporcionar cobertura de responsabilidad civil si alguien se lesiona mientras está en la casa o si usted lesiona accidentalmente a alguien.
asegúrese de que los requisitos de mantenimiento y reparación estén claramente establecidos en el contrato (pídale a su abogado que le explique sus responsabilidades). Mantenimiento de la propiedad, p. ej.,, cortar el césped, rastrillar las hojas y limpiar las canaletas, etc., es muy diferente de reemplazar un techo dañado o llevar la electricidad a Código. Ya sea que usted sea responsable de todo o solo de cortar el césped, haga que la casa sea inspeccionada, solicite una tasación y asegúrese de que los impuestos a la propiedad estén actualizados antes de firmar cualquier cosa.
comprar la propiedad
lo que sucede cuando termina el contrato depende en parte del tipo de acuerdo que firmó., Si tiene un contrato de opción de arrendamiento y desea comprar la propiedad, probablemente necesitará obtener una hipoteca (u otro financiamiento) para pagar al vendedor en su totalidad.
por el contrario, si decide no comprar la casa—o no puede obtener financiación al final del plazo de arrendamiento—la opción expira y se muda de la casa, al igual que si estuviera alquilando cualquier otra propiedad. Es probable que pierda cualquier dinero pagado hasta ese momento, incluido el dinero de la opción y cualquier crédito de alquiler ganado, pero no tendrá ninguna obligación de Continuar alquilando o comprando la casa.,
Si tiene un contrato de arrendamiento-compra, puede estar legalmente obligado a comprar la propiedad cuando caduque el arrendamiento. Esto puede ser problemático por muchas razones, especialmente si no puede asegurar una hipoteca. Los contratos de opción de arrendamiento son casi siempre preferibles a los contratos de compra de arrendamiento porque ofrecen más flexibilidad y usted no corre el riesgo de ser demandado si no está dispuesto o no puede comprar la casa cuando expire el contrato de arrendamiento.,
trate el proceso de la misma manera que lo haría si estuviera comprando directamente una casa: haga su diligencia debida, investigue el área, compare los precios con otras casas cercanas, investigue el contrato e investigue la historia del vendedor.
si está experimentando dificultades financieras relacionadas con la COVID-19, el gobierno federal, los estados, los municipios y los prestamistas privados pueden ofrecer programas para inquilinos y propietarios de viviendas que previenen la ejecución hipotecaria, el desalojo y proporcionan alivio en el pago de la hipoteca como parte del paquete de estímulo contra el coronavirus.,
El candidato ideal de alquiler con opción a compra
un acuerdo de alquiler con opción a compra puede ser una excelente opción si usted es un aspirante a propietario de vivienda pero no está listo, financieramente hablando. Estos acuerdos le dan la oportunidad de poner sus finanzas en orden, mejorar su puntaje de crédito y ahorrar dinero para un pago inicial mientras «bloquea» la casa que le gustaría poseer. Si el dinero de la opción y / o un porcentaje del alquiler va hacia el precio de compra, que a menudo lo hacen, también se llega a construir algo de equidad.,
mientras que los acuerdos de alquiler con opción a compra se han orientado tradicionalmente hacia personas que no pueden calificar para préstamos conformes, hay un segundo grupo de candidatos que han sido ignorados en gran medida por la industria de alquiler con opción a compra: personas que no pueden obtener hipotecas en mercados de Préstamos caros y no conformes., «En los mercados de bienes raíces urbanos de alto costo, donde los préstamos jumbo (no conformes) son el estándar, hay una gran demanda de una mejor solución para las personas financieramente viables y solventes que aún no pueden obtener o no quieren una hipoteca», dice Marjorie Scholtz, fundadora y CEO de Verbhouse, una empresa emergente con sede en San Francisco.
«a medida que los precios de las viviendas aumentan y más y más ciudades están fuera de los límites de préstamos conformes y empujadas a préstamos jumbo, el problema pasa de los consumidores a la industria de las finanzas domésticas», dice Scholtz., Con estrictas pautas de suscripción automática y requisitos de pago inicial del 20% al 40%, incluso las personas con capacidad financiera pueden tener problemas para obtener financiamiento en estos mercados.
«cualquier cosa inusual, por ejemplo, en los ingresos, arroja a los buenos ingresos a un estado «atípico» porque los suscriptores no pueden encajarlos perfectamente en una caja», dice Scholtz. Esto incluye a las personas que tienen ingresos no tradicionales, son trabajadores por cuenta propia o contratados, o no tienen un historial de crédito en los Estados Unidos (p. ej.,, extranjeros) – y aquellos que simplemente carecen del enorme pago inicial del 20% al 40% que los bancos requieren para préstamos no conformes.
los mercados de alto costo no son el lugar obvio donde encontrará propiedades de alquiler con opción a compra, que es lo que hace que Verbhouse sea inusual., Pero todos los compradores potenciales de vivienda de alquiler a propiedad se beneficiarían de tratar de escribir sus características centradas en el consumidor en los contratos de alquiler a propiedad: la tarifa de la opción y una porción de cada pago de alquiler reducen el precio de compra Dólar por Dólar, el alquiler y el precio de compra están bloqueados por hasta cinco años, y los participantes pueden generar plusvalía y captar la apreciación del mercado, incluso si deciden no comprar., Según Scholtz, los participantes pueden «cobrar» al valor justo de mercado: Verbhouse vende la casa y el participante mantiene la apreciación del mercado más cualquier plusvalía que haya acumulado a través de pagos de «compra inicial» de alquiler.
antes de firmar el contrato
¿qué pasos debe tomar cuando está considerando una propiedad de alquiler con opción a compra? Asegúrese de:
Elija los términos correctos
ingrese un acuerdo de opción de arrendamiento en lugar de un acuerdo de arrendamiento-compra.,
obtener ayuda
contratar a un abogado de bienes raíces calificado para explicar el contrato y ayudarle a entender sus derechos y obligaciones. Es posible que desee negociar algunos puntos antes de firmar o evitar el Acuerdo si no es lo suficientemente favorable para usted.,el contrato
asegúrese de comprender:
- Los plazos (cuándo vence)
- La tarifa de opción y los pagos de alquiler, y cuánto de cada uno se aplica al precio de compra
- Cómo se determina el precio de compra
- Cómo ejercer su opción de compra (por ejemplo, el vendedor puede solicitarle que proporcione un aviso previo por escrito de su intención de comprar)
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- Quién es responsable del mantenimiento, las cuotas de la Asociación de propietarios, los impuestos a la propiedad y similares
- Qué significa «mantenimiento»: simplemente cortar el césped y rastrillar, etc., o reparaciones serias, como arreglar un techo.
investigue la casa
solicite una tasación independiente, obtenga una inspección de la propiedad, asegúrese de que los impuestos sobre la propiedad estén actualizados y asegúrese de que no haya gravámenes sobre la propiedad.
investigue el vendedor
Revise el informe de crédito del vendedor para buscar signos de problemas financieros y obtenga un informe de título para ver cuánto tiempo ha sido propietario del inmueble el vendedor: cuanto más tiempo lo ha sido y cuanto más equidad, mejor.,
Compruebe la letra pequeña
¿En qué condiciones perdería su opción de comprar la propiedad? Bajo algunos contratos, usted pierde este derecho si se retrasa en un solo pago de alquiler o si no notifica al vendedor por escrito de su intención de comprar.
the Bottom Line
un acuerdo de alquiler con opción a compra permite a los posibles compradores de vivienda mudarse a una casa de inmediato, con varios años para trabajar en mejorar sus puntajes de crédito y / o ahorrar para un pago inicial antes de tratar de obtener una hipoteca., Por supuesto, se deben cumplir ciertos términos y Condiciones, de acuerdo con el Acuerdo de alquiler con opción a compra. Incluso si un agente de bienes raíces ayuda con el proceso, es esencial consultar a un abogado de bienes raíces calificado que pueda aclarar el contrato y sus derechos antes de firmar nada.,
