Si tiene problemas para hacer los pagos de su hipoteca y el titular del préstamo (el «banco») ha denegado su solicitud de un plan de pago, indulgencia o modificación del préstamo, o si no está interesado en ninguna de esas opciones, otras dos formas de evitar una ejecución hipotecaria son completar una venta corta o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria («escritura en lugar»).
un beneficio de estas opciones es que no tendrá una ejecución hipotecaria en su historial de crédito. Pero su puntaje de crédito todavía tendrá un gran golpe., Una venta corta o escritura en lugar es casi tan malo como una ejecución hipotecaria cuando se trata de puntajes de crédito. Para algunas personas, sin embargo, no tener el estigma de una ejecución hipotecaria en su historial vale la pena el esfuerzo de elaborar una de estas alternativas. Otra ventaja es que algunos bancos ofrecen asistencia de reubicación-a menudo mil dólares o más—para ayudar a los propietarios a encontrar una nueva vivienda después de una venta corta o escritura en lugar.
siga leyendo para aprender cómo funcionan las ventas cortas y las Escrituras en lugar, las diferencias entre los dos y los pros y los contras de organizar una de estas opciones para evitar una ejecución hipotecaria.,
uso de una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria
una venta corta ocurre cuando un propietario vende la propiedad a un tercero por menos de la deuda hipotecaria total. Con una venta corta, el banco se compromete a aceptar el producto de la venta a cambio de liberar el gravamen sobre la propiedad.
El proceso de venta en corto
El Departamento de mitigación de pérdidas del banco debe aprobar la venta en corto antes de que la transacción pueda completarse. Para obtener la aprobación para una venta corta, el vendedor (el propietario) debe comunicarse con el administrador del préstamo para solicitar una solicitud de mitigación de pérdidas., El propietario debe enviar al Administrador una solicitud completa, que generalmente incluye:
- Un estado financiero, en forma de cuestionario, que proporciona información detallada sobre los ingresos y gastos mensuales
- prueba de ingresos
- declaraciones de impuestos más recientes
- estados de cuenta bancarios (generalmente dos estados de cuenta recientes para todas las cuentas), y
- Una declaración jurada o declaración de dificultades.
La oferta de compra. Una solicitud de venta corta también probablemente requerirá que incluya una oferta de un comprador potencial., Los bancos a menudo insisten en que haya una oferta sobre la mesa antes de considerar una venta corta, pero no siempre.
un segundo titular de hipoteca debe aceptar la venta corta. Si la propiedad tiene una hipoteca sobre ella, como una primera y segunda hipoteca, ambos titulares de préstamos deben dar su consentimiento a la venta corta. El primer titular de la hipoteca generalmente ofrecerá una cierta cantidad de los ingresos de la venta corta al segundo titular de la hipoteca para liberar su gravamen. Pero el segundo titular de la hipoteca puede negarse a aceptar la cantidad y cerrar el trato.,
juicios de deficiencia después de ventas cortas
muchos propietarios de viviendas que completan una venta corta se enfrentarán a un juicio de deficiencia, aunque algunos estados no los Permiten después de este tipo de transacción.
¿Qué es una deficiencia? La diferencia entre la deuda total y el precio de venta se llama una «deficiencia.»Por ejemplo, supongamos que su banco le da permiso para vender su propiedad por 3 300,000, pero debe owe 350,000. La deficiencia es de $50,000. En muchos estados, el banco puede buscar un juicio personal contra el prestatario después de la venta corta para recuperar el monto de la deficiencia.,
leyes anti-deficiencia. Si bien muchos estados han promulgado legislación que prohíbe un juicio por deficiencia después de una ejecución hipotecaria, la mayoría de los estados no tienen una ley correspondiente que prevenga un juicio por deficiencia después de una venta corta. California es un ejemplo de un estado con legislación específica que prohíbe un juicio de deficiencia después de una venta corta, pero la mayoría de los estados no tienen dicha prohibición.
Cómo evitar un juicio de deficiencia después de una venta corta., Para asegurarse de que el banco no puede obtener un juicio de deficiencia contra usted después de una venta corta, el Acuerdo de venta corta debe declarar expresamente que la transacción está en plena satisfacción de la deuda y que el banco renuncia a su derecho a la deficiencia. Evitar un saldo deficiente es el principal beneficio de una venta corta. (Si no puede lograr que el banco acepte renunciar por completo a la deficiencia, puede tratar de negociar una cantidad de deficiencia reducida.)
Posibles consecuencias fiscales., Si el banco perdona parte o la totalidad de la deficiencia y le emite un Formulario 1099-C del IRS, es posible que tenga que incluir la deuda perdonada como ingreso imponible.
usando una escritura en lugar para prevenir una ejecución hipotecaria
otra manera de evitar una ejecución hipotecaria es completando una escritura en lugar. Una escritura en lugar es una transacción en la que el propietario transfiere voluntariamente el título de la propiedad al banco a cambio de una liberación de la obligación hipotecaria. Un beneficio de una escritura en lugar, a diferencia de una venta corta, es que usted no tiene que asumir la responsabilidad de vender su casa.,
generalmente, un banco aprobará una escritura en lugar solo si la propiedad no está sujeta a gravámenes que no sean la hipoteca.
cuando es posible que desee completar una escritura en lugar
porque la diferencia en la forma en que una ejecución hipotecaria o escritura en lugar afecta su crédito es mínima, puede que no valga la pena completar una escritura en lugar a menos que el banco acepte:
- perdonar o reducir la deficiencia
- darle algo de dinero en efectivo como parte del trato, o
- darle un tiempo adicional para vivir en la casa—más de lo que obtendría si dejara que la ejecución hipotecaria pase.,
Los bancos a veces aceptan estos términos para evitar el gasto y la molestia de ejecutar una hipoteca.
si usted tiene una gran cantidad de equidad en la propiedad, sin embargo, una escritura en lugar por lo general no es una buena manera de ir. En la mayoría de los casos, usted estará mejor vendiendo la casa y pagando la deuda. Si una ejecución hipotecaria es inminente y usted no tiene mucho tiempo para vender, usted podría considerar la presentación de la bancarrota del Capítulo 13 con un plan para vender su propiedad.,
El proceso de escritura en lugar
Al igual que con una venta corta, el primer paso para obtener una escritura en lugar es que el prestatario se comunique con el administrador y solicite una solicitud de mitigación de pérdidas. Al igual que con una solicitud de venta corta, la solicitud deberá llenarse y presentarse junto con la documentación sobre ingresos y gastos.
el banco podría requerir que intente vender su casa antes de considerar una escritura en lugar y requerir una copia del Acuerdo de listado para probar que esto se ha hecho.,
documentos de escritura en lugar
Si se aprueba una escritura en lugar, el banco le enviará documentos para firmar. Recibirá:
- Una escritura que transfiere la propiedad de la propiedad al banco, y
- Una declaración jurada de estoppel. (A veces, también se requiere un acuerdo de escritura en lugar separado.)
la declaración jurada de estoppel establece los términos del Acuerdo e incluirá una disposición de que usted está actuando libre y voluntariamente., También podría incluir disposiciones que determinen si la transacción satisface completamente la deuda o si el banco tiene derecho a solicitar una sentencia de deficiencia.
juicios de deficiencia después de Escrituras en lugar
con una escritura en lugar, la cantidad de deficiencia es la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad y la deuda total. En la mayoría de los casos, completar una escritura en lugar liberará a los prestatarios de todas las obligaciones y responsabilidades bajo la hipoteca, pero no siempre.
leyes anti-deficiencia., La mayoría de los estados no tienen una ley que impida que un banco obtenga un fallo por deficiencia después de una escritura en lugar. Washington, sin embargo, es un estado que prohíbe a un banco obtener un juicio de deficiencia después de este tipo de transacción. (Véase Thompson V. Smith, 58 Wash. App. 361 (1990)).
Por lo tanto, el banco podría tratar de hacerle responsable de una deficiencia después de una escritura en lugar. Si el banco desea preservar su derecho a solicitar un juicio de deficiencia, generalmente debe indicar claramente en los documentos de la transacción que queda un saldo después de la escritura en lugar., También debe incluir la cantidad de la deficiencia.
Cómo evitar una deficiencia con una escritura en lugar. Para evitar un juicio de deficiencia con una escritura en lugar, el Acuerdo debe declarar expresamente que la transacción está en plena satisfacción de la deuda. Si el Acuerdo de escritura en lugar no contiene esta disposición, el banco podría presentar una demanda para obtener un fallo de deficiencia. Una vez más, si no puede conseguir que el banco acepte renunciar a la deficiencia por completo, puede intentar negociar una cantidad de deficiencia reducida. Y, es posible que tenga una obligación tributaria por cualquier deuda perdonada.
