¿Qué es la tasa de capitalización de Terminal?
La tasa de capitalización terminal, también conocida como tasa de salida, es la tasa utilizada para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia. El resultado neto de explotación esperado (NOI) por año se divide por la tasa de capitalización de terminal (expresada como porcentaje) para obtener el valor de terminal., Las tasas de capitalización Terminal se estiman en base a datos de transacción comparables o lo que se cree que es apropiado para la ubicación y los atributos de una propiedad en particular.
Key Takeaways
- La tasa de capitalización terminal se utiliza para estimar el valor de reventa de una propiedad al final del período de tenencia.
- La tasa de cap de entrada es el NOI proyectado para el primer año de la propiedad dividido por el precio de compra de la propiedad.,
- si esta tasa de capitalización de terminal es menor que la tasa de entrada, generalmente significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.
entendiendo la tasa de capitalización Terminal
La tasa de capitalización inicial es el ingreso neto de explotación (NOI) proyectado para el primer año dividido por la inversión inicial o el precio de compra. Por el contrario, la tasa de capitalización terminal es el NOI proyectado del año pasado (año de salida) dividido por el precio de venta. Si esta tasa es más baja que la tasa de cap de entrada, por lo general significa que la inversión inmobiliaria fue rentable.,
La mayoría de los profesionales que invierten en bienes raíces están de acuerdo en que es importante hacer coincidir la tasa de capitalización de la terminal con la tasa actual del mercado, teniendo en cuenta que puede ser una prueba más segura para el desarrollo empujar la tasa de capitalización de la terminal un poco. Una hoja de cálculo dinámica puede ser útil para probar el proyecto de desarrollo para establecer la tasa de capitalización terminal más alta que aún proporcionaría un alza suficiente a los inversores.,
los inversores inmobiliarios inteligentes buscan mercados y tipos de propiedades para los que se espera que las tasas de capitalización bursátil caigan, ya que una tasa de capitalización terminal más baja, en comparación con la tasa de capitalización de entrada, dará lugar a ganancias de capital, suponiendo que el ingreso operativo neto no disminuirá durante el período de tenencia. Algunos de los datos que deben considerarse incluyen métricas de oferta y demanda para cada categoría de espacio, así como para los servicios y gastos que se supone que están relacionados con cada área de operación.,
mientras que el futuro es siempre incierto, dos cosas son ciertas sobre el final de cualquier período de tenencia: los edificios envejecerán y los mercados cambiarán. Por lo tanto, es fundamental que todos los inversores inmobiliarios compilen y analicen tantos datos como sea posible para identificar con precisión una tasa de capitalización terminal para un proyecto.
ejemplo de la tasa de capitalización de Terminal
un inversor compra una propiedad completamente ocupada por $100 millones. El NOI del primer año se estima en 5,0 millones de dólares. Por lo tanto, la tasa de cap de entrada es del 5,0%., Siete años más tarde, el inversor cree que la tasa de capitalización terminal es de aproximadamente 4.0%. El NOI del año pasado, que ha tenido en cuenta el aumento de los alquileres a lo largo del camino, se proyecta en 5,5 millones de dólares (una vez más, suponiendo la ocupación completa). El valor de reventa se estima en 1 137.5 millones (5 5.5 millones en NOI dividido por el 4.0% de capitalización terminal, o tasa de salida).,
