tendencias y análisis del mercado inmobiliario de San Diego, CA [actualizado en 2020]

Saltar a otro año en el mercado inmobiliario de San Diego:

• 2020 San Diego Real Estate

• 2018 San Diego Real Estate

• 2014 San Diego Real Estate

el mercado de bienes raíces de San Diego se mantiene a la vanguardia del sector de la vivienda de California., Los precios locales de las viviendas son casi tres veces superiores al promedio nacional, y la demanda reprimida creada por la pandemia actual ha estimulado una cantidad saludable de actividad. Las ventas pendientes en realidad están en aumento, a pesar de las valoraciones históricas iniciadas por la competencia. Si bien la demanda persiste, sin embargo, parece que un número igual de vendedores aún no tienen la confianza para colocar sus casas en el mercado. Los precios han aumentado constantemente durante el último año, por lo que el ligero retroceso en el valor de las viviendas provocado por la COVID-19 Puede representar una oportunidad de compra., Los posibles propietarios de viviendas y los inversionistas a largo plazo pueden encontrar que la última interrupción en el mercado de la vivienda de San Diego es una oportunidad en lugar de un obstáculo.

Descripción general del mercado inmobiliario de San Diego 2020

predicciones del mercado inmobiliario de San Diego 2021

el sector inmobiliario de San Diego ha estado a la vanguardia del sector inmobiliario nacional desde que el país comenzó a recuperarse de la Gran Recesión hace más de ocho años. Casi todos los indicadores de mercado han visto mejoras dramáticas, excepto uno: inventario., Si bien el mercado de bienes raíces de San Diego está liderando una recuperación nacional, todavía tiene que realizar todo su potencial. Una clara falta de listados, combinada con la pandemia en curso, ha creado un entorno inmobiliario único en San Diego, el cual nunca se ha visto. Sin embargo, vamos a pronosticar lo que el próximo año se verá como para el mercado de bienes raíces de San Diego.

el escenario más probable será testigo de que los niveles de inventario elevarán el valor de las casas. Durante la mayor parte de una década, los niveles de inventario insuficientes han aumentado los precios, y 2021 no parece ser la excepción., Antes de la pandemia, la oferta y la demanda ya estaban desequilibradas; más personas querían comprar de lo que el inventario permitiría. Ahora, a medida que miramos para pasar la página en 2020, lo mismo es cierto, pero con menos inventario de lo que esperábamos. Dado que la pandemia impidió que muchos constructores de viviendas se sumaran a la oferta existente, las restricciones de inventario se hicieron más estrictas. Al mismo tiempo, la mejora del desempleo, los estímulos del gobierno y las tasas de interés históricamente bajas han catalizado a los posibles compradores. Cuando todo está dicho y hecho, más personas están buscando comprar en un mercado donde hay menos casas disponibles., Como resultado, la competencia impulsará los precios al alza.

El aumento de los precios probablemente se extenderá más allá de los barrios más caros de la ciudad. En particular, podemos ver un pequeño éxodo del área metropolitana en 2021. No solo los precios se están volviendo exorbitantemente caros en los vecindarios del centro, sino que a medida que más y más personas trabajan desde casa, hay menos necesidad de vivir cerca de una oficina. Como resultado, más personas podrían buscar cambiar los confines pequeños y caros de los apartamentos del centro por sus contrapartes suburbanas más asequibles y espaciosas., Si ese es el caso, hay una buena probabilidad de que muchos suburbios en el mercado de bienes raíces de San Diego puedan ver un aumento tanto en la demanda como en el valor de las casas.

2020 San Diego Real Estate Investing

el mercado de bienes raíces de San Diego ha desarrollado una reputación de proporcionar a los inversores rendimientos atractivos. La combinación única de demanda, fortaleza económica y valor atendió a los empresarios de bienes raíces durante años. Rehabbers, en particular, han disfrutado de una carrera lucrativa desde que la recuperación se afianzó hace unos ocho años., Sin embargo, vale la pena señalar que años de apreciación histórica han recortado los márgenes de beneficio en los respectivos giros. Los costos de adquisición han hecho que los márgenes de beneficio atractivos sean más difíciles de conseguir, lo que plantea la pregunta: ¿es San Diego un buen lugar para invertir en bienes raíces?

En pocas palabras, San Diego es un gran lugar para invertir en bienes raíces, especialmente para inversores oportunistas. Si por nada más, es totalmente posible invertir en cualquier mercado bajo cualquier circunstancia. Si bien los precios en la mejor ciudad de Estados Unidos pueden ser altos para rehabbers, hay estrategias de inversión alternativas que merecen su tiempo., Los propietarios de propiedades de alquiler a largo plazo, en particular, parecen estar preparados para beneficiarse del nuevo paisaje creado por el Coronavirus y los indicadores de mercado resultantes.

Los bienes raíces en San Diego han aumentado en valor durante años. En la primera parte de 2020, los bienes raíces locales alcanzaron un máximo histórico. Según el informe de ventas de viviendas en Estados Unidos del primer trimestre de 2020 de Attom Data Solutions, «los precios de las viviendas en el primer trimestre de 2020 alcanzaron nuevos picos en 17 de los 108 metros (16 por ciento), incluidos Los Ángeles, CA; Phoenix, AZ; San Diego, CA; Orlando, FL y Portland, OR.,»

eso no quiere decir que la rehabilitación no sea todavía una estrategia de salida viable en el mercado de la vivienda de San Diego (todavía puede ser increíblemente rentable invertir en bienes raíces), sino que los indicadores de mercado más prominentes de hoy sugieren que puede ser mejor para los inversores considerar estrategias a largo plazo.

además de las altas valoraciones, el nuevo panorama creado por el Coronavirus ha inclinado el panorama de inversión a favor de los inversores a largo plazo., Dicho esto, estas son algunas de las nuevas tendencias del mercado inmobiliario de San Diego que benefician a los inversionistas de propiedades de alquiler:

• Las tasas de interés en los préstamos tradicionales son históricamente bajas

• Los Años de flujo de efectivo pueden justificar fácilmente los costos de adquisición más altos de hoy

• la escasez de inventario aumentará la demanda de alquiler

a partir de junio, la tasa promedio según Freddie Mac. Junio también representó una de las tasas hipotecarias promedio más bajas de la historia, y la Fed anunció sus intenciones de mantener las tasas bajas en el futuro previsible., Como resultado, los menores costos de endeudamiento han reducido los costos de adquisición para aquellos que buscan agregar a su cartera de ingresos pasivos. A su tasa actual, las tasas hipotecarias ahorrarán a los compradores de hoy miles de dólares, y los inversionistas de bienes raíces podrán mejorar sus resultados.

Los costos de endeudamiento más bajos ayudarán a absorber los altos precios actuales, pero es el potencial de flujo de efectivo de los activos inmobiliarios lo que hace que la perspectiva de poseer una propiedad de alquiler sea aún más atractiva., Con un precio medio de alquiler de 2 2,750, es posible alquilar simultáneamente una propiedad de inversión mientras alguien más paga la hipoteca. De esa manera, los inversores podrían construir capital en un activo físico y recolectar flujo de efectivo cada mes con la inversión correcta a largo plazo.

según la greater San Diego Association of REALTORS’ Housing Supply Overview, los condominios aumentaron más en precio en el último año, ya que «los precios aumentaron 3.6 por ciento a 4 437,000.,»

a pesar del aumento en los precios de los condominios, los inversionistas de bienes raíces de San Diego todavía pueden obtener ganancias con las propiedades de alquiler recién adquiridas. Digamos, por ejemplo, que un inversor pudo adquirir un condominio por 4 437,000 (precio medio de SD) y poner 8 87,000 (aproximadamente 20.0%) en la firma. Después de contabilizar cosas como una tasa de interés del 3.16%, impuestos a la propiedad y algunos otros costos, el pago mensual de la hipoteca saldría en algún lugar del vecindario de $2,180. Si el inversionista pudiera recibir rent 2,750 al mes en alquiler (el precio medio del alquiler), podría salir con alrededor de 5 570 al mes.,

si eso no fuera suficiente, la falta de inventario disponible obligará a muchos residentes a alquilar, incluso a aquellos que tienen la intención de comprar. La mejor ciudad de Estados Unidos ya había estado enfrentando una crisis de inventario durante la mayor parte de los cinco años. Aún así, la introducción del Coronavirus ha sacudido la confianza de los vendedores y ha eliminado muchos listados del mercado. Como resultado, los 1.4 meses de inventario disponible de la ciudad están muy por debajo de lo que tradicionalmente parece un mercado equilibrado., La falta de casas para la venta forzará inevitablemente a más personas a alquilar en el futuro previsible, lo que crea más demanda y permite a los propietarios de propiedades de alquiler aumentar las tarifas de alquiler.

los inversores tienen la suerte de tener varias estrategias de salida viables a su disposición. Sin embargo, ninguno parece más atractivo que construir una cartera de propiedades de alquiler adecuada a raíz de la pandemia. Demasiados indicadores importantes del mercado apuntan a convertirse en un inversor de compra y retención para ignorar.,

2020 Foreclosure Statistics In San Diego

en comparación con el promedio nacional, la tasa de ejecuciones hipotecarias de la ciudad es relativamente alta. Mientras que la tasa de ejecución hipotecaria para todo el país es un modesto 0.6% (uno de cada 14,691), la tasa de ejecución hipotecaria en San Diego es 1.0% (uno de cada 9,972). Sin embargo, vale la pena señalar que, si bien SD puede tener una tasa de ejecución hipotecaria que es casi el doble de la media nacional, su mercado ha logrado mejoras significativas en un corto período de tiempo.

durante el último año, los bienes raíces en San Diego vieron una reducción drástica en las presentaciones de ejecuciones hipotecarias., Tan recientemente como junio, de hecho, el número de propiedades que recibieron una presentación de ejecución hipotecaria en SD fue «65.0% menor que en la misma época del año pasado», según RealtyTrac. La disminución en las ejecuciones hipotecarias de San Diego fue alentadora, pero vale la pena señalar que la tasa nacional cayó 81.0% en el mismo período de tiempo.

mientras SD ha hecho mejoras, la ciudad todavía tiene algo de terreno que recuperar en el Departamento de ejecuciones hipotecarias. Dicho esto, la distribución de casas en dificultades en el mercado local puede funcionar en beneficio de los inversores., Si por nada más, las casas en dificultades son más propensos a ser adquiridos con un descuento, que es exactamente por qué los empresarios locales de bienes raíces deben prestar mucha atención a pre-ejecuciones hipotecarias.

Las ejecuciones pre-hipotecarias actualmente representan alrededor del 48.8% del inventario en dificultades de la ciudad. Como sus nombres sugieren, las ejecuciones pre-hipotecarias no han sido ejecutadas oficialmente, sino que están en riesgo de ser ejecutadas; sus propietarios han descuidado mantenerse al día con las obligaciones hipotecarias y están a punto de presentar una solicitud de ejecución hipotecaria., Sin embargo, es más probable que estos propietarios estén motivados para vender, ya que preferirían no tener que declararse en bancarrota también. Ahí es donde entran en juego los inversores inmobiliarios de San Diego. Los inversores locales tienen la oportunidad de ayudar a los propietarios con dificultades financieras a evitar la bancarrota y adquirir un acuerdo con márgenes de beneficio potencialmente atractivos. Por lo tanto, en la comercialización a los propietarios de viviendas que actualmente están atrasados en sus pagos hipotecarios (la información se hace pública en los tribunales locales), los inversores de bienes raíces de San Diego pueden aumentar sus probabilidades de localizar su próximo acuerdo.,fila de la búsqueda hacia abajo aún más, he aquí una lista de los barrios con mayor distribución de las ejecuciones hipotecarias:

• 92121: 1 en cada 1,892 hogares actualmente está angustiado

• 92120: 1 en cada 3,992 hogares actualmente está angustiado

• 92106: 1 de cada 4,098 hogares actualmente está angustiado

• 92113: 1 en cada 4,629 hogares actualmente está angustiado

• 92128: 1 en cada 5,359 hogares actualmente está angustiado

Disminuye en ejecuciones hipotecarias han contribuido a un muy saludable mercado de bienes raíces en el último par de años., Sin embargo, los inversores deben esperar ver una afluencia de ejecuciones hipotecarias locales. Se espera que la introducción del Coronavirus cause un aumento en las solicitudes más pronto que tarde. Los EE.UU. ya ha visto presentaciones de ejecuciones hipotecarias aumentar 5.0% mes tras mes. El mercado inmobiliario de San Diego, por otro lado, vio sus altas valoraciones contribuir a un aumento del 41.0% de mayo a junio. El aumento está directamente relacionado con las dificultades financieras dejadas a raíz de las órdenes de «refugio en el lugar» y el aumento de las cifras de desempleo., Como resultado, es seguro asumir que los inversores que alinean el financiamiento y se posicionan para el éxito en este momento podrían estar en línea para una ocupada segunda mitad de 2020.

2020 precios medios de las casas en San Diego

el valor medio de las casas en San Diego alcanzó máximos históricos en el primer trimestre del año, y ahora se sitúa alrededor de 6 679,568. En su valoración actual, el valor medio de la vivienda en SD está muy por encima de la marca de 2 248,857 establecida por el promedio nacional. Sin embargo, vale la pena señalar que los valores de las casas de hoy son el resultado de años de apreciación histórica., El valor medio de las viviendas en la mejor ciudad de Estados Unidos, por ejemplo, tocó fondo alrededor de 3 384,000 en el primer trimestre de 2012 (cuando la Gran Recesión mostró signos de reversión).

desde entonces (hace más de ocho años), los bienes raíces han hecho mucho terreno. Gracias, principalmente, a la mejora de la economía nacional, el sentimiento positivo y (irónicamente) una clara falta de inventario disponible, los bienes raíces se han apreciado hasta en un 76,9%. Durante el mismo período de tiempo, el promedio nacional aumentó en algún lugar en el vecindario de 54.5%., Los últimos aumentos tienen a la gente haciendo una pregunta más que cualquier otra cosa: ¿es un mercado de compradores o vendedores en San Diego? No hay duda al respecto: San Diego es un mercado de vendedores. La cantidad de inventario disponible, combinada con mucha demanda, coloca fácilmente la ventaja en manos de los vendedores.

durante el último año, los bienes raíces locales se han apreciado más rápido que el promedio nacional: 6.0% y 4.1%, respectivamente. La diferencia puede atribuirse a la falta de inventario de la ciudad, que ha aumentado simultáneamente la competencia y los precios., No hay suficientes casas en el mercado para saciar a los compradores, como lo demuestran los niveles de inventario local.

«en todo el mercado, los niveles de inventario disminuyeron 44.6 por ciento» año tras año, de acuerdo con la visión general de la oferta de vivienda de la Asociación de REALTORS de Greater San Diego para junio. «Eso equivale a 1.4 meses de suministro para casas unifamiliares y 1.7 meses de suministro para condominios», que es considerablemente menor de lo que un mercado equilibrado normalmente requiere. Como resultado, la competencia ha servido de catalizador para una apreciación sólida en un período de tiempo relativamente corto.,los barrios se han convertido en los más caros de San Diego (según NeighborhoodScout):

• La Jolla Blvd / Nautilus St

• Nautilus St / Muirlands Dr

• Alameda Blvd / Palm Ave

• Cruz de Pascua

• Cardeno Dr/La Jolla Scenic Dr S

• La Jolla Blvd/camino de la costa

• Via Posada/La Jolla Scenic Dr n

• La Jolla Shores dr/n Torrey Pines Rd

• via cuesta verde/circa Oriente

• La Jolla

la apreciación no es nada nuevo para el mercado inmobiliario de San Diego., El valor de las casas ha aumentado durante la mayor parte de una década. Sin embargo, la pandemia ya está interrumpiendo ocho años consecutivos de crecimiento de los precios, lo que plantea la pregunta: ¿bajarán los precios de la vivienda en San Diego? La respuesta simple es sí, los precios bajarán. La falta de inicio de actividad por la cuarentena ya ha bajado ligeramente los precios. Sin embargo, la caída no durará mucho, y solo se espera que sea temporal antes de subir de nuevo.

a pesar de la escasez de inventario local y los rápidos aumentos de precios, la actividad de los compradores permanece intacta., Los compradores de hoy parecen cómodos comprando en lo que parece el pico del mercado. Sin embargo, cuando los vendedores ganan más confianza en el mercado de bienes raíces de San Diego, la presión del inventario debería aliviar y bajar los precios, aunque sea ligeramente. A todos los efectos, los bienes raíces parecen ser una mercancía caliente en verano, no diferente de cualquier año que haya venido antes.

San Diego Housing Market: resumen de 2018

según San Diego real estate news, el sector de la vivienda local estaba funcionando a todo gas en 2018. La inclusión de la ciudad en Realtor.,la «lista caliente» de com en ese momento le dice a los inversionistas todo lo que necesitan saber: el mercado de la vivienda de San Diego prosperó con mucha actividad durante años, y no parece estar desacelerándose en el corto plazo. Sin embargo, no es sorprendente que la misma escasez de inventario que impidió que la ciudad alcanzara su potencial en 2018 siga vigente hoy en día.

apreciando tanto como 10.0% en los últimos 12 meses, las casas en San Diego tenían un valor medio de 6 608,200, según Zillow., Si eso no fuera lo suficientemente impresionante, los expertos de la industria y los expertos estaban convencidos de que el valor de las casas de San Diego recién estaba comenzando. Se pronosticó que el valor medio de las casas alcanzaría los 6 665,000 en 2019, y lo hicieron.

San Diego Real Estate Investing 2018

en 2018, La Mejor Ciudad de Estados Unidos era nada menos que un mercado de vendedores; había mucha demanda por el número de casas disponibles. Eso significaba que los propietarios podían aumentar los precios de venta—es decir, si las guerras de ofertas no les ganaban a la oportunidad. Como resultado, menos personas podían permitirse comprar una casa en San Diego., Sin embargo, aquellos que no podían comprar en ese momento necesitaban un lugar al que llamar hogar, lo que ayudó a la comunidad de inversión en bienes raíces de San Diego a centrarse en alquileres a largo plazo. Los precios de alquiler aumentaron a raíz de la apreciación de la casa, y los propietarios cosecharon las recompensas.

San Diego Housing Market: resumen 2016

San Diego Real Estate Investing 2016

ubicado a lo largo de la costa oeste, el mercado de bienes raíces de San Diego fue uno de los más calientes del país en 2016., El precio medio de la vivienda durante el primer trimestre fue casi el doble del promedio nacional, descansando en 5 554,300 en comparación con 2 215,767, y no se hizo crecer. Como uno de los mercados más caros de la nación en ese momento, SD continuó apreciando a niveles sin precedentes, incluso superando el promedio nacional por un amplio margen. Los inversionistas de bienes raíces de San Diego se preparaban para una carrera lucrativa en ese momento, y todavía lo están haciendo bien en 2020.

además de dispararse los precios de las casas y las tasas de apreciación, la ciudad estaba disfrutando de una economía saludable. La tasa de desempleo era de aproximadamente 4.,7%, en comparación con el promedio nacional de 5,0% – y 0,7% más bajo que el año anterior. Dicho esto, la tasa de crecimiento del empleo en un año fue del 2,8%, o 0,8% más alta que el promedio nacional. Según la Asociación Nacional de Realtors (Nar), se esperaba que esa tendencia durara todo el año, y lo hizo.

Los propietarios pagaron aproximadamente el 22,0% de sus ingresos a los pagos mensuales de la hipoteca, mientras que el promedio nacional pagó el 14,5%. A pesar de mejorar su promedio histórico de 26.1%, la asequibilidad local sigue siendo un problema, incluso en 2016.,

San Diego Housing Market: 2014 Summary

San Diego Real Estate Investing 2014

como una de las ciudades más deseables de Estados Unidos para vivir, SD siempre cautivará a los compradores potenciales. Quizás lo más importante es que el mercado inmobiliario de San Diego ha tenido una demanda saludable durante muchos años, y 2014 fue solo el comienzo. En 2014, Zillow proyectó un aumento del 1.7% en los precios de la vivienda durante los próximos 12 meses. Todo apuntaba a que SD tenía un mercado extremadamente saludable que no favorecía ni a los compradores ni a los vendedores., A pesar de la rápida apreciación, la ciudad iba en la dirección correcta.

debido a los bajos niveles de inventario, incluso en 2014, aquellos que buscaban vender estaban en una gran posición. A pesar de los aumentos en el inventario en años anteriores, las propiedades altamente deseables continuaron vendiéndose rápidamente, obligando a los compradores a actuar más rápido y pagar más. Dicho esto, la comunidad inversora de bienes raíces de San Diego tenía mucho con qué trabajar, incluso con precios tan altos como eran. El mercado local de la vivienda era increíblemente caliente, y los inversores tenían varias estrategias de salida a su disposición.,

según San Diego real estate news en ese momento, el precio medio de la vivienda era de aproximadamente 5 504,200, más del doble del promedio nacional de 2 212,267. Durante los tres años anteriores, los precios aumentaron un asombroso 32,9%, esencialmente eliminando al mercado de las debilidades de precios posteriores a la recesión. Sin embargo, en los 12 meses anteriores se registró un aumento más modesto del 7,5%. Las viviendas de otras partes del país no se beneficiaban de tasas de apreciación tan rápidas.

la comunidad de inversión en bienes raíces de San Diego realmente tomó la recuperación y corrió con ella., Las ejecuciones hipotecarias, en particular, siguieron siendo una pieza muy prominente de la industria inversora. En medio de un mercado muy saludable, las ejecuciones hipotecarias bajaron un 12.0% en ese momento. Sin embargo, el descuento en Propiedades en subasta alentó la inversión. Las casas sin problemas—aquellas que no estaban en riesgo de ejecución hipotecaria—se vendieron por un promedio de 4 432,000. Posteriormente, las propiedades en subasta tuvieron un precio de venta promedio de 3 350,000, o 19.0% más bajo que sus contrapartes no en subasta en ese momento. Que fue un ahorro de casi $82,000.,

mapa del Condado de San Diego:

resumen del mercado inmobiliario de San Diego

el mercado inmobiliario de San Diego ha sido nada menos que extraordinario desde que comenzó la recuperación en 2012. En ese tiempo, casi todos los indicadores fundamentales que vale la pena rastrear han mejorado significativamente. Sin embargo, una clara falta de inventario ha impedido que el mercado local realice su verdadero potencial. Además, la introducción del Coronavirus ha hecho que el mercado retroceda, aunque ligeramente., Sin embargo, es el retroceso lo que debería emocionar a los inversionistas de bienes raíces en San Diego. La caída temporal de los precios no es una acusación en el mercado local, sino más bien una ventana de oportunidad para comprar antes de que las piezas vuelvan a subir.

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